Verrassende ontwikkeling btw-belaste verhuur vastgoed

De Europese regels voor btw op de verhuur van vastgoed gaan ingrijpend veranderen. Het VIDA-plan van de Europese Commissie raakt onder meer platforms, shortstayverhuur en het btw-tarief voor logies. BDO zet de belangrijkste wijzigingen op een rij en bespreekt de gevolgen voor de praktijk.

Wetgeving loopt vaak achter bij de actualiteit. Niet gek als je bedenkt dat het proces van idee tot wetsvoorstel, politieke behandeling, adoptie en inwerkingtreding soms lang duurt, terwijl de maatschappelijke ontwikkeling doorgaat. De Europese Commissie lanceerde eerder initiatieven om de btw-regels te moderniseren, rekening houdend met de mogelijkheden van digitale technologieën. In het actieplan voor eerlijke en eenvoudige belastingheffing werd benadrukt dat moest worden nagedacht over de manier waarop belastingautoriteiten technologie kunnen gebruiken om belastingfraude te bestrijden en het bedrijfsleven te ondersteunen, en of de huidige btw-regels nog wel passend zijn voor het digitale tijdperk. 

In het recente plan van de Europese Commissie, het VIDA-plan (‘VAT in the Digital Age’), worden EU-brede maatregelen aangekondigd om de btw-regels te moderniseren en fraude tegen te gaan. Daarbij raakt VIDA ook de btw-regelgeving voor de verhuur van vastgoed.

Belangrijke wijzigingen in de btw-regels
Met VIDA komen belangrijke wijzigingen in de btw-regelgeving op ons af. Recent is via internetconsultatie bekendgemaakt hoe Nederland voornemens is de regels rond de platformeconomie te implementeren. Dit geeft een inkijkje in hoe de toekomstige regels eruit kunnen zien.

Platformfictie
Digitale platforms worden door de invoering van de platformfictie verantwoordelijk voor de voldoening van btw in het geval van kortetermijnverhuur van accommodatie. Denk aan diensten die worden aangeboden via platforms als Airbnb en Booking, en platforms voor vakantiewoningen.

Na invoering van de platformfictie wordt een prestatie van de feitelijke verhuurder aan het platform onderkend. Het platform verricht vervolgens een verhuurprestatie aan de eindgebruiker. Het platform wordt verantwoordelijk voor de btw-afdracht over de kortetermijnverhuur aan de eindafnemer. Indien de platformfictie wordt toegepast, vindt de dienst van de verhuurder aan het platform vrijgesteld van btw plaats, waarbij geen recht op aftrek van voorbelasting bestaat. Een uitzondering geldt wanneer de aanbieder bij het platform kenbaar maakt de btw te (blijven) voldoen en zijn btw-identificatienummer verstrekt. In dat geval kan de aanbieder btw op kosten in aftrek brengen, voor zover sprake is van btw-belaste prestaties. De aanbieder moet dan wel zelf btw rekenen en afdragen.

Uit de internetconsultatie blijkt dat Nederland deze regeling op zijn vroegst per 1 juli 2028 en uiterlijk per 1 januari 2030 wil invoeren.

Verhuurvrijstelling en btw-tarief
In Nederland is de verhuur van onroerend goed in beginsel vrijgesteld van btw. Er zijn echter uitzonderingen, waaronder de verhuur van accommodatie in het kader van het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf. Dat is een btw-belaste prestatie die nu nog onder het verlaagde tarief van negen procent valt. Volgens het Belastingplan 2026 geldt vanaf 1 januari 2026 het algemene tarief van 21 procent voor de verhuur van hotelkamers en gemeubileerde vakantiewoningen of stacaravans. Op vooruitbetalingen die in 2025 zijn voldaan voor logies na 1 januari 2026, is het tarief van 21 procent al van toepassing. De afschaffing van het verlaagde tarief geldt niet voor het gelegenheid geven tot kamperen: de kortdurende verhuur van percelen op kampeerterreinen en in caravanparken waar huurders zelf hun onderkomen plaatsen.

Shortstayverhuur
De verhuur van een woning is in beginsel vrijgesteld van btw. Op dit moment kan verhuur btw-belast plaatsvinden wanneer de woning maximaal zes maanden wordt verhuurd en de huurder zijn maatschappelijk middelpunt niet heeft verplaatst (‘shortstay’).

Uit het voorgenomen wetsvoorstel blijkt dat Nederland de uitzondering op de verhuurvrijstelling per 1 juli 2028 wil beperken tot een ononderbroken verblijf van maximaal dertig nachten door dezelfde persoon. Voor het verlaagde tarief voor kamperen gaat dezelfde termijn gelden.

Voor de praktijk
De forse inperking van de mogelijkheid om shortstay btw-belast aan te bieden, heeft grote gevolgen voor de markt. Waar deze woningen tot 1 januari 2026 nog btw-belast kunnen worden aangeboden tegen het verlaagde tarief bij een verblijf tot zes maanden, geldt vanaf die datum het algemene tarief van 21 procent. Vanaf 1 juli 2028 kan btw-belaste shortstay alleen nog worden aangeboden bij een verblijf van maximaal dertig nachten. Bij verhuur vanaf 31 nachten geldt de vrijstelling, met gevolgen voor de planning en het recht op aftrek van voorbelasting.

Ondernemers doen er goed aan de btw-gevolgen van deze wijzigingen tijdig te beoordelen en waar nodig actie te ondernemen.

BDO Belastingadviseurs
mr. Hendy van Hoof - Director International VAT