Ontwikkelingen in de retailsector: de impact van e-commerce, herbestemming en innovaties

De retailsector is in een snel tempo aan het veranderen. E-commerce, herbestemming van winkelpanden en technologische innovaties brengen uitdagingen met zich mee voor de fysieke retail, maar bieden ook nieuwe kansen. In dit artikel bespreekt Rob Simons, Manager Business Advisory - Real Estate bij Baker Tilly, een aantal ontwikkelingen in de retailsector, en hoe de veranderde behoeften van consumenten en retailers invloed hebben op het vastgoed.

Langetermijncijfers: fysieke winkels nemen in aantal af
Fysieke winkels zien hun positie in de winkelstraat om verschillende redenen afnemen. De opkomst van e-commerce heeft de retailsector bijvoorbeeld ingrijpend veranderd. In Nederland groeide de online detailhandel in 2023 met meer dan 10 procent, een trend die in 2024 alleen maar lijkt door te zetten. Hoewel er in 2024 een lichte stijging was in het aantal fysieke winkels, met een toename van 1.100 winkels ten opzichte van het voorgaande jaar, is er over de afgelopen jaren een duidelijke dalende trend zichtbaar. Tussen 2015 en augustus 2024 is het aantal fysieke winkels met bijna 23.000 winkelpunten afgenomen; een daling van ongeveer 10 procent.

Leegstand biedt uitdagingen én kansen
De leegstand van winkelpanden neemt toe. Na een stabiele periode in 2022, met een leegstand van 6 procent, steeg dit percentage in het laatste kwartaal van 2023 naar 6,2 procent en in het eerste kwartaal van 2024 verder naar 8,3 procent. Dit komt neer op ongeveer 433.000 vierkante meter ongebruikte winkelruimte. Deze toename wordt onder andere toegeschreven aan het faillissement van een aantal grote ketens, zoals BCC en Big Bazar. Maar uiteraard spelen ook andere omstandigheden een rol, waaronder nieuwe retailformules en de veranderende verwachtingen van consumenten.

Veranderd verwachtingspatroon consumenten
Consumenten verwachten tegenwoordig gemak, snelheid en een breed aanbod. Online shoppen voorziet in deze behoeften. Fysieke winkels worden nu steeds vaker gezien als aanvulling op online verkoopkanalen, met een nadruk op beleving en klantenbinding. Een andere trend is de opkomst van kleine, lokale winkels die inspelen op de vraag naar maatwerk en persoonlijke service. Ook duurzaamheid wordt een belangrijker thema in de retail. Consumenten hechten steeds meer waarde aan milieuvriendelijke producten en winkels. Dit heeft geleid tot de opkomst van circulaire winkelconcepten, waar klanten bijvoorbeeld oude producten kunnen inleveren voor recycling of refurbishing. De ‘traditionele’ fysieke retail moet zichzelf blijven heruitvinden om aantrekkelijk te blijven: de rol van winkels verschuift van puur verkooppunt naar merkbeleving en persoonlijke service. Vastgoedpartijen kunnen een rol pakken in deze verschuiving door proactief rekening te houden met de veranderende behoeften van retailondernemers en hun klanten.

Herbestemming en transformatie
Retailers die op tijd inspelen op de veranderende wensen van hun klanten, zien soms hun eigen behoefte aan vastgoed veranderen. Ook andere maatschappelijke ontwikkelingen leiden tot een verschuiving in de vraag naar vastgoed. De vastgoedsector speelt hier goed op in. Waar winkelruimtes voorheen uitsluitend voor detailhandel werden gebruikt, zien we nu een trend waarin deze panden worden omgevormd tot werkruimtes, horeca, woonruimtes of zelfs logistieke hubs voor e-commerce. Dit past binnen de bredere ontwikkeling van binnensteden, waarbij multifunctionele ruimten en een mix van wonen, werken en recreëren centraal staan.

De behoefte aan flexibel ruimtegebruik groeit bovendien. Steeds meer vastgoedeigenaren zoeken naar creatieve oplossingen en nieuwe concepten om hun panden weer aantrekkelijk te maken. Denk hierbij aan pop-up stores, gedeelde werkruimtes of zelfs culturele ruimtes. Dit biedt zowel voor gemeenten als beleggers kansen om winkelgebieden nieuw leven in te blazen.

Technologische innovaties en toekomstbestendige retailconcepten
Retailers moeten zich aanpassen om toekomstbestendig te blijven, en technologie speelt dan ook een steeds belangrijkere rol in de toekomst van retail. Augmented Reality (AR) maakt het bijvoorbeeld mogelijk om klanten een volledig gepersonaliseerde winkelervaring te bieden. Met een smartphone of slimme bril kunnen klanten producten visualiseren in hun eigen omgeving, zonder dat ze fysiek in de winkel aanwezig hoeven te zijn.

Daarnaast zien we steeds meer ‘smart stores’ die gebruikmaken van data en kunstmatige intelligentie (AI) om de voorraad te optimaliseren, gepersonaliseerde aanbevelingen te doen en de klantervaring te verbeteren. Slimme etalages kunnen klanten aantrekken door dynamisch in te spelen op weersomstandigheden, tijd van de dag of actuele evenementen. Een voorbeeld hiervan is H&M, waar in sommige winkels slimme spiegels zijn geïnstalleerd die klanten op basis van hun gepaste kleding aanbevelingen doen. Deze spiegels passen de suggesties zelfs aan op de tijd van de dag en de weersomstandigheden, om de meest geschikte outfits voor te stellen.

Een opvallende combinatie van verschillende innovaties is het opkomende concept van ‘phygital’ winkels – een samensmelting van fysiek en digitaal winkelen. In deze winkels wordt technologie ingezet om de winkelervaring te verrijken, bijvoorbeeld door interactieve displays of AR-productpresentaties. Klanten kunnen online producten bestellen en ze in de winkel ervaren, waarna ze hun aankoop afronden via digitale platforms.

In combinatie met de groei van e-commerce, worden fysieke winkels ook steeds meer een verlengstuk van een bredere omnichannel-strategie. Winkels fungeren als plekken waar merken en consumenten elkaar kunnen ontmoeten, ervaringen kunnen delen en loyaliteit kunnen opbouwen. Merken zoals Nike en Adidas spelen hierop in. Zij openen tijdelijke pop-upwinkels in verschillende steden om nieuwe producten te lanceren en direct contact met klanten te hebben. Deze winkels bieden vaak exclusieve producten en evenementen die loyaliteit en merkbeleving versterken.

Stilstaan is geen optie
De retailsector staat op een kruispunt van verandering, gedreven door e-commerce, technologie en nieuwe consumententrends. Retailers moeten stappen (of zelfs sprongen) maken om relevant te blijven, en verandering is onvermijdelijk. Door flexibel en creatief te zijn, kan de fysieke retail een waardevolle aanvulling blijven op de digitale wereld, en tegelijkertijd bijdragen aan levendige en duurzame binnensteden. Voor vastgoedprofessionals biedt deze ontwikkeling kansen om winkelpanden een nieuwe bestemming te geven, technologische innovaties te omarmen en in te spelen op nieuwe, toekomstbestendige retailconcepten.

Rob Simons is Manager Business Advisory - Real Estate bij Baker Tilly. Hij begeleidt vastgoedontwikkelaars, investeerders, gemeenten en andere belanghebbenden met strategische advisering. De vastgoedexperts van Baker Tilly bieden full-service dienstverlening op het gebied van vastgoed en gebiedsontwikkeling, met een sterke focus op strategie, duurzaamheid en ESG. Voorbeelden zijn het identificeren van kansen en het ontwerpen van doeltreffende strategieën om vastgoedgerelateerde (duurzaamheids)doelstellingen te integreren in uw organisatie. Wilt u meer weten over onze dienstverlening en hoe wij uw vastgoedonderneming kunnen bijstaan? Neem dan contact op met Baker Tilly via rob.simons@bakertilly.nl of 06-52765610. Wij staan klaar om u te voorzien van waardevol strategisch advies en op maat gemaakte begeleiding.