Utrecht heeft duizenden woningen in de pijplijn: ‘Maar de woningbouw kan alleen doorgaan met hulp van het Rijk’

Van Groot-Merwede Rijnenburg tot Overvecht en van Leidsche Rijn tot Galgenwaard: in Utrecht staan grote woningprojecten in de startblokken. Wethouders Eelco Eerenberg (Ruimtelijke Ordening) en Dennis de Vries (Wonen) zien volop kansen, maar ook stevige hobbels, vertellen ze in gesprek met VJ. ‘Zonder hulp van het Rijk komen dergelijke investeringen nooit van de grond.’ 

In Utrecht en Nieuwegein ligt de grootste bouwlocatie van Nederland: Groot-Merwede Rijnenburg. ‘Met een totale potentie van ongeveer 75.000 woningen is dit tevens de grootste ontwikkellocatie van Nederland’, zegt Eerenberg. Merwede levert 4.250 woningen op, waarvan de bouw dit jaar is gestart. In het Beurskwartier komen 2.600 woningen en Papendorp en Groenewoud zijn samen goed voor 3.650 woningen. Daar moet de bouw in 2026 of 2027 beginnen.

Rijnenburg zelf komt pas vanaf 2035 in beeld. ‘Dat kan alleen als de noodzakelijke investeringen in hoogwaardige ov-verbindingen en weginfrastructuur gedaan worden’, waarschuwt Eerenberg.

Andere binnenstedelijke gebieden
Ook elders staat de schop al in de grond. Cartesius en Wisselspoor leveren samen ruim 3.500 woningen op. Aan de oostkant van de stad komt studentenhuisvesting, zoals High Five met 900 eenheden en de Kwekerij Fase IV met 400 woningen. Verder liggen herontwikkelingen klaar: stadion Galgenwaard (1.000 woningen vanaf 2027) en Archimedeskwartier (1.500 vanaf 2028). Lunetten Koningsweg, pas na 2035, heeft in het grootste scenario een potentie van ruim 6.000 woningen. In Overvecht voorziet de omgevingsvisie 5.000 woningen, waarvan bijna de helft bij het winkelcentrum. En ook in Leidsche Rijn is nog ruimte: op een hoogbouwkavel van 140 meter komen meer dan 1.000 woningen.

Maar Eerenberg is duidelijk: zonder ingrepen in procedures, infrastructuur en netcongestie vallen al deze ambities stil.

Bottlenecks
Niet stikstof, maar vooral procedures zetten de rem op de bouw. ‘Doorlooptijden tot drie jaar zijn geen uitzondering’, aldus Eerenberg. Grote projecten als Beurskwartier en Merwede, samen goed voor bijna 7.000 woningen, lagen tegelijk bij de Raad van State. ‘Gelukkig kunnen we daarna, soms met kleine wijzigingen of reparaties, vrijwel altijd weer door.’

Ook de infrastructuur dreigt de groei te blokkeren. Nieuwe ov-lijnen zoals de Merwedelijn of het doortrekken van de lijn richting Rijnenburg zijn volgens Eerenberg onmisbaar: ‘Zonder deze ontsluiting valt de woningbouw stil.’ Marktpartijen erkennen het belang en zijn bereid bij te dragen, maar zonder steun van het Rijk blijven de investeringen onhaalbaar.

Daar komt de financieringsdruk bij. ‘De moeilijkheden die marktpartijen en corporaties hebben om projecten rond te krijgen raakt de continuïteit van de bouwstroom en brengt het risico met zich mee dat er niet voldoende woningen beschikbaar komen voor woningzoekenden.’

En dan is er nog de grootste onbekende: het volle stroomnet. Utrecht is een van de eerste regio’s waar netcongestie woningbouw rechtstreeks bedreigt. ‘Een wachtlijst voor nieuwe kleinverbruikaansluitingen zou een zeer grote impact hebben’, waarschuwt Eerenberg. De gemeente werkt daarom aan een Aanpak Netcongestie, met ruimte voor uitbreiding van het net, netbewuste nieuwbouw en meer lokaal gebruik van duurzame energie.

