Fiscale transparantie van beleggingsfondsen: Nieuwe spelregels en wat u nu moet weten (2025-2028)

De spelregels rond fiscale transparantie van beleggingsfondsen zijn per 1 januari 2025 ingrijpend gewijzigd en naar verwachting volgt in 2027 of 2028 opnieuw een aanpassing. De combinatie van overgangsregelingen zorgt voor onduidelijkheid en onzekerheid. In dit artikel zetten we de belangrijkste vormen van overgangsrecht én een recent voorgestelde wetswijziging voor u op een rij, zodat u als vastgoedfondsbeheerder weet waar u aan toe bent en welke stappen u nu kunt of moet zetten.

Nieuwe regels, nieuwe onzekerheid
Tot eind 2024 konden de meeste vastgoedfondsen relatief eenvoudig structureren op een fiscaal transparante fondsstructuur. Het voordeel daarvan: de bezittingen en schulden en baten en lasten worden direct toegerekend aan de participanten, zonder vennootschapsbelastingheffing op fondsniveau. Maar per 1 januari 2025 is de definitie van het fonds voor gemene rekening (fgr) in de vennootschapsbelasting ingrijpend gewijzigd. Het doel: misbruik van het fgr door vermogende families tegengaan en internationale fiscale mismatches voorkomen.

Het gevolg? Veel fondsen die jarenlang transparant waren, dreigden per 1 januari 2025 zelfstandig belastingplichtig te worden. Vooral vastgoedfondsen die bewust op fiscale transparantie hadden gestructureerd, werden hierdoor onaangenaam verrast. Om een aantal knelpunten op te lossen, zijn inmiddels verschillende vormen van overgangsrecht ingevoerd en/of aangenomen door de Tweede en Eerste Kamer.

Overgangsrecht: Tijdelijke oplossingen
Om te voorkomen dat fondsen onbedoeld (kortstondig) belastingplichtig worden, is er overgangsrecht ingevoerd. Fondsen die in 2024 transparant waren en vóór 1 januari 2025 het voornemen hadden uitgesproken c.q. vastgelegd om de zgn. inkoopvariant te implementeren, kregen daarvoor tot eind 2025 de tijd. De fiscale transparantie was dan ook na 1 januari 2025 verzekerd.

Daarnaast is er eind 2025 een tijdelijke overgangsregeling geïntroduceerd: fondsen kunnen er – met instemming van alle (uiteindelijke) participanten – uiterlijk 28 februari 2026 voor kiezen om voorlopig niet als fgr te worden aangemerkt. Lees: om fiscaal transparant te blijven, ook zonder de inkoopvariant te implementeren. De fiscale transparantie is dan gewaarborgd tot 2027 of 2028: het kabinet verwacht tegen die tijd een nieuw fgr-begrip in de wet op te nemen.

Dit overgangsrecht staat ook open voor fondsen die ultimo 2024 nog het voornemen hadden om in 2025 de inkoopvariant te implementeren, maar daar nu toch van af zien. Op basis van het al eerder uitgesproken voornemen, hoeven zij niet voor 28 februari 2026 al hun participanten te laten instemmen met de toepassing van dit (extra) overgangsrecht.

En tot slot: het overgangsrecht staat ook open voor fondsen die vanaf 1 januari 2025 zijn opgericht en geen inkoopvariant hebben geïmplementeerd; zij moeten wél iedereen die in 2025 participant was uiterlijk 28 februari 2026 laten instemmen met de toepassing van dit overgangsrecht. Fondsen die vanaf 1 januari 2026 zijn opgericht, niet hoeven te voldoen aan de instemmingsvoorwaarde.

Wetsvoorstel: Een ‘afmeldregeling’
Op 15 december 2025 heeft het kabinet een wetsvoorstel ter consultatie aangeboden dat een structurele oplossing moet bieden. De kern van het voorstel is een afmeldregeling: een fonds dat in principe als fgr kwalificeert, kan tóch transparant blijven als het voldoet aan drie voorwaarden:

• Het fonds heeft maximaal 20 (uiteindelijke) participanten (lichamen en/of natuurlijke personen).
• Het fonds verstrekt doorlopend en bij wijzigingen alle relevante informatie aan de Belastingdienst (zoals NAW-gegevens en BSN/RSIN van de participanten).
• De afmeldregeling is niet eerder voor dit fonds toegepast.

Wordt niet (voortdurend) aan deze voorwaarden voldaan, of vraagt het fonds zelf om beëindiging van de afmeldregeling, dan vervalt de fiscale transparantie. Belangrijk: het blijft ook mogelijk om een fonds op basis van de inkoopvariant als fiscaal transparant inkoopfonds vorm te geven, ongeacht het aantal (uiteindelijke) participanten.

Verder wordt voorgesteld om de definitie van het fgr voortaan te laten aansluiten bij de begrippen ‘beleggingsinstelling’ en ‘icbe’ uit de onderliggende Europese richtlijnen. Dit moet de regeling duidelijker en beter toepasbaar maken in een internationale context en grensoverschrijdende mismatches voorkomen.

Belanghebbenden kunnen de komende weken feedback geven op het wetsvoorstel, zodat een nieuw kabinet er richting 2027 (of 2028) verdere invulling aan kan geven.

Tot slot
De fiscale positie van uw vastgoedfonds is nu, maar ook de komende jaren allesbehalve vanzelfsprekend. Door de opeenvolgende wetswijzigingen en het complexe overgangsrecht is het belangrijk om tijdig te beoordelen welke regeling op uw fonds van toepassing is en of actie nodig is. Wilt u zeker weten dat uw fonds fiscaal transparant blijft, of wilt u weten welke keuzes u nu het beste kunt maken? Neem dan contact op met uw fiscaal adviseur van BDO. Wij denken graag met u mee en zorgen dat u voorbereid bent op de fiscale toekomst.

BDO Accountancy, Tax & Legal B.V.
Industriegroep Real Estate & Construction
https://www.bdo.nl/nl-nl/branches/bouw-vastgoed
drs A.J. Endhoven – Tax Partner
mr. R. de Jong – Tax Partner