Liesbeth Spies: ‘Het was een roerig jaar maar het onderlinge begrip is toegenomen’

Liesbeth Spies is nog geen jaar voorzitter van Aedes, maar heeft nu al het nodige meegemaakt in haar functie. De huurbevriezing is te vuur en te zwaard bestreden, waarna gestaag meer begrip is ontstaan tussen partijen. ‘Het was een roerig jaar met vele gezichten’, zegt ze in een terugblik met VJ.  

Liesbeth Spies begon als de nieuwe voorzitter van Aedes op 1 februari of ze kreeg medio april een geplande huurbevriezing voor de kiezen. Spies was bereid hiervoor naar de rechter te stappen en zette alles op alles om de huurbevriezing van tafel te krijgen. Kort na de aankondiging van de huurbevriezing viel het kabinet. In een terugblik met VJ noemt Spies het ‘een roerig jaar met vele gezichten’. Ze kan tevreden terugkijken. ‘De huurbevriezing is te vuur en te zwaard bestreden waarna je zag hoe er zichtbaar meer begrip is ontstaan bij partijen onderling.’

Zo is in november een akkoord bereikt met de Woonbond over het huurbeleid voor de sociale huur. Op de Woontop in 2024 wilde de Woonbond de afspraken nog niet ondertekenen en ook steunde de belangenvereniging van huurders de huurbevriezing die plotseling tijdens de onderhandelingen over de Voorjaarsnota op tafel werd gelegd. ‘Dit akkoord is van grote waarde. Enerzijds brengt het rust in de relatie tussen huurders en verhuurders en anderzijds heb je een goed en eenduidig verhaal richting de formatietafel. Als de polder het met elkaar eens is en met een eenduidig verhaal naar de formatietafel of de toekomstige minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening komen voor de huren van 2026, dan zal de Tweede Kamer dat sneller overnemen.'

Met de Woonbond is overeengekomen om inflatievolgend huurbeleid toe te passen, daarbij een gemiddelde nemend van de afgelopen drie jaar. Dit betekent dat de huren voor 2026 met 3,6 procent verhoogd kunnen gaan worden. Als de gemiddelde huurverhoging boven de 4 procent uitkomt, is afgesproken dat Aedes en de Woonbond gezamenlijk naar het Rijk stappen: of er moet meer geld bij, of de prestaties moeten naar beneden worden geschroefd. In het verleden lukte het niet om daar met de Woonbond tot overeenstemming te komen. Op deze manier krijgen corporaties meer zekerheden over de hoogte van de investeringen die ze kunnen doen.

Begrip voor effect Wbh
Aedes zelf is ook begripvoller naar de andere partners toe geworden. Waar woningbouwcorporaties eerder de Wet betaalbare huur volledig ondersteunden, sluit Aedes zich nu aan bij de beleggers en ontwikkelaars die vragen om de wet vervroegd te evalueren, wat oorspronkelijk pas na vijf jaar zou gebeuren. Spies: ‘Mona Keijzer heeft nu voorstellen gedaan met een aantal aanpassingen, ik denk dat het beter is om naar de totale werking van de wet te kijken en op basis daarvan tot een afgewogen oordeel te komen of het probleem nu echt bij de Wet betaalbare huur ligt. Vanuit de hoek van Vastgoed Belang hoor je met name dat het vooral een combinatie is van de Wet betaalbare huur, belastingen in box 3 en renteontwikkelingen. Die cocktail maakt dat er misschien meer uitgepond werd dan gedacht was.’

Het meest recente goede nieuws is dat in Brussel de staatssteunregels zijn aangepast, waardoor corporaties geborgd kunnen lenen voor de bouw van middenhuurwoningen. Corporaties willen jaarlijks 5.000 middenhuurwoningen voor hun rekening nemen en met deze aanpassingen moet deze ambitie nu haalbaar zijn. IVBN-leden - die jaarlijks 11.000 middenhuurwoningen willen toevoegen - hebben zich altijd sterk verzet tegen de wens van corporaties om tegen gunstigere voorwaarden ook middenhuur te gaan realiseren. Er moet een gelijk speelveld zijn, vonden zij. Toch zijn ook in dit geval de partijen nader tot elkaar gekomen. ‘Corporaties en beleggers zitten elkaar niet in de weg bij het toevoegen van middenhuurwoningen. De koek is groot genoeg. Institutionele beleggers zijn in geheel andere producten geïnteresseerd dan corporaties. Corporaties zullen middenhuurwoningen gaan toevoegen op hele andere locaties, namelijk in kwetsbare buurten waar een te eenzijdige sociale voorraad bestaat en waar corporaties met renovaties of sloop-nieuwbouw meer middenhuurwoningen willen creëren en een mix realiseren van bevolkingssamenstelling voor het bevorderen van de leefbaarheid van de wijk. Dat zijn niet de producten waar institutionele partijen in geïnteresseerd zijn’, zegt Spies. Deze overeenstemming tussen de twee partijen kwam tot uiting in het ‘Middenhuuroffensief’, waarin de twee partijen een gezamenlijke oproep deden aan de politiek om het investeringsklimaat te verbeteren.

(Inkomensafhankelijke) huurverhoging
Het verbeteren van het investeringsklimaat is op verschillende manieren strikt noodzakelijk. Voor woningbouwcorporaties geldt dat zij sneller dan verwacht tegen de grenzen van hun investeringscapaciteit aanlopen. ‘De rente is hoger uitgevallen dan aanvankelijk gedacht, waardoor sommige corporaties al in 2028 in plaats van 2030 tegen hun grenzen aanlopen. Daarom moet de vennootschapsbelasting voor corporaties van tafel.’

Spies kent de geluiden dat er ogenschijnlijk andere manieren zijn voor corporaties om hun investeringscapaciteit te verbeteren. Corporaties vragen bijvoorbeeld lang niet altijd de huren die ze op basis van het WWS-puntenstelsel mogen vragen. Gemiddeld ligt de huur op 600 euro huur, terwijl hogere huren tot 900 euro theoretisch mogelijk lijken. Meerdere ingrepen in de huren van corporaties, een eenmalige huurverlaging voor een kwart van onze huurders en de passend toewijzen-grens beperken de ruimte om meer huurinkomsten te genereren. Ook al zou de huurder een groot deel van de verhoging via de huurtoeslag terugkrijgen, dan is volgens Spies dergelijke huurverhoging politiek ook geen optie, omdat hogere uitbetaling van de huurtoeslag direct impact heeft op de schatkist van het Rijk en het budget dat de minister heeft voor volkshuisvesting. 'Daarnaast blijft betaalbaarheid van de huren ook voor corporaties een belangrijke ambitie. Wij huisvesten immers de huurders met de laagste inkomens.’

Grenzen aan huurverhoging
Waar nog wel ruimte voor is, is om meer inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. ‘Op dit moment maakt 60 procent van de woningcorporaties gebruik van de mogelijkheden om inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen.’ Voor mensen die in de tijd dat ze bij een corporatie zijn gaan wonen een stuk meer dan de inkomensgrens voor sociale huur zijn gaan verdienen, kunnen corporaties meer huur vragen. Corporaties hebben als verhuurder geen toegang tot inzicht in het salaris en vermogen van de huurders, maar via de Belastingdienst kunnen huurders opgedeeld worden in algemene inkomenscategorieën en zouden daarmee 50 tot 100 euro per maand kunnen vragen. ‘Het is maar goed ook dat we als verhuurder niet precies weten wat mensen verdienen of op de bank hebben staan. Dit zou dan via de Belastingdienst geregeld moeten worden en we weten allemaal hoeveel moeite de Belastingdienst heeft met het invoeren van nieuwe regels. Voor de langere termijn kan huur vragen naar draagkracht zeker een overweging zijn om naar te kijken. Maar dat is een politieke keuze.’

Een ander punt waardoor corporaties niet hun inkomsten kunnen verhogen met inkomensafhankelijke huurverhoging, is omdat corporaties gebonden zijn aan afspraken over huurverhoging. Zo mogen de totale huurinkomsten door huurverhoging niet hoger zijn dan plus van 3,6 procent van de inkomsten van het jaar ervoor. De inkomensafhankelijke huurverhoging valt binnen deze inkomstencap. Lokaal zijn er af spraken te maken met gemeenten en huurdersorganisaties dat de inkomensafhankelijke huurverhoging buiten deze cap valt, maar op veel plaatsen lukt dat niet. Daarnaast zijn er corporaties die principieel tegen inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn.

De oplossingen moeten volgens Spies vooral gezocht worden in maatregelen die meteen genomen kunnen worden en meteen impact hebben. Voor het nieuwe jaar ziet Spies als opdracht voor de sector om voort te bouwen op het fundament dat nu gelegd is. ‘Corporaties voegen steeds meer woningen toe en de gelijkwaardigheid tussen corporaties en andere partijen is bij planvorming steeds nadrukkelijker aanwezig. Het aandeel sociaal is geen sluitstuk meer, maar een integraal onderdeel van het totaal.’

Sneller, slimmer, beter op Wocoda 2026
De boodschap van Spies voor 2026 is sneller, slimmer, beter. Die boodschap wil ze op woningconceptenbeurs Wocoda extra kracht bijzetten. ‘Ik hoop dat we op de Wocoda met elkaar op heel veel plekken kunnen gaan innoveren. We hebben de bouwstromen die conceptuele en industriële bouw aanjagen. Maar wat je ziet, is dat bijvoorbeeld de typegoedkeuringen er nog niet zijn. Of dat gemeenten daardoor nog eens gaan bekijken of dat aan de eigen randvoorwaarden voldoet. Op de Wocoda ontmoeten gemeenten, bouwers en corporaties elkaar en kunnen ze zich met elkaar over de vraag buigen op welke fronten ze die innovatietreintjes met elkaar kunnen versnellen.'

Zo blijkt nog vaak dat gemeenten gestandaardiseerde bouw vaak nog ingewikkeld vinden. Spies: ‘Daar geldt ook: zien is geloven. Een goed voorbeeld hiervan is bij Wonen bij Jaap in Nijkerk waar de wethouder samen met de corporatiedirecteur de hele gemeenteraad heeft meegenomen naar Lelystad om daar een woningconcept te bekijken. En dan blijkt gestandaardiseerde bouw helemaal niet lelijk te zijn en blijkt dat met de manier waarop je met de gevels kan variëren en de bouwblokken kunt draaien en stapelen ook stedenbouwkundig hele mooie kwaliteit geleverd kan worden.’

Een grote opgave is ook de bestaande voorraad beter benutten. ‘Daar kunnen we heel snel dingen van elkaar leren en ik verwacht op de Wocoda op dat gebied ook hele goede voorbeelden van te zien. Op de beurs gaan we de verbouwstroom ondertekenen en ook daar moeten we kijken hoe we met z’n allen kunnen zorgen dat versnelling, kostenreductie en renovaties ook een plek krijgen.

Spies is blij te zien dat het begrip van partijen over en weer naar elkaar toe groeit. De volgende stap is dat partijen elkaar aan de voorkant eerder, beter en sneller opzoeken. Vaak weten niet alle partijen elkaar nog even goed te vinden. ‘Ik merk nog te vaak dat of de bouwers en corporaties elkaar al hebben gevonden, of dat gemeenten elkaar hebben gevonden, maar dat we te weinig aan de voorkant van dat proces zitten en vanuit dat gemeenschappelijke belang kijken naar hoe we ervoor kunnen zorgen dat we al die woningzoekenden sneller aan een passende woning kunnen helpen. Daar valt nog enorm veel te winnen.’