Ontwikkelaars niet happig op meerlaags logistiek vastgoed, maar kantelpunt in zicht

Op dit moment is meerlaags logistiek vastgoed nog niet rendabel in Nederland, leert een rondgang van VJ langs enkele logistieke ontwikkelaars. De kosten wegen nog niet op tegen de baten, maar met de stijgende grondprijzen kan het rendabel gaan worden. ‘Met name in de Randstad komt het kantelpunt waarop meerlaags logistiek vastgoed rendabel wordt, in zicht.’

Volgens onderzoek van CBRE is meerlaags logistiek vastgoed het antwoord op de vraag naar stedelijke ruimte. Maar op een enkele uitzondering daargelaten, zien ontwikkelaars het nog niet zitten in Nederland. WDP heeft in De Lier een meerlaags distributiecentrum gerealiseerd en CTP heeft met CTPark Amsterdam City naar eigen zeggen de eerste multimodale, meerlaagse logistieke hub in een Nederlandse binnenstad. 

DHG ontwikkelt geen meerlaags vastgoed. De reden daarvoor is dat de ontwikkelaar uit Schiedam het logistieke vastgoed op risico ontwikkelt, legt Jelle van den Akker uit. ‘Logistiek vastgoed is een markt waarin gebouwen generiek en courant moeten zijn. Niet voor één klant, maar ook voor de huurders daarna. Distributiecentra die DHG twintig jaar geleden heeft gebouwd zijn nog steeds gewild omdat ze voldoen aan die eisen van klanten/huurders.'

Ook in de Nederlandse portefeuille van Prologis komen meerlaagse logistieke gebouwen niet voor, zegt Gina Helmold van de internationale ontwikkelaar. ‘Dat komt door een combinatie van bestemmingsplanbeperkingen, hogere bouwkosten en een beperkte vraag vanuit de klant. Gemeentelijke omgevingsplannen leggen vaak maximale bouwhoogtes vast of vereisen langdurige aanpassingstrajecten.’

Slappe bodem
Daarnaast is het volgens de managing director van DHG ook lastig om meerlaags te bouwen in Nederland vanwege de slappe bodem. Om daarop te bouwen brengt extra kosten met zich mee. En daar zit de crux, legt Van den Akker uit. ‘Voor de ‘reguliere’ logistieke dienstverleners heeft dubbellaags alleen maar nadelen, zoals de verkeersstromen en extra kolommen om de verdieping te dragen. Alleen met een lagere huur dan enkellaags zijn deze klanten bereid dit te huren.’

Ook Prologis wijst naar het kostenplaatje van meerlaags bouwen. ‘Meerlaagse gebouwen brengen een aanzienlijke kostenpremie met zich mee’, legt Helmold uit,’ waardoor ze bij de huidige grondprijzen in de meeste regio’s nog niet rendabel zijn. In de meeste Nederlandse markten zijn huurders nog niet bereid deze premie te betalen als er goedkopere éénlaagse opties bestaan.’ Haar collega head of Development Europe Arthur van Kooij vult aan: 'Hoewel het toevoegen van extra verdiepingen de totale vloeroppervlakte kan vergroten, is de daadwerkelijke toename van bruikbare ruimte vaak beperkt door praktische ontwerpfactoren, zoals de benodigde ruimte voor hellingbanen, lagere vrije hoogtes, beperktere vloerbelasting en een hogere kolomdichtheid. Daardoor bieden meerlaagse gebouwen mogelijk minder flexibiliteit en een iets lagere netto bruikbare ruimte per verdieping in vergelijking met gelijkvloerse oplossingen.'

Net als Prologis ziet ook het Britse Valor op dit moment nog geen kansen voor meerlaags logistiek vastgoed in Nederland, legt Matt Ganas uit. ‘Er is minder natuurlijk licht op de begane grond en er zijn meer pilaren nodig om de bovenverdieping te ondersteunen. Dit vermindert de esthetiek en functionaliteit, waardoor het minder aantrekkelijk is voor gebruikers. Bovendien kan de positionering van de kantoren lastig zijn. Als je er voor kiest om alle kantoren op de bovenverdieping te plaatsen, verlies je het contact met het magazijn.’ Volgens Ganas zou het financieel alleen haalbaar zijn als de huurprijzen voor toplocaties voldoende zouden stijgen om de extra ontwikkelingskosten te compenseren. ‘Om een dergelijke huurstijging te realiseren, zou de leegstand in logistiek vastgoed gedurende een langere periode onder de 1 procent moeten liggen.’

Kostenplaatje
Montea, actief in Nederland, België, Duitsland en Frankrijk, heeft bij de Zuiderburen een meerlaags gebouw in de portefeuille. In Nederland kijkt Montea of het haalbaar is. ‘De kosten wegen in Nederland vaak niet op tegen de baten, maar je ziet dat het met de stijgende grondprijzen in sommige gebieden wel rendabel kan gaan worden. Dat kantelpunt komt op sommige plekken in zicht. Het gaat dan vooral om stedelijke gebieden in de Randstad.’

Behalve het kostenplaatje spelen ook de oude, vigerende bestemmingsplannen. Daarbinnen is meerlaags ontwikkelen vaak niet mogelijk, merkt Montea. ‘Je moet er dus ook heel veel moeite en nog meer tijd in steken richting gemeenten om het planologisch voor elkaar te krijgen.’

Volgens Van den Akker van DHG is meerlaags logistiek vastgoed geschikt voor zeer specifieke gebruikers, zoals stadsdistributie of pakketverwerking. ‘Maar de gebouwen zijn dan heel specifiek, niet courant en daarmee niet duurzaam.’ Helmold van Prologis ziet in Nederland interesse van e-commerce en FMCG-operators die dicht bij grote bevolkingscentra willen zitten, maar beperkte grond beschikbaar hebben.