Erfpachters, let op u saeck!

Stedelijke erfpacht is een gecompliceerd samenspel van factoren. Erfpachters zijn zich niet altijd bewust van deze complexiteit en zien de onzekerheden ervan vaak pas te laat. De financiële consequenties zijn dan al aanzienlijk. Hoe voorkom je dit? Hoe zit het dan allemaal wel precies? En hoe kun je als erfpachter het beste handelen?

Door: Paul Nelisse, director valuations bij vastgoedadviseur Colliers

Van ideaalbeeld naar doolhof
Het was een nobel streven: gemeenten krijgen een vergoeding voor het gebruik van hun grond en laten de waardestijging hiervan aan de gemeenschap ten goede komen. Maar dat is allemaal alweer lang geleden en sindsdien is er veel veranderd. De doelen van stedelijke erfpacht worden nu met andere instrumenten gerealiseerd, zoals omgevingsplannen en de Waardering onroerende zaken (WOZ). Tegelijkertijd is stedelijke erfpacht op grote schaal in Nederlandse steden toegepast. De financiële consequenties hiervan zijn per geval verschillend. Zo kun je te maken krijgen met de algemene erfpachtvoorwaarden, de resterende looptijd van de erfpachttermijn, het type canon (vast, geïndexeerd of afgekocht), privaatrechtelijke bestemmingsbepalingen, eventuele conversieregelingen en het gemeentelijk beleid. Kun je het nog volgen? Geen zorgen. Laten we ter verduidelijking twee veelvoorkomende situaties bekijken.

Jammerlijke realiteit
Een eerste typische erfpachtkwestie betreft de herziening van de canon aan het einde van een erfpachttijdvak. Deze vergoeding voor het gebruik van de grond, die enkele decennia eerder is vastgesteld, wordt aan het einde van een vaste termijn herijkt aan actuele marktomstandigheden. Hoewel hier verschillende procedures en methodieken voor bestaan, is de uitkomst in de regel een verhoging van het bedrag dat aan canon wordt betaald. Een tweede kwestie is een conversieregeling. Verschillende gemeenten bieden regelingen aan die erfpachters in de gelegenheid stellen over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of eigendom. Het positieve hieraan is dat, wanneer je dan de canon afkoopt, de tussentijdse canonherzieningen tot het verleden behoren. De regelingen verschillen echter per gemeente en het is maar de vraag of de erfpachter hier de financiële ruimte voor heeft.

Actuele erfpachtproblematiek
Het is dus logisch dat er verwarring en onzekerheid heerst onder veel erfpachters. Nergens is dat momenteel meer het geval dan in Rotterdam. Ook hier is er de mogelijkheid om tijdelijke erfpachtrechten te converteren naar eeuwigdurende erfpacht of eigendom, en zo voorgoed af te zijn van termijnen met canonverhogingen en gewijzigde voorwaarden voor heruitgifte. Deze optie is in 2002 in het leven geroepen, mede om die onzekerheid over tijdelijke rechten de kop in te drukken. Erfpachters met een tijdelijk erfpachtrecht kregen een conversievoorstel van de gemeente, gebaseerd op een maatwerkkoopsom. Sindsdien heeft slechts zo’n 30 procent van hen gebruikgemaakt van de regeling. De meeste tijdelijke erfpachtrechten bestaan dus nog steeds en hun einddatum komt steeds dichterbij…

Erfpachtproject Rotterdam
Het was reden voor de gemeente om het zogenoemde Erfpachtproject Rotterdam op te zetten. Hiermee worden alle erfpachters van tijdelijke erfpachtrechten actief geïnformeerd over de financiële consequenties. Ze krijgen inzicht in de verschillende mogelijkheden om hun erfpachtrecht voort te zetten, inclusief een aanbod voor conversie. De gemeente houdt er op voorhand rekening mee dat niet alle erfpachters ingaan op een dergelijk conversieaanbod, dus zijn er aanvullende opties gecreëerd. Zo krijgen erfpachters van een woning, die het aanbod tot conversie niet kunnen of willen accepteren, alsnog de mogelijkheid om hun erfpachtrecht voor een vaste termijn van vijftien jaar te verlengen. Erfpachters op bedrijventerreinen krijgen bovendien de mogelijkheid om over te stappen op een eeuwigdurende erfpacht mét canonbetaling, zodat er geen eenmalige conversiesom betaald hoeft te worden.

Erfpachters aan zet
Alle Rotterdamse erfpachters van tijdelijke erfpachtrechten, van huiseigenaren tot beleggers in commercieel vastgoed en van multinationals tot lokale mkb-ondernemers, worden in het kader van het erfpachtproject benaderd. De aanbiedingen zijn naar verwachting mede gebaseerd op taxaties die in opdracht van de gemeente opgesteld zijn. Deze professionele aanpak siert de gemeente. Toch is het de vraag of erfpachters zonder meer op deze aanbiedingen in moeten gaan. Mogelijk zijn de taxaties gebaseerd op gebrekkige informatie. Zo is er niet voor elk gebouw een meetstaat voorhanden. Daarnaast is onduidelijk met welke grondprijstransacties als referentie de taxaties zijn opgesteld. Verder kan er onduidelijkheid bestaan over de gehanteerde parameters in de residuele grondwaardeberekeningen. Een ander punt is in hoeverre de taxaties modelmatig opgesteld zijn en voorbijgaan aan de specifieke omstandigheden van individuele gevallen.

Van kritische blik naar roze bril
Erfpachters doen er dan ook verstandig aan om de aanbiedingen die ze krijgen kritisch te bezien: is voldoende inzichtelijk waar de aanbieding op gebaseerd is? Kloppen de uitgangspunten van de onderliggende taxatie? Zijn de gehanteerde referenties geschikt? En zijn de gehanteerde parameters wel marktconform? In mijn functie bij Colliers heb ik door de jaren heen ervaren dat een goed geïnformeerde erfpachter een optimaal resultaat behaalt uit een conversietraject. Mijn advies luidt dan ook; leg je oor te luister bij een expert en maak gebruik van zijn kennis. Zo ga je zelfverzekerd te werk en neem je de juiste beslissing.