'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'

Als je op zoek bent naar vastgoedfinanciering, dan kun je het maar beter lang vastzetten, waarschuwt monetair econoom Sylvester Eijffinger. ‘De nominale rente gaat vanaf 2025 fors omhoog,’ voorspelt hij.

De wereld zag er de laatste 30 jaar eigenlijk heel mooi uit, laat emeritus hoogleraar financiële economie aan de Tilburg University en gasthoogleraar economie aan Harvard University zien in zijn presentatie op de Dag van de Vastgoedfinanciering. Zeer lage rentes, inflatie onder de twee procent, minder mensen in armoede dan ooit en een behoorlijke economische groei. Eijffinger zegt: ‘De centrale banken hebben veel lof opgestreken voor deze 30 jaar, maar ze hadden vooral de wind in de rug. De babyboomers kwamen massaal op de arbeidsmarkt en spaarden voor hun pensioen. Er was dus genoeg geld voorhanden én er werd weinig uitgegeven waardoor de rente laag bleef.’

2024 is nog comfortabel
De laatste jaren zijn, met een opgetelde inflatie van wel 20 procent en de snelle renteverhogingen van de Europese Centrale Bank, onrustiger. Desondanks denkt Eijffinger dat 2024 nog een comfortabel jaar wordt. De totale inflatie zal blijven dalen, de nominale kapitaalmarktrente blijft ook omlaag gaan terwijl er tegelijk een beperkt herstel van de economische groei zal plaatsvinden. Overigens vindt Eijffinger het buitengewoon onverstandig dat ook de afgelopen keer de ECB bij het rentebesluit hintte op een eerste renteverlaging deze zomer: ‘De tweede en derde ronde-effecten van de inflatie zijn nog lang niet uit het systeem. De tweede ronde-effecten van de stijging van de lonen als reactie op de prijsstijgingen vanwege de oorlog in Oekraïne, werken nu door. Maar de derde rond-effecten van de loonstijgingen die doorwerken in de prijsstijgingen van de producten, moeten nog komen.’    

Maar vanaf 2025 gaat de wereld er heel anders uitzien. Eijffinger waarschuwt voor de grote omslag. ‘Er gaat niet méér gespaard, maar juist ontspaard worden. Dat is een groot probleem omdat de kosten alleen maar hoger gaan worden: de energiekosten nemen toe, en de zorgkosten gaan exponentieel groeien. De energietransitie vergt hoge investeringen en de arbeidskosten gaan door de krapte op de arbeidsmarkt flink de hoogte in. Maar er is een gebrek aan geld dat nodig is om deze investeringen te financieren, omdat er dus niet meer gespaard wordt. Meer vraag dan aanbod van geld zorgt ervoor dat de rente gaat stijgen.’

De drie D's
In navolging van econoom Charles Goodhart, bekend van de Bank of England en emeritus professor van de London School of Economics, rubriceert Eijffinger de toenemende problemen onder de drie D’s: de D van demografie, de D van decarbonisatie en de D van deglobalisering. Met demografie doelt Eijffinger op de ontsparingen en de toenemende zorgkosten die de vergrijzing met zich meebrengt. ‘Je laatste jaren zijn de duurste jaren van je leven, denk aan welvaartsziekten als Alzheimer en Parkinson die toenemen naarmate we allemaal langer leven. En ja, er wordt momenteel veel te weinig gesproken over de problemen en de kosten die deze jaren met zich meebrengen.’

Met de D van decarbonisatie worden de kapitaalintensieve investeringen in de klimaattransitie aangeduid. De wens om te vergroenen staat hoog op de agenda, maar vergt flinke investeringen. De D van deglobalisering is onder meer het gevolg van de toenemende conflicten in de wereld die de aanvoerlijnen in gevaar brengen. Eijffinger: ‘Kijk momenteel maar naar de Rode Zee. Nearshoring is een belangrijke trend geworden, maar zorgt er wel voor dat onze producten nu door duurdere handen gemaakt worden. Dat komt bovenop het dalende geboortecijfer waardoor de krapte op de arbeidsmarkt hoe dan ook zal toenemen. Sowieso leiden geopolitieke conflicten altijd tot hogere rentes, daar is in de geschiedenis eigenlijk geen uitzondering op te vinden.’

Permanente inflatieproblemen
‘Je ziet dus,’zegt Eijffinger, ‘dat alle drivers dezelfde richting opwijzen waardoor het niet anders kan dan dat de rente gaat stijgen. Tel daarbij dan ook nog eens de staatsschuld van boven 100 procent die landen als de VS, het VK, België, Frankrijk en Italië hebben. Deze landen gaan in toenemende mate geld kwijt zijn aan vooral hun rentebetalingen waarmee ook zij in toenemende mate een beroep doen op de kapitaalmarkt en minder ruimte hebben om te investeren. Oplossingen hiervoor lijken voorlopig niet voorhanden - de huidige regeringen schuiven het probleem door naar hun opvolgers. Maar samen met de problemen die de demografie met zich meebrengt, gaat dit wel tot permanente inflatieproblemen leiden en dus een hogere rente.’

Eijffinger is niet de enige die denkt dat de rente flink zal gaan stijgen. Onlangs schreef de topman Jamie Dimon van JPMorgan Chase in het jaarverslag van de zakenbank rekening te houden met rentepercentages van 8 procent of hoger. Hij haalde ongeveer dezelfde redenatie aan die Eijffinger op de Dag van de Vastgoedfinanciering ter berde brengt: de druk op de inflatie houdt aan door tekorten op de overheidsbegrotingen, wereldwijde herbewapening, reorganisatie van de wereldhandel en de kapitaalbehoefte van de nieuwe groene economie. 

Strijd binnen ECB
Denkt Eijffinger ook aan een rente van 8 procent of meer? ‘Ik waag me niet aan het noemen van een getal. Maar ook andere internationale zakenbanken voorzien eenzelfde toekomst. Zelfs bij de ECB leven die gedachten: onlangs hield bestuurslid Isabel Schnabel een lezing waarin ze mijn analyse bevestigt en waarschuwt voor een hoge rente. Daarbij houdt ze overigens nog niet eens rekening met de demografische drivers. Haar analyse betekent trouwens niet dat de ECB er dus uit is wat ze moeten doen - binnen het bestuur bestaat er flinke discussie tussen de duif Philip Lane en de havik Schnabel. Maar net als Schnabel schaar ik me onder de haviken die van stevig ingrijpen houden.’