Om de bouwproductie niet te laten vastlopen, startte de gemeente in 2023 de Utrechtse aanpak. In vijf tranches zijn maatregelen genomen voor bijna 11.500 woningen die tussen 2024 en 2030 in aanbouw moeten gaan. ‘Ambtelijke toetsing, collegebesluit en raadsbesluit vindt plaats in enkele maanden, waardoor een marktpartij of corporatie relatief snel zekerheid kan krijgen.'

Bestaande voorraad beter benutten
Maar Utrecht laat zich niet alleen door obstakels afremmen en blijft actief zoeken om naast via nieuwbouw meer woonruimte te creëren. Dat begint bij de bestaande voorraad. Utrecht telt al 167.000 woningen en dat wil wethouder Wonen Dennis de Vries beter benutten, zegt hij tegen VJ. ‘De potentie is groot: veel Utrechters wonen met weinig mensen in grote woningen.’ Daarom stimuleert de gemeente woningdelen tot drie personen, versoepelt ze regels voor splitsen, en zet in op optoppen en transformatie van leegstaande panden, zoals zorgvastgoed.

De wethouder benadrukt dat de verdichting alleen kan met behoud van leefbaarheid. ‘We verdichten significant, maar dit vereist wel een zorgvuldig proces en hoge kwaliteit bebouwing om de stad leefbaar te houden.’ In 2040 moet zestig procent van de woningvoorraad betaalbaar zijn: 35 procent sociale huur en 25 procent middensegment. Daarom moet 75 procent van de nieuwbouw betaalbaar zijn.

Binnen dat aandeel geldt: minimaal 25 procent middenhuur en maximaal 10 procent betaalbare koop. Om doorstroming te bevorderen, worden eisen gesteld aan woninggroottes: minimaal 40 m2 in hoogstedelijk gebied en gemiddeld 60 m2 in stedelijk gebied, waarvan 30 procent groter moet zijn dan 65 m2.

Corporaties en tijdelijke woningen
Voor sociale huur rekent de gemeente op corporaties. Met het onlangs ondertekende Utrechts Volkshuisvestelijk Akkoord zijn afspraken gemaakt om de bouw te versnellen. ‘Vanwege de langjarige maatschappelijke doelstelling en verbondenheid aan de stad, zien we corporaties als belangrijkste partij voor het realiseren van meer betaalbare woonruimte’, zegt De Vries.

Tijdelijke woningen spelen daarbij slechts een bijrol. Sinds 2024 zijn er 471 opgeleverd, 612 in ontwikkeling en drie locaties in planvorming. In totaal verwacht de gemeente tot 2027 circa 1.500 tijdelijke woningen. Daarna gaat de focus volledig naar permanente bouw. ‘De lessen die we hebben getrokken uit tijdelijk wonen nemen we mee om de permanente nieuwbouw te versnellen’, aldus De Vries.

Visie: Ongedeelde stad
In juni stelde de gemeenteraad de beleidsnota Van woningmarkt naar volkshuisvesting vast. Het uitgangspunt: ongelijk investeren voor gelijke kansen. Extra aandacht gaat uit naar mensen die zonder hulp moeilijk een woning vinden, zoals daklozen of vrouwen die uitstromen uit de opvang.

‘Dat uit zich ook in onze ambitie om 75 procent betaalbaar te bouwen. Dat doen we omdat we als Utrecht een ongedeelde stad willen zijn, waar alle groepen nog een plek kunnen vinden’, zegt De Vries. Volgens hem liggen de sleutels tot succes in samenwerking, stabiel beleid en het oplossen van knelpunten. ‘De woningnood is hoog en het realiseren van meer woningen in de nieuwbouw en bestaande voorraad vraagt om grote investeringen - bijvoorbeeld om netcongestie op te lossen, infrastructuur aan te leggen en onrendabele toppen bij nieuwbouw weg te nemen.’