EU wil renteaftrekbeperking herzien: Goed nieuws voor vastgoedbeleggers, maar nog veel onzekerheid 

Beperkte renteaftrek is al jaren een pijnpunt voor vastgoedbeleggers. Daar lijkt nu beweging in te komen. De Europese Commissie wil externe financiering grotendeels ontzien, maar of dat ook daadwerkelijk gebeurt, is zeer de vraag. Dat schrijft Ricardo de Jong, tax partner bij BDO in deze bijdrage voor VJ.

De Europese Commissie publiceerde op 24 juni 2026 een omvangrijk voorstel om de Europese belastingregels te vereenvoudigen. Onderdeel daarvan is een herziening van de renteaftrekbeperking uit de ATAD-richtlijn (de zogenoemde earningstrippingmaatregel). Voor commerciële vastgoedbeleggers is dit relevant. Juist de vastgoedsector wordt in de praktijk vaak stevig geraakt door de huidige regels. 

Van generieke beperking naar gerichte benadering 
De huidige earningstrippingmaatregel beperkt de jaarlijkse renteaftrek in Nederland tot het hoogste van 24,5 procent van de EBITDA of 1 miljoen euro. Dit treft met name sterk gefinancierde sectoren zoals de vastgoedmarkt, omdat ook bancaire rente onder de maatregel valt. In dit voorstel kiest de Europese Commissie voor een gerichtere benadering, waarbij de focus verschuift naar het bestrijden van fiscale risico’s bij intra-groep financiering, in plaats van reguliere externe financiering. 

Externe financiering buiten schot 
De belangrijkste voorgestelde wijziging is dat rente op leningen van derden, zoals bankfinanciering, in beginsel niet meer onder de earningstrippingmaatregel valt. Voorwaarden zijn dat sprake is van een niet-verbonden crediteur en dat de lening wordt aangewend voor de eigen activiteiten van de debiteur (dus niet om indirect andere groepsentiteiten te financieren). 

Voor vastgoedbeleggers is dit een wezenlijke ontwikkeling. De gebruikelijke, bancaire financiering van vastgoedportefeuilles met externe schulden zou daarmee (grotendeels) buiten de renteaftrekbeperking vallen. Dat kan de fiscale druk op investeringen verminderen. De beperking blijft wel gelden voor intra-groep financiering. Interne financieringsstructuren blijven dus onder de maatregel vallen. 

Verdere versoepelingen 
Daarnaast worden enkele wijzigingen voorgesteld die de regeling verder versoepelen: 

• Minimumaftrek van 3 miljoen euro of 30 procent EBITDA; 
• 3 miljoen euro wordt geïndexeerd; 
• volledige renteaftrek bij sterke daling van de EBITDA (≥50 procent);
• de verplichte introductie van een groepsuitzondering voor vennootschappen die niet zwaarder dan gemiddeld zijn gefinancierd
• het gemiddelde wordt bepaald op concernniveau.

Dit moet leiden tot meer eenvoud en een voorspelbaarder fiscaal kader. 

Betekenis voor beleggers 
Per saldo is de voorgestelde richting positief. Met name het ontzien van externe financiering sluit beter aan bij de praktijk in de vastgoedsector. Ook de flexibiliteit bij schommelende resultaten is relevant in een markt die gevoelig is voor rente- en waardebewegingen. Tegelijk blijft de renteaftrekbeperking bestaan. Structuren met interne financiering blijven een aandachtspunt. 

Onzekerheid over uitkomst en timing 
Hoewel het voorstel inhoudelijk veelbelovend is, is de uiteindelijke implementatie onzeker. Binnen de EU moeten alle lidstaten unaniem instemmen met fiscale richtlijnen. Dat is in de praktijk een hoge drempel, met name omdat lidstaten een deel van hun beleidsvrijheid verliezen en er mogelijk sprake is van budgettaire effecten. Daarnaast geldt dat het wetgevingsproces tijd kost. Zelfs als het voorstel wordt aangenomen, ligt invoering naar verwachting enkele jaren in de toekomst. 

Conclusie 
De voorgestelde aanpassing van de earningstrippingmaatregel markeert een duidelijke koerswijziging in het Europese fiscale beleid. De nadruk verschuift van een generieke beperking naar een meer gerichte aanpak die beter onderscheid maakt tussen risicovolle en reguliere financiering. Voor vastgoedbeleggers kan dit op termijn leiden tot een substantiële verlichting van de fiscale druk op bancair gefinancierde investeringen. Tegelijkertijd is het nog te vroeg om conclusies te trekken. De huidige regels blijven voorlopig ongewijzigd van kracht, en de politieke uitkomst van het voorstel is onzeker. Voor nu is dit een belangrijk signaal: de renteaftrekbeperking zoals we die kennen staat ter discussie, maar voorlopig verandert er nog niets.