Dreigende fiscale lastenverzwaring voor verhuurders vanaf 2025
Bedrijfsmatige verhuurders van vastgoed krijgen vanaf 2025 hoogstwaarschijnlijk te maken met een extra fiscale lastenverzwaring. Er liggen namelijk concrete plannen om een reeds bestaande fiscale renteaftrekbeperking verder aan te scherpen voor vennootschappelijke verhuurders. Als de wijziging wordt doorgevoerd, raakt een renteaftrekbeperking die oorspronkelijk gericht was op grote ondernemingen in het vervolg ook mkb-ondernemers in de vastgoedsector. En dan met name die met een iets minder renderende portefeuille.
De huidige regeling
In de aangifte vennootschapsbelasting kunnen financieringslasten in principe in aftrek worden gebracht. Ze verlagen de fiscale winst en resulteren zo in een lagere belastingaanslag. Op dit moment wordt de aftrek van rente al beperkt tot (i) 20 procent van de fiscale EBITDA, of (ii) een bedrag van 1 miljoen euro. De rente is aftrekbaar tot het hoogste van deze twee bedragen. Als de rentebaten en -lasten per saldo onder 1 miljoen euro blijven, blijft de aftrekbeperking dus buiten werking. Dat is bij de meeste mkb-ondernemers het geval.
De aangekondigde wijziging
In de Voorjaarsnota 2023 heeft het kabinet aangekondigd de drempel van 1 miljoen euro vanaf 2025 te schrappen voor ‘vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed’. Dit betekent dat deze groep in het vervolg rente kan aftrekken tot maximaal 20 procent van de fiscale EBITDA. Als de per saldo verschuldigde rente hoger uitvalt, is het ‘teveel’ aan rentekosten dat jaar niet aftrekbaar – ook niet als het rentesaldo onder 1 miljoen euro blijft.
Het niet-aftrekbare deel komt in een later jaar mogelijk wel alsnog in aftrek, maar alleen als de rentelasten tegen die tijd zijn gedaald tot onder 20 procent van de fiscale EBITDA. Of de fiscale EBITDA harder is gestegen dan de rentelasten. Dit zien wij in de praktijk gedurende de exploitatiefase weinig gebeuren.
In een Kamerbrief van 21 augustus 2023 geeft de Staatssecretaris wat meer informatie. Een definitie van ‘vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed’ kon hij nog niet geven; die wordt uitgewerkt. Het wetsvoorstel wordt naar verwachting als onderdeel van het Belastingplan 2025 gepubliceerd rond Prinsjesdag. De beoogde datum van inwerkingtreding is 1 januari 2025; voor overgangsrecht of het eerbiedigen van bestaande situaties ziet de Staatssecretaris geen aanleiding.
Aandachtspunten
Als deze wijziging wordt doorgevoerd, brengt dat voor verhuurders van vastgoed verschillende aandachtspunten met zich mee.
- De fiscale renteaftrek wordt afhankelijk van het exploitatieresultaat. Een portefeuille die minder goed rendeert – bijv. door lagere huuropbrengsten of hogere onderhoudskosten – biedt minder ruimte voor renteaftrek. Die hogere belastingaanslag kan de ondernemer beperken in de opties die hij heeft om het rendement van de portefeuille op te krikken. Of zelfs rentebetalingen en aflossingen aan de financier belemmeren. Zo wordt een zwakke exploitatie nog zwakker door de fiscus.
- Op dit moment is nog niet duidelijk hoe de maatregel zou moeten worden toegepast als een verhuur-BV onderdeel is van een fiscale eenheid VPB met vennootschappen zonder vastgoed. Wordt mogelijk de hele groep door die ene verhuur-BV ‘besmet’?
- Deze renteaftrekbeperking is gebaseerd op een Europese richtlijn. De vraag is of deze richtlijn wel ruimte biedt voor afwijkende spelregels voor verhuurders. Het concrete wetsvoorstel zal op dit punt ongetwijfeld kritisch beoordeeld worden.
Voor de praktijk
Het lijkt nu nog te vroeg om concrete acties te ondernemen. Toch doen verhuurders er goed aan om de potentiële impact in kaart te brengen: dreigt een hogere belastingaanslag? En zo ja, is daar ruimte voor in de cashflow? Als dat niet zo is, kan in afwachting van het wetsvoorstel alvast worden nagedacht over te treffen maatregelen.
mr. Ricardo de Jong – Senior Manager Tax – BDO Tax & Legal, industriegroep Real Estate & Construction
Laatste nieuws
- 08-05-2024 09:10 1,5 miljard euro nodig om kantorensector aan klimaatdoel 2030 te laten voldoen
- 08-05-2024 08:39 Coolblue opent flagshipstore in Rotterdam
- 08-05-2024 08:36 Nieuwe bestuursleden voor DWIRE
- 07-05-2024 16:24 Winkelplint aan de Grote Markt in Dordrecht verkocht
- 07-05-2024 16:24 ScheerSanders Advocaten huurt in kantoorvilla aan de Javastraat in Den Haag
- 07-05-2024 16:12 Arnhem zet in op 1.700 permanente opvangplekken voor asielzoekers
- 07-05-2024 15:20 'Overgangsrecht middenhuurwet hogere wiskunde, regel energielabel daarom nu'
- 07-05-2024 14:30 Meerdere huurders huren 6.000 m2 kantoorruimte in Tower Ten op de Zuidas
- 07-05-2024 14:20 Snel inzicht in uitpondscenario's met nieuwe tool van Stellax en DatHuis
- 07-05-2024 14:10 De Sleutels en Green Real Estate tekenen realisatieovereenkomst voor 275 woningen
- 07-05-2024 14:00 Michiel Meijer nieuwe commercieel directeur bij Ingage Franchise
- 07-05-2024 13:27 Stimuleringsfonds luidt alarm: Starters krijgen het steeds moeilijker op de woningmarkt
- 07-05-2024 12:00 Jan Joost Bloemendal ontwikkelingsmanager bij Blauwhoed
- 07-05-2024 11:34 Peter Ankerstjernes nieuwe ceo van Planon Groep
- 07-05-2024 11:31 Samen naar de top: onze klanten verdienen Goud!
- 07-05-2024 11:30 Amsterdamse verhuurmakelaars vragen Eerste Kamer tegen Wet betaalbare huur te stemmen
- 07-05-2024 10:36 Consultant huurt 251 m2 in voormalige brandweerkazerne in Amsterdam
- 07-05-2024 10:30 House of Solar huurt 174 m2 aan in Arnhem
- 07-05-2024 10:09 Roy Hendriks mede-eigenaar van Fakton Energy
- 07-05-2024 10:09 Zuid-Holland wil De Jonge tegemoetkomen, maar mist instrumenten voor woningbouw
- 07-05-2024 09:57 Arkéa REIM koopt industrieel pand in omgeving Assen
- 07-05-2024 09:46 Heijmans verkoopt meer woningen aan particulieren
- 07-05-2024 06:00 Geen struisvogelgedrag! Alleen overheid kan het risico voor onrendabele top dragen
- 07-05-2024 00:10 CBS: Kantoorprijzen blijven dalen, nu ook dalende trend bij huurwoningen
- 06-05-2024 15:57 Anoeska Homan nieuwe projectmanager bij Westvast
- 06-05-2024 13:40 Ondanks daling in investeringen, ziet Savills tekenen van herstel in vastgoedmarkt
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.