Van verouderd kantoor naar parel aan zee: RE:BORN midden in herontwikkeling functievrij Seaview in Scheveningen

RE:BORN, een ontwikkelende belegger en gespecialiseerd in het hergebruiken van bestaande gebouwen, kondigt met trots aan dat het goed op weg is met de herontwikkeling van het functievrije Seaview. En dit in een lastige markt, waarin de betrokken partijen alles op alles hebben gezet om het project tóch van de grond te krijgen. Dit ambitieuze project in Scheveningen markeert een volgende mijlpaal in de uitbreiding van de portefeuille van functievrije gebouwen van RE:BORN. Dit zijn gebouwen die door de tijd heen voor allerlei functies te gebruiken zijn.

Bij dit project gaat het om de herontwikkeling van het verouderde Seaview Offices kantoor, dat RE:BORN in 2018 heeft aangekocht. Na een tijdelijke exploitatie van twee jaar, begon de ontwikkelende belegger in het begin van 2021 met de planontwikkeling. Op dat moment wezen alle signalen erop dat de bouw in het derde kwartaal van 2022 van start kon gaan. RE:BORN had een huurovereenkomst van twintig jaar afgesloten met YAYS, aanbieder van comfortabele appartementen voor zowel kort- als langdurig verblijf en voor zowel recreatieve als zakelijke reizigers. Bovendien waren alle vergunningen goedgekeurd: alle lichten stonden op groen. Starten was het motto!

In de tussentijd kwamen echter verschillende uitdagingen op het pad, zoals de veranderende marktomstandigheden, de stijging van de rente en de nog steeds stijgende bouwprijzen. Met volle inzet hebben alle betrokken partijen ervoor gezorgd dat de bouw afgelopen kwartaal toch kon beginnen. Door optimalisaties in huur, bouwkosten en de inzet van een andere beleggingsconstructie is een creatieve totaaloplossing gevonden, waardoor Seaview nu echt werkelijkheid wordt.

Optimaliseren van een businesscase
Jouke Hennipman, technisch ontwikkelaar RE:BORN, kijkt terug op het complexe herontwikkelingstraject: ‘Door de plotselinge stijgende rente en de nog steeds stijgende bouwkosten kwam onze businesscase – het geheel van kosten en opbrengsten – onder water te staan. De haalbaarheid van het project kwam daarmee in het gedrang. In het najaar van 2022 hebben we dan ook onze toekomstige huurder, de architect en het bouwbedrijf verteld dat we het project tijdelijk on hold moesten zetten en nog niet konden starten. Dat was uiteraard geen leuke boodschap maar op deze manier doorgaan had niet tot een realiseerbaar project geleid – en daar was het ons allemaal wel om te doen.’

De ontwikkelaars van RE:BORN zijn om tafel gegaan met de experts van de verschillende betrokken partijen: ‘Centrale vraag: hoe kunnen we met elkaar tot een wél haalbare businesscase komen? Met gebruiker YAYS, architect SYNRG en bouwpartner Meerbouw hebben we alle variabelen onder de loep genomen.’

Architect Wim de Bruijn (SYNRG) licht dat proces nader toe: ‘We hebben letterlijk elk onderdeel van het ontwerp onder de loep genomen. Van de detaillering tot en met de materialen, waar kan het geoptimaliseerd worden? Wat enorm helpt, is dat we vaker met Meerbouw bouwen en het proces geheel gedigitaliseerd hebben. Hierdoor doorzien we in een vroege fase alle technische uitdagingen en kunnen we bijvoorbeeld het gehele materiaalgebruik in kaart brengen. Dat brengt de faalkosten aantoonbaar omlaag.’

Ook Jan Anker (Meerbouw) dacht mee: ‘Wij hebben onder meer een alternatieve gebouwinstallatie voorgesteld, die beter betaalbaar was.  We hebben inderdaad de materialisering nog eens onder de loep genomen en de constructie opnieuw bekeken. Ook daar was ruimte voor slimme optimalisaties, die op korte termijn zorgen voor besparingen en op lange termijn de waardeontwikkeling niet in de weg staan.’ Anker kijkt uit naar de komende periode: ‘Over een maand of veertien-vijftien staat hier straks een prachtig project, een nieuwe parel voor Scheveningen.’

Toekomstig gebruiker Joris Tensen van YAYS, exploitant van serviced apartments, sluit zich daarbij aan: ‘Wij hebben ons als huurder gecommitteerd aan het gebouw door aanzienlijk te investeren in met name het afbouwpakket en bij te dragen aan de kwaliteit en uitstraling die de partijen voor ogen hebben. Weliswaar betalen we nu een iets hogere huur maar daar tegenover staat een extra investering in de duurzaamheid, die RE:BORN doet om het gebouw bijna energieneutraal te maken. Met dit project geven we een kwalitatieve impuls aan de beeldkwaliteit van de straat en daarmee aan de hele omgeving. Voor ons is het belangrijk dat we waarde kunnen toevoegen aan de omgeving. Dat sluit goed aan bij ons motto: “unlock the neighbourhood”.’ Aan de basis staat volgens Tensen het delen van idealen, voor de generaties van nu en morgen: ‘Circulariteit staat voorop met het hergebruik van de bestaande constructie, waardoor een CO2-besparing van 30 tot 40 procent wordt gerealiseerd. Ook het kunnen inspelen op maatschappelijke verandering is een gedeelde kernwaarde. YAYS zal in staat zijn om seizoensgebonden aanpassingen te maken, in reactie op fluctuerende vraag, door het aanbieden van hotelkamers of, indien nodig, 2/3 kamer appartementen. Die flexibiliteit is key.’

Andere beleggingsconstructie
Het optimaliseren van de huurprijzen in relatie tot de bouwkosten bracht het project een stuk dichter bij de realisatie, maar het was nog niet genoeg, zo legt Raouf Jarmo, partner en investment manager van RE:BORN, uit. ‘De gestegen rente op de kapitaalmarkt bleek een geweldige invloed te hebben op onze businesscase. Gelukkig bleef de taxatiewaarde die was afgegeven door bureau Envalue wel in stand, door het dynamische, dierbare en duurzame karakter van de plannen en het gemengde bestemmingsplan. Het functievrije vastgoed dat we met Seaview realiseren, bewijst hier zijn waarde.’

Met partner Rabobank en haar Westfriese particuliere investeerders is RE:BORN op zoek gegaan naar een nieuwe beleggingsconstructie die paste bij de nieuwe situatie. En die werd gevonden: ‘In combinatie met lagere directe rendement waar wij als ontwikkelaar genoegen mee namen, kregen we een haalbare investering en exploitatie voor elkaar. Wij geