Dreigende fiscale lastenverzwaring voor verhuurders vanaf 2025
Bedrijfsmatige verhuurders van vastgoed krijgen vanaf 2025 hoogstwaarschijnlijk te maken met een extra fiscale lastenverzwaring. Er liggen namelijk concrete plannen om een reeds bestaande fiscale renteaftrekbeperking verder aan te scherpen voor vennootschappelijke verhuurders. Als de wijziging wordt doorgevoerd, raakt een renteaftrekbeperking die oorspronkelijk gericht was op grote ondernemingen in het vervolg ook mkb-ondernemers in de vastgoedsector. En dan met name die met een iets minder renderende portefeuille.
De huidige regeling
In de aangifte vennootschapsbelasting kunnen financieringslasten in principe in aftrek worden gebracht. Ze verlagen de fiscale winst en resulteren zo in een lagere belastingaanslag. Op dit moment wordt de aftrek van rente al beperkt tot (i) 20 procent van de fiscale EBITDA, of (ii) een bedrag van 1 miljoen euro. De rente is aftrekbaar tot het hoogste van deze twee bedragen. Als de rentebaten en -lasten per saldo onder 1 miljoen euro blijven, blijft de aftrekbeperking dus buiten werking. Dat is bij de meeste mkb-ondernemers het geval.
De aangekondigde wijziging
In de Voorjaarsnota 2023 heeft het kabinet aangekondigd de drempel van 1 miljoen euro vanaf 2025 te schrappen voor ‘vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed’. Dit betekent dat deze groep in het vervolg rente kan aftrekken tot maximaal 20 procent van de fiscale EBITDA. Als de per saldo verschuldigde rente hoger uitvalt, is het ‘teveel’ aan rentekosten dat jaar niet aftrekbaar – ook niet als het rentesaldo onder 1 miljoen euro blijft.
Het niet-aftrekbare deel komt in een later jaar mogelijk wel alsnog in aftrek, maar alleen als de rentelasten tegen die tijd zijn gedaald tot onder 20 procent van de fiscale EBITDA. Of de fiscale EBITDA harder is gestegen dan de rentelasten. Dit zien wij in de praktijk gedurende de exploitatiefase weinig gebeuren.
In een Kamerbrief van 21 augustus 2023 geeft de Staatssecretaris wat meer informatie. Een definitie van ‘vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed’ kon hij nog niet geven; die wordt uitgewerkt. Het wetsvoorstel wordt naar verwachting als onderdeel van het Belastingplan 2025 gepubliceerd rond Prinsjesdag. De beoogde datum van inwerkingtreding is 1 januari 2025; voor overgangsrecht of het eerbiedigen van bestaande situaties ziet de Staatssecretaris geen aanleiding.
Aandachtspunten
Als deze wijziging wordt doorgevoerd, brengt dat voor verhuurders van vastgoed verschillende aandachtspunten met zich mee.
- De fiscale renteaftrek wordt afhankelijk van het exploitatieresultaat. Een portefeuille die minder goed rendeert – bijv. door lagere huuropbrengsten of hogere onderhoudskosten – biedt minder ruimte voor renteaftrek. Die hogere belastingaanslag kan de ondernemer beperken in de opties die hij heeft om het rendement van de portefeuille op te krikken. Of zelfs rentebetalingen en aflossingen aan de financier belemmeren. Zo wordt een zwakke exploitatie nog zwakker door de fiscus.
- Op dit moment is nog niet duidelijk hoe de maatregel zou moeten worden toegepast als een verhuur-BV onderdeel is van een fiscale eenheid VPB met vennootschappen zonder vastgoed. Wordt mogelijk de hele groep door die ene verhuur-BV ‘besmet’?
- Deze renteaftrekbeperking is gebaseerd op een Europese richtlijn. De vraag is of deze richtlijn wel ruimte biedt voor afwijkende spelregels voor verhuurders. Het concrete wetsvoorstel zal op dit punt ongetwijfeld kritisch beoordeeld worden.
Voor de praktijk
Het lijkt nu nog te vroeg om concrete acties te ondernemen. Toch doen verhuurders er goed aan om de potentiële impact in kaart te brengen: dreigt een hogere belastingaanslag? En zo ja, is daar ruimte voor in de cashflow? Als dat niet zo is, kan in afwachting van het wetsvoorstel alvast worden nagedacht over te treffen maatregelen.
mr. Ricardo de Jong – Senior Manager Tax – BDO Tax & Legal, industriegroep Real Estate & Construction
Laatste nieuws
- 26-07-2024 16:25 Vier nieuwe medewerkers voor The Instant Group
- 26-07-2024 15:31 Genestho Beheer verkoopt kantoorruimte in Rotterdam
- 26-07-2024 15:26 Jelle Friso aan de slag als vastgoedadviseur bij Trec
- 26-07-2024 13:38 WDP doet half miljard aan investeringen: 'Mooi perspectief voor de rest van het jaar'
- 26-07-2024 12:47 Gemeente Katwijk wil inzetten op woningen voor ouderen en heeft daar geld voor over
- 26-07-2024 12:21 Van der Weegen Bouwontwikkeling realiseert 55 woningen in kloostercomplex Dongen
- 26-07-2024 11:01 Internetconsultatie van start over subsidieregeling verduurzaming en onderhoud huurwoningen
- 26-07-2024 10:08 GGZ-organisatie huurt bijna 1.000 m2 kantoorruimte in Hoge Erasmus Offices Rotterdam
- 26-07-2024 09:55 Dertig appartementen voor starters in centrum Papendrecht
- 26-07-2024 09:44 Madeline Buijs: 'Een oplossing voor het tekort aan huurwoningen is er'
- 26-07-2024 09:29 Heijmans verkoopt meer woningen en stelt outlook naar boven bij
- 26-07-2024 00:10 'Financiële prikkels cruciaal bij verduurzamen eigen woning'
- 25-07-2024 16:27 Omgevingsdienst legt Amsterdams bouwproject stil vanwege geluidsoverlast
- 25-07-2024 14:07 Ltv bij URW weer omhoog, verkoop van 1 miljard euro aan vastgoed schiet niet op
- 25-07-2024 11:39 Woningbouwimpuls: pleisters plakken of een structurele aanpak?
- 25-07-2024 11:33 Vastned ziet hogere huren niet terug in waardering, portefeuille juist afgeboekt
- 25-07-2024 10:02 WoonFriesland en Bam tekenen voor vijftig woningen in Leeuwarden
- 25-07-2024 09:25 Woningverkopen Bam lopen door, maar ceo Joosten durft niet te hopen op versnelling
- 25-07-2024 09:24 Nieuwe stichting wil Staat dagvaarden vanwege Wet betaalbare huur
- 25-07-2024 08:44 Aantal bouwvergunningen in mei gestegen met ruim 3.000
- 24-07-2024 16:18 Arnhem investeert twee miljoen in klimaatadaptieve stad
- 24-07-2024 15:42 Kantoortoren 'Eneco World' blijft van Eneco: 27.000 m2 langjarig verlengd
- 24-07-2024 14:59 EK Netherlands huurt 4.600 m2 kantoorruimte in Amersfoort
- 24-07-2024 13:42 NSI verwelkomt nieuwe huurder in HNK Rotterdam Centrum
- 24-07-2024 11:57 53.000 kantoren kunnen woningen worden zonder ingrijpende wijziging bestemmingsplan
- 24-07-2024 11:16 Win Hotels koopt mixed-use complex van 11.267 m2 in Amsterdam
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.