Vrijstelling overdrachtsbelasting bij woningcorporaties

Recent deed de belastingrechter uitspraak over de toepassing van de vrijstelling overdrachtsbelasting bij een overdracht van een appartementencomplex tussen twee woningcorporaties.

Overdracht woningen reguliere huisvesting
Een woningcorporatie die zich landelijk bezighoudt met de huisvesting van senioren en mensen met een zorgvraag had zich ten doel gesteld om in het jaar 2025 enkel nog voor haar doelgroep passend vastgoed in bezit te hebben. In dat kader heeft zij aan meerdere woningcorporaties in de regio een aanbiedingsbrief geschreven waarin zij de voorgenomen verkoop van een deel van haar woningbezit (zijnde de complexen geschikt voor reguliere huisvesting) kenbaar maakte. Voor de overdracht van een appartementencomplex met 24 woningen zonder lift heeft de woningcorporatie een overeenkomst van taakoverdracht gesloten met een andere woningcorporatie. Partijen zijn overeengekomen dat de andere woningcorporatie het appartementencomplex zal behouden, onderhouden, exploiteren en verduurzamen in het belang van de volkshuisvesting.

Vrijstelling van overdrachtsbelasting
De verkrijgende woningcorporatie heeft een beroep gedaan op de vrijstelling van overdrachtsbelasting in verband met de taakoverdracht tussen algemeen nut beogende instellingen. De inspecteur is van mening dat niet voldaan is aan de voorwaarden voor toepassing van deze vrijstelling, omdat in dit geval (appartementsrechten van) losse onroerende zaken zijn overgedragen. Aan het vereiste dat sprake is van de overdracht van een zelfstandige taak is volgens de inspecteur, zowel op zichzelf als vanuit geografie of doelgroep bezien, niet voldaan. De rechtbank volgt hierin het standpunt van de inspecteur. De woningcorporatie heeft meer complexen in haar bezit die niet geschikt zijn voor haar doelgroep, maar wilde er slechts één overdragen aan de verkrijgende woningcorporatie. Daardoor wordt volgens de rechtbank niet het gehele zelfstandige taakonderdeel ‘reguliere huisvesting’ overgedragen aan de verkrijgende woningcorporatie.

Strikte voorwaarden
De vrijstelling bij een taakoverdracht tussen woningcorporaties geldt alleen onder strikte voorwaarden. Het moet gaan om:

• een taakoverdracht tussen kwalificerende partijen (woningcorporaties met ANBI-status);
• waarbij commerciële factoren geen rol spelen; én
• alle activa en passiva met betrekking tot de taak worden overgedragen; én
• de taak door de overnemende partij wordt voortgezet; én
• de overdracht een bepaalde mate van substantie heeft om als taakoverdracht te kunnen worden aangemerkt.

De vrijstelling bij taakoverdracht is niet van toepassing op de overdracht van afzonderlijke onroerende zaken, ook als deze vervolgens door de verkrijgende woningcorporatie worden aangewend binnen het kader van het algemeen nut. Zo’n overdracht verschilt immers niet van een reguliere verkrijging van een losse onroerende zaak tegen een koopsom.

Te strikt?
Wij vragen ons echter af of in dit geval de voorwaarden niet te strikt worden uitgelegd. De voorwaarden van de vrijstelling bij taakoverdracht zijn er onder meer op gericht, dat het vermogen, inclusief de beschikbare reserves, beschikbaar blijft voor dezelfde werkzaamheid in de sfeer van het algemeen nut. Uit de parlementaire geschiedenis van de relevante wetsbepaling blijkt dat de bedoelde vrijstelling bovendien ook geldt voor een taakoverdracht tussen meerdere ANBI’s. De overdragende woningcorporatie heeft in dit geval alle woningcomplexen in de betreffende gemeenten die niet binnen haar doelgroep pasten overgedragen aan andere woningcorporaties. Wij kunnen de redenering van belanghebbende in deze rechtszaak, dat de overdracht van het appartementencomplex meer is dan de enkele overdracht van een losse onroerende zaak, dan ook goed volgen. Feitelijk wordt de uitvoering van de volkshuisvestelijke taak ten aanzien van de complexen die niet passen binnen haar doelgroep volledig aan de andere woningcorporaties binnen de regio overgedragen.

Meer weten?
Toepassing van de vrijstelling overdrachtsbelasting bij taakoverdracht luistert nauw. De recente rechtbankuitspraak maakt dat wederom duidelijk. Deze uitspraak kan grote gevolgen hebben voor andere woningcorporaties die woningbezit in het kader van een taakoverdracht overdragen. Er is hoger beroep aangetekend tegen de uitspraak van de rechtbank. Wij zien nog steeds goede argumenten voor een toepassing van de vrijstelling bij een taakoverdracht waar meerdere ANBI’s bij betrokken zijn. Een goede beoordeling van de feiten en omstandigheden van de over te dragen objecten en een goede contractuele inrichting is daarbij cruciaal.

BDO Belastingadviseurs
Branchegroep woningcorporaties
Marlinda van Beek MSc – Sr. Manager Tax & Legal | Btw-advies
mr. Erik Bakx – Partner Tax & Legal | Btw-advies
mr. Raymond Hietveld – Sr. Manager Tax & Legal | Btw-advies