‘Je kunt in vastgoedbeheer niet in silo’s werken’

Vastgoedbeheer draait allang niet meer alleen om onderhoud en contracten. Wie gebouwen namens een belegger goed wil laten presteren, moet volgens Michelle Keijzer, assetmanager en partner bij Corum, kunnen schakelen tussen huurders, techniek, data en strategie. ‘Geen dag is hetzelfde’, vertelt ze aan VJ.

Wat speelt er in de dagelijkse praktijk van vastgoedprofessionals? VJ spreekt iedere maand met een beroepsgroep over zijn of haar vak. In dit artikel voor maart van de arbeidsmonitor-reeks vertelt assetmanager Michelle Keijzer van Corum over haar werk in vastgoedbeheer.

Keijzer begon zes jaar geleden bij Corum, aan het begin van de Covid-periode. Sindsdien zag zij niet alleen het bedrijf groeien, maar ook het vak veranderen. Corum groeide in die jaren van 2 miljard euro naar 9,6 miljard euro onder beheer eind 2025. Vanuit Amsterdam stuurt zij een team van negen asset- en technisch managers aan.

Bij vastgoedbeheer denkt men vaak aan een technisch of administratief beroep. Volgens Keijzer is dat beeld te beperkt. Assetmanagement, waar vastgoedbeheer bij Corum onder valt, draait juist om het vroeg signaleren van risico’s en kansen in gebouwen, bij huurders en in de markt. ‘Wij zorgen dat gebouwen technisch, operationeel, commercieel en financieel op niveau zijn’, zegt zij. ‘Je bent continu bezig met wat er speelt in je portefeuille, bij je huurders en in de markt.’

Van mailbox tot strategie
Een gemiddelde dag begint met de mailbox, gevolgd door het nieuws, de status van de portefeuille en signalen uit de gebouwen. Later op de dag verschuift de aandacht naar huurders, investeringsbeslissingen en strategie. Die afwisseling typeert het vak, zegt Keijzer. Het ene gebouw vraagt weinig aandacht, omdat het langjarig is verhuurd en technisch stabiel draait. Elders kan een huurder vertrekken, moet een investering worden afgewogen of speelt een herontwikkelingsvraagstuk. ‘Je kunt hier niet in silo’s werken’, zegt zij. ‘Er zijn zoveel elementen die je met elkaar moet verbinden.’

Volgens Keijzer zit daar ook de kern van het werk. Corum werkt met eigen teams voor assetmanagement, techniek, acquisitie en transacties. Daardoor zijn de lijnen kort en kunnen signalen snel worden opgepakt. De meerwaarde zit volgens haar in de samenhang tussen commerciële, technische, juridische en financiële afwegingen.

Dat vastgoedbeheer ingewikkelder is geworden, is geen twijfel over mogelijk. Thuiswerken heeft de rol van het kantoor veranderd, terwijl huurders hogere eisen stellen aan comfort en voorzieningen. ‘In de vastgoedsector draait het steeds vaker om community en hospitality. Daardoor moet je snel schakelen en is flexibiliteit een basisvereiste.’

Vier pijlers
Voor wie het vak in wil, heeft Keijzer een heldere opsomming. Een goede assetmanager moet commercieel en dynamisch zijn, maar ook gevoel hebben voor techniek, financiën en juridische vraagstukken. Binnen haar team ziet zij verschillende stijlen. De een begint bij een analyse in Excel, de ander denkt eerst commercieel. Volgens haar kunnen beide werken, zolang de koers vooraf goed wordt bepaald. Haar advies aan nieuwkomers is eenvoudig: ‘Wees leergierig.’

Een greep uit de praktijk: zo zag Corum in een gebouw met twee huurders op tijd dat de ruimtebehoefte van beide partijen uit elkaar liep. De ene huurder groeide uit het pand, de andere wilde juist meters inleveren. Door vroeg in te grijpen, kon de vrijgekomen ruimte snel opnieuw worden ingevuld en direct worden gebruikt voor de uitbreiding van de andere huurder. ‘Het resultaat was dat die partij in het gebouw bleef en het pand naar een singletenantstructuur ging.’ Dit voorkwam leegstand, hield de huurkosten laag en leidde tot een contractverlenging van vijftien jaar.

Aan de technische kant bracht Corum de Nederlandse portefeuille energetisch en technisch in kaart. Daarbij keek het bedrijf niet alleen naar ontwerpuitgangspunten, maar ook naar het werkelijke verbruik van installaties. In meerdere gebouwen bleek dat verbruik niet aan te sluiten op wat op papier verwacht mocht worden. ‘Analyse liet zien dat sommige installaties, zoals luchtbehandelingssystemen, niet optimaal stonden afgesteld.’ Door instellingen aan te passen en met huurders naar gebruikspatronen en draaitijden te kijken, konden energiekosten dalen zonder grote investeringen.

Relatiebeheer hoort erbij
Een goede relatie met huurders is belangrijk, vindt Keijzer. Daarbij streeft ze ernaar huurders als klanten te behandelen. Maar niet elk gesprek met huurders is eenvoudig. Wie werkt voor een belegger met veel aandeelhouders, moet ook toezien op de prestaties van gebouwen en contracten. Dat kan schuren als een huurder iets anders wil dan contractueel is afgesproken. Toch hoeft een lastig gesprek volgens haar niet automatisch in een conflict te eindigen. ‘Door te communiceren met een huurder over wat er wel kan, kun je een moeilijk gesprek vaak omzetten in iets positiefs.’

Dat relationele aspect speelt ook internationaal. Het bedrijf beheert behalve in Nederland ook vastgoed in onder meer Duitsland, België en Italië. De basis van het werk is overal vergelijkbaar, maar de omgangsvormen verschillen. Keijzer herinnert zich een van haar eerste onderhandelingen in Italië, waar eerst koffie werd gedronken, daarna werd gewandeld en gepraat, en pas later serieus zaken werden gedaan. ‘Je bent met elkaar aan het dansen’, zegt zij. ‘Alleen is dat een andere manier van dansen dan in Nederland.’

Geen vak van routine
Wie Keijzer over vastgoedbeheer hoort praten, merkt vooral hoe lastig het is om het vak in één hokje te plaatsen. Het is deels commercie, deels techniek, deels strategie en deels mensenwerk. Dat maakt het volgens haar ook aantrekkelijk voor nieuwe instromers. ‘Hoe we vandaag zaken doen, doen we misschien over vijf jaar weer anders’, zegt zij. ‘Het riedeltje herhalen van hoe we het vijf jaar geleden deden, dat werkt niet in ons vak.’ Vastgoedbeheer is daarmee minder een vak van routine dan van voortdurende aanpassing. ‘Je leert elke dag.’