Zo werkt het huurrecht voor winkelpanden in België: De spelregels voor verhuurders en retailers

Wie in Belgisch retailvastgoed stapt, krijgt te maken met de Handelshuurwet. De contractduur, opzegtermijnen en -gronden, huurprijs(verhogingen) en hernieuwingen; Wim van Putten, advocaat bij het Antwerpse advocatenkantoor Legant Advocaten en hoofdredacteur van Tijdschrift Huur, licht het allemaal toe in deze bijdrage.

Sinds de zesde staatshervorming is het huurrecht in België geregionaliseerd. Dat wil zeggen dat het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brussel Hoofdstedelijk Gewest eigen regels mogen opleggen. Wat de huur voor een kleinhandel in het direct contact met het publiek betreft (retail), geldt op dit ogenblik echter nog steeds voornamelijk de Federale Handelshuurwet uit 1951. Deze wet is van dwingend recht.  

In de drie Gewesten is wel telkens nieuwe wetgeving ingevoerd in het kader van 'pop-up' huurcontracten.

De huurperiode is principieel 9 jaar.
Een handelshuurovereenkomst wordt voor minimaal 9 jaar afgesloten. Wanneer geen of een kortere termijn wordt afgesproken, bedraagt de duur toch minstens 9 jaar. Een langere termijn is ook mogelijk, doch dit moet dan bij notariële akte worden vastgelegd.

De huurder heeft steeds van rechtswege de mogelijkheid om met een opzegtermijn van 6 maanden een einde te maken aan de huur tegen het derde of het zesde jaar. De verhuurder heeft deze mogelijkheid niet, tenzij dit uitdrukkelijk in de huurovereenkomst werd opgenomen.

Huurprijs
De huurprijs wordt bij het afsluiten van de huurovereenkomst tussen partijen overeengekomen. Tegen het derde en het zesde jaar kunnen de partijen aan de rechter vragen de huurprijs te verhogen of te verlagen, indien er zich nieuwe en onvoorziene omstandigheden voordoen.

Bij de hernieuwing op het einde van de huur dienen de partijen opnieuw overeenstemming te krijgen over de huurprijs, zo niet bepaalt de rechter de huurprijs naar billijkheid.

Tot volledig op het einde van de gerechtelijke procedure kan de huurder nog beslissen om toch niet tot hernieuwing over te gaan en de huur te stoppen.

Drie hernieuwingen voor de huurder
De Handelshuurwet voorziet in een strak en formalistisch schema om de huur te hernieuwen. De huurder heeft het recht om aan de verhuurder tot driemaal toe een huurhernieuwing te vragen van minimaal negen jaar. Mits de huurder dit in de juiste vorm en op het juiste moment (tussen de vijftiende en de achtiende maand voor het verstrijken van de einddatum van de huur) vraagt, kan hij dus minimaal 36 jaar huren.

Houding van de verhuurder
De verhuurder kan de gevraagde hernieuwing slechts weigeren in limitatief opgenomen gevallen:
(1) de terugname van het pand voor eigen gebruik, 
(2) uitsluiting van elke handelsbestemming,
(3) afbraak en wederopbouw, 
(4) grove tekortkomingen in hoofde van de huurder en 
(5) afwezigheid van wettig belang bij de huurder.

Afhankelijk van de gekozen weigeringsgrond is de verhuurder wel of geen schadevergoeding verschuldigd, die de ene keer één jaar huur en de andere keer twee jaar huur bedraagt, onverminderd het recht van de huurder om hogere schade te vorderen in bepaalde gevallen, met name wanneer de verhuurder een soortgelijke handel in het pand begint.
Ook kan de verhuurder een zeer concreet aanbod van een derde overmaken aan de huurder, waarbij de zittende huurder het voorkeurrecht heeft om aan dezelfde prijs en voorwaarde de huur te hernieuwen. Hiermee kan hij een hogere huurprijs trachten te bekomen.

De verhuurder kan de hernieuwing ook weigeren zonder motief, maar dan moet hij een schadevergoeding betalen van drie jaar huur, eventueel verhoogd met een bedrag toereikend om de veroorzaakte schade van de huurder volledig te vergoeden.

Verkoop van het pand
De koper van het pand kan, in bepaalde gevallen, de zittende huurder opzeggen met een opzegtermijn van één jaar, te betekenen binnen de drie maanden na de koop (meestal de notariële akte), in de gevallen 1 tot en met 4 hierboven vermeld. Dezelfde schadevergoedingen aan de huurder zijn van toepassing als bij de weigering tot hernieuwing.

Retentierecht
De huurder mag in het pand blijven zitten, tot zijn schadevergoeding volledig is betaald, zonder dat hij huur moet betalen.

Conclusie
De Handelshuurwet creëert al 75 jaar een goed uitgebalanceerd evenwicht tussen het eigendomsrecht van de verhuurder en het beschermen van het klantenbestand van de huurder. Deze rechtszekerheid creëert ruime mogelijkheden voor een buitenlandse onderneming, of zij nu wil investeren in vastgoed, dan wel haar handel in België wil uitrollen.

Wim van Putten
Hoofdredacteur Tijdschrift Huur (Kluwer)
Advocaat bij Legant Advocaten
www.legant.be