Waarom Nederlandse beleggers steeds vaker over de grens kijken voor vastgoed

De Nederlandse huizenmarkt voelt voor beleggers steeds krapper: hoge prijzen, strenge regels en een overheid die verhuurders niet bepaald in de watten legt. Geen wonder dat steeds meer mensen hun blik richten op landen als Frankrijk, Spanje en Portugal. Daar liggen kansen die in Nederland allang zijn verdwenen. In dit artikel leggen we uit waarom die stap over de grens zo aantrekkelijk is geworden en welke Europese landen momenteel het meest interessant zijn voor jouw portefeuille.

Fiscale voordelen van beleggen buiten Nederland
Een van de grootste redenen om je vastgoedportefeuille internationaal uit te breiden, zit in de fiscale kant van de zaak. Let op: als fiscaal inwoner van Nederland blijf je in de regel ook over buitenlands vastgoed belasting betalen via box 3 en dat vermogen ontsnapt daar niet aan. Het fiscale voordeel zit eerder in de lokale regels van het land zelf: vaak gelden er lagere tarieven op huurinkomsten, overdrachtsbelasting of vermogenswinst dan je in Nederland gewend bent. Belastingverdragen tussen Nederland en het beleggingsland voorkomen meestal dat je twee keer belasting betaalt over hetzelfde inkomen. Portugal en Spanje kennen bijvoorbeeld gunstige regelingen voor buitenlandse investeerders, mits je de lokale regels goed naleeft. Daarom oriënteren steeds meer Nederlanders zich vooraf grondig, voordat ze daadwerkelijk investeren in vastgoed in het buitenland.

Een goede voorbereiding voorkomt namelijk vervelende verrassingen achteraf, zoals dubbele belastingverdragen, lokale overdrachtsbelasting en de manier waarop huurinkomsten worden aangegeven. Wie deze zaken vooraf uitzoekt, voorkomt dat het fiscale voordeel alsnog wegvloeit door onverwachte kosten. Een lokale belastingadviseur is dan ook geen overbodige luxe, maar een verstandige investering op zich.

Rendement van binnenlands en buitenlands vastgoed vergelijken
Rendement is uiteindelijk de voornaamste reden waarom investeren in buitenlands vastgoed steeds aantrekkelijker is. In Nederland liggen bruto rendementen door de hoge aankoopprijzen vaak lager dan beleggers zouden willen. In delen van Frankrijk, Spanje en Portugal liggen de vierkante meterprijzen aanzienlijk lager, terwijl de huurvraag onder toeristen en expats juist groeit. Dit zorgt voor een gunstigere verhouding tussen investering en opbrengst. Waardestijging speelt ook mee, aangezien opkomende regio's vaak meer groeipotentieel bieden dan de al verzadigde Nederlandse steden.

Toch moet je oplettend en voorzichtig blijven, want een hoger rendement brengt vaak extra risico's met zich mee. Denk hierbij aan wisselkoersschommelingen buiten de eurozone, andere marktregels en het beheer van je pand op afstand. Bereid je hier goed op voor en schakel de juiste partijen in. Zo beperk je de risico's flink en profiteer je van een betere balans tussen rendement en zekerheid dan in Nederland.

Vastgoedbeleggen in Frankrijk: Kansen en aandachtspunten
Frankrijk trekt al jaren Nederlandse beleggers aan, dankzij de korte afstand en de vertrouwde sfeer van steden als Parijs, Lyon en Bordeaux. Ook regio's zoals de Provence en de Dordogne blijven populair, vooral voor vakantieverhuur aan toeristen uit heel Europa. De Franse huurmarkt kent stevige huurdersbescherming, met in sommige grote steden zelfs een huurreguleringssysteem (l’encadrement des loyers) dat de maximale huurprijs vastlegt. Dat beperkt de vrijheid van verhuurders, maar zorgt tegelijkertijd voor een voorspelbare, stabiele markt met een constante vraag naar woonruimte.

Let bovendien op de Franse successie- en overdrachtsbelasting, die afwijkt van de Nederlandse regels en soms zelfs hoger uitvalt. Verdiep jezelf hierin om tegenvallers bij aankoop of vererving van het pand te voorkomen. Frankrijk kent daarnaast grote regionale prijsverschillen. In Parijs betaal je aanzienlijk meer dan vergelijkbaar vastgoed in kleinere provinciesteden. Wie zich goed oriënteert op regio en regelgeving, vindt in Frankrijk een markt met langetermijnstabiliteit genoeg mogelijkheden.

Waarom Spanje populair blijft onder Nederlandse investeerders
Spanje staat al jaren hoog op het lijstje van Nederlandse vastgoedbeleggers. In januari deelden we al een bericht over het feit dat een recordaantal Nederlanders kiest voor nieuwbouw in Spanje. Het is een trend met een duidelijke oorzaak. Het klimaat en de levensstijl trekken toeristen én een groeiend aantal expats en gepensioneerden die er permanent willen wonen. Dat zorgt voor een stabiele vraag naar zowel korte als lange verhuur.

Vooral in en rondom grote steden aan de kust is de vraag naar vastgoed hoog. Alicante, Málaga en Valencia blijven onder buitenlandse kopers geliefd, terwijl binnenlandse steden als Madrid nu ook steeds meer in de smaak vallen. De Spaanse overheid heeft de afgelopen jaren wel strengere regels ingevoerd voor vakantieverhuur in bepaalde gemeentes, dus check altijd lokale vergunningseisen. Desalniettemin blijft Spanje een markt die al decennia bewezen aantrekkingskracht heeft op internationaal kapitaal.

Portugal als opkomende markt voor internationaal vastgoed
Spanje staat al langer op de radar, maar haar buurland Portugal wint de laatste jaren ook snel aan populariteit. Lissabon en Porto trekken steeds meer internationale aandacht. Dat komt mede door een groeiend aantal mensen die remote werken en een gunstig fiscaal klimaat voor buitenlandse investeerders. De vastgoedprijzen liggen bovendien doorgaans nog lager dan in vergelijkbare Spaanse steden, wat het instapniveau extra aantrekkelijk maakt. Ook de Algarve blijft populair vanwege de sterke toeristische verhuurmarkt. Belangrijk is wel dat de regelgeving rond kortetermijnverhuur (Alojamento Local) de laatste tijd is aangescherpt in sommige gebieden. Voor wie op zoek is naar een regio met langetermijnpotentieel, vindt in Portugal volop kansen.