Dreigende fiscale lastenverzwaring voor verhuurders vanaf 2025
Bedrijfsmatige verhuurders van vastgoed krijgen vanaf 2025 hoogstwaarschijnlijk te maken met een extra fiscale lastenverzwaring. Er liggen namelijk concrete plannen om een reeds bestaande fiscale renteaftrekbeperking verder aan te scherpen voor vennootschappelijke verhuurders. Als de wijziging wordt doorgevoerd, raakt een renteaftrekbeperking die oorspronkelijk gericht was op grote ondernemingen in het vervolg ook mkb-ondernemers in de vastgoedsector. En dan met name die met een iets minder renderende portefeuille.
De huidige regeling
In de aangifte vennootschapsbelasting kunnen financieringslasten in principe in aftrek worden gebracht. Ze verlagen de fiscale winst en resulteren zo in een lagere belastingaanslag. Op dit moment wordt de aftrek van rente al beperkt tot (i) 20 procent van de fiscale EBITDA, of (ii) een bedrag van 1 miljoen euro. De rente is aftrekbaar tot het hoogste van deze twee bedragen. Als de rentebaten en -lasten per saldo onder 1 miljoen euro blijven, blijft de aftrekbeperking dus buiten werking. Dat is bij de meeste mkb-ondernemers het geval.
De aangekondigde wijziging
In de Voorjaarsnota 2023 heeft het kabinet aangekondigd de drempel van 1 miljoen euro vanaf 2025 te schrappen voor ‘vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed’. Dit betekent dat deze groep in het vervolg rente kan aftrekken tot maximaal 20 procent van de fiscale EBITDA. Als de per saldo verschuldigde rente hoger uitvalt, is het ‘teveel’ aan rentekosten dat jaar niet aftrekbaar – ook niet als het rentesaldo onder 1 miljoen euro blijft.
Het niet-aftrekbare deel komt in een later jaar mogelijk wel alsnog in aftrek, maar alleen als de rentelasten tegen die tijd zijn gedaald tot onder 20 procent van de fiscale EBITDA. Of de fiscale EBITDA harder is gestegen dan de rentelasten. Dit zien wij in de praktijk gedurende de exploitatiefase weinig gebeuren.
In een Kamerbrief van 21 augustus 2023 geeft de Staatssecretaris wat meer informatie. Een definitie van ‘vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed’ kon hij nog niet geven; die wordt uitgewerkt. Het wetsvoorstel wordt naar verwachting als onderdeel van het Belastingplan 2025 gepubliceerd rond Prinsjesdag. De beoogde datum van inwerkingtreding is 1 januari 2025; voor overgangsrecht of het eerbiedigen van bestaande situaties ziet de Staatssecretaris geen aanleiding.
Aandachtspunten
Als deze wijziging wordt doorgevoerd, brengt dat voor verhuurders van vastgoed verschillende aandachtspunten met zich mee.
- De fiscale renteaftrek wordt afhankelijk van het exploitatieresultaat. Een portefeuille die minder goed rendeert – bijv. door lagere huuropbrengsten of hogere onderhoudskosten – biedt minder ruimte voor renteaftrek. Die hogere belastingaanslag kan de ondernemer beperken in de opties die hij heeft om het rendement van de portefeuille op te krikken. Of zelfs rentebetalingen en aflossingen aan de financier belemmeren. Zo wordt een zwakke exploitatie nog zwakker door de fiscus.
- Op dit moment is nog niet duidelijk hoe de maatregel zou moeten worden toegepast als een verhuur-BV onderdeel is van een fiscale eenheid VPB met vennootschappen zonder vastgoed. Wordt mogelijk de hele groep door die ene verhuur-BV ‘besmet’?
- Deze renteaftrekbeperking is gebaseerd op een Europese richtlijn. De vraag is of deze richtlijn wel ruimte biedt voor afwijkende spelregels voor verhuurders. Het concrete wetsvoorstel zal op dit punt ongetwijfeld kritisch beoordeeld worden.
Voor de praktijk
Het lijkt nu nog te vroeg om concrete acties te ondernemen. Toch doen verhuurders er goed aan om de potentiële impact in kaart te brengen: dreigt een hogere belastingaanslag? En zo ja, is daar ruimte voor in de cashflow? Als dat niet zo is, kan in afwachting van het wetsvoorstel alvast worden nagedacht over te treffen maatregelen.
mr. Ricardo de Jong – Senior Manager Tax – BDO Tax & Legal, industriegroep Real Estate & Construction
Laatste nieuws
- 22-11-2024 09:07 Aantal verkochte woningen op langjarig gemiddelde door uitponden
- 22-11-2024 08:53 Montea investeert bijna 30 miljoen in twee nieuwe locaties in Diemen en Oss
- 22-11-2024 08:39 Niek Verra interim-voorzitter Vastgoed Belang
- 22-11-2024 06:30 Grootste stijging prijzen koopwoningen in twee jaar tijd
- 22-11-2024 00:14 Minister Keijzer komt met uitsluitsel over planbatenheffing in Q2 2025
- 21-11-2024 16:31 Oprichters Capital Value dragen stokje over
- 21-11-2024 15:08 Chocolatier Rousseau huurt drie winkelruimtes van Wereldhave
- 21-11-2024 14:40 Uniek Bedrijfsmakelaars begeleidt verschillende transacties in Oost-Nederland
- 21-11-2024 14:37 Victor Everhardt stopt als directeur-bestuurder van Platform31
- 21-11-2024 14:13 Nieuwe partner bij Annexum
- 21-11-2024 14:00 Grootste overdekte winkelcentrum van het noorden transformeert naar verblijfsgebied
- 21-11-2024 13:27 Zeven nieuwe huurders goed voor bijna 2.300 m2 winkelruimte in Hart van de Waalsprong
- 21-11-2024 13:17 Het dilemma van de huurverhoging bij corporaties in beeld
- 21-11-2024 13:03 Let op: We hebben helemaal niets aan gemiddelde cijfers op de huurwoningmarkt
- 21-11-2024 12:40 High Tech Campus Eindhoven gaat komende tien jaar met 100.000 m2 uitbreiden
- 21-11-2024 12:18 Søstrene Grene huurt 45.000 m2 distributiecentrum van Prologis in Venlo
- 21-11-2024 11:21 NIBC verstrekt financiering aan Greystar voor residentieel complex in Amsterdam
- 21-11-2024 11:00 Belgische nieuwkomer biedt investerende Noorderburen een interessante propositie
- 21-11-2024 10:53 Provincie Gelderland wil steun van minister Keijzer voor drie grootschalige woningbouwlocaties
- 21-11-2024 10:47 Nieuwe Adidas-winkel opent in Westfield Mall of the Netherlands
- 21-11-2024 10:35 Woonbedrijf neemt 106 huurwoningen van Mooiland in Helmond over
- 21-11-2024 09:15 Consumentenvertrouwen in november weer negatiever dan vorige maand
- 21-11-2024 08:56 RID huurt kantoorruimte in Breda van particuliere belegger
- 21-11-2024 06:00 Weer meer woningen uitgepond, voorraad huurwoningen gaat dalen nu nieuwbouw terugvalt
- 20-11-2024 16:52 Woonbond stapt uit onderhandelingen over nieuwe Nationale Prestatieafspraken
- 20-11-2024 16:36 Vernieuwd winkelcentrum Hoge Vucht in Breda trekt nieuwe huurders
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.