Selectieve kantoortransformatie: Tijd voor een nieuwe fase!

Vastgoedfinancieringsexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans duiken in hun nieuwste column voor VJ in kantoortransformaties. Zij pleiten ervoor om niet dogmatisch te blijven inzetten op transformatie, maar naar het bredere plaatje te kijken.

Jarenlang klonk het adagium 'transformeren, transformeren': van de leegstandscrisis rond 2012/2013 tot vandaag. Kantoortransformatie - mits begeleid door waardecorrectie, maar ook ondersteund met een transformatiefaciliteit vanuit de overheid - is een beproefde manier om leegstand effectief aan te pakken en waarde te realiseren. Maar die strategie kent grenzen. Want ondanks de nog steeds aanwezige overcapaciteit aan verouderde kantoorruimte, blijft de vraag naar kwalitatief hoogwaardige werkplekken groot - vooral door ESG-eisen, hybride werkvormen en ‘war for talent’. Zaak om niet alleen dogmatisch te blijven inzetten op transformatie sec, maar juist ook gericht investeren in de nieuwe kwaliteitslocaties met ondernemingspotentie.

Kantorenmarkt 2025: Tweedeling in aanbod en vraag
Uit onderzoek blijkt dat de Nederlandse kantorenmarkt structureel polariseert: moderne, duurzame A-locaties (ov-knooppunten, centrale steden) kennen grote schaarste, terwijl oudere B- en C-locaties steeds vaker langdurig leegstaan. ESG- en CSRD-regels maken dat kwaliteit hoogwaardige, energiezuinige kantoren in trek blijven, de rest verliest terrein. Zeker als dit volgens Crenau-expert Elisabeth Petermans ook nog eens gecombineerd wordt met een aantrekkelijke locatie en waar de kantooromgeving als strategisch instrument in de ‘war for talent’ gezien wordt. Bedrijven investeren steeds meer in ontmoetingsruimtes, groene zones, biophilic design, stilteruimtes en cafés om talent aan te trekken en te behouden. In de krappe arbeidsmarkt stijgen salarissen, maar ook de kwaliteit van kantoorhuisvesting speelt mee bij de keuze van werknemers. Duidelijk is dat de schaarste op sommige plekken aan het toenemen is. En ook dat dit een ongewenste impact heeft.

Dat betekent echter wel dat de nieuwe mogelijkheden er ook (op afzienbare tijd) zouden moeten zijn. Niet alleen voor succesvolle transformatie van de oudere kantoren, maar ook voor nieuwe kantoren. Dit laatste krijgt recentelijk, terecht wat meer aandacht, want het is een ondergeschoven kindje in de diverse maatschappelijke debatten. Waar we Gertjan Slob van Locatus hier al voor hoorden waarschuwen eind vorig jaar, zien we nu dat in Zwolle de maatschappelijke discussie heel concreet wordt gevoerd.

Bredere visie
Zwolle heeft namelijk meer oog voor de complexiteit van selectieve transformatie. De stad verliest naar verwachting 120.000 m2 aan kantoorruimte door transformatie naar woningen, terwijl er volgens prognoses 100.000 m2 kwalitatief hoogwaardige werkruimte nodig blijft tot 2040. Zwolle zet daarom een rem op grondige ombouwplannen. Nieuwe transformaties mogen alleen doorgaan als elders gecompenseerd wordt door vergelijkbare, moderne kantoorruimte bij voorkeur rond de Spoorzone, vanwege bereikbaarheid en aantrekkingskracht. Deze beweging wordt verankerd in het beleidskader tot 2040 en ligt op zeer korte termijn op tafel van de gemeenteraad. Nu is het interessant hoe nieuw beleid concreet uitvoerbaar wordt. Want het kan zeer wenselijk zijn om verouderd kantoorareaal te transformeren en gelijktijdig nieuwe, passender kantoorruimte te creëren, zeker ook in Zwolle. Simpelweg transformeren een halt toe roepen is niet de oplossing van het probleem. Wel een bredere visie op gebiedsontwikkeling inclusief ruimte voor economische bedrijvigheid en dus ook nieuwe kantoren en werkomgevingen.

Nu is het interessant hoe nieuw beleid concreet uitvoerbaar wordt. Want het kan zeer wenselijk zijn om verouderd kantoorareaal te transformeren en gelijktijdig nieuwe, passender kantoorruimte te creëren, zeker ook in Zwolle. Maar waarom zou dit niet in andere steden ook (gaan) spelen? Simpelweg transformeren een halt toeroepen is niet de oplossing van het probleem. Wel een bredere visie op gebiedsontwikkeling inclusief ruimte voor economische bedrijvigheid en dus ook nieuwe kantoren en werkomgevingen.

Minder dogmatiek 
Transformatie blijft nodig, maar selectiever. Oude kantoren bieden absoluut ook kansen, maar het dragen van een bredere stedelijke visie is cruciaal: alleen tegelijkertijd ruimte maken voor nieuwe, moderne werkmilieus op strategische locaties voorkomt kwalitatieve mismatch én economische achteruitgang. Overheden moeten in gebiedsontwikkelingen niet alleen 'ruimte wegnemen', maar gericht investeren in nieuwe kwaliteitslocaties met ondernemingspotentie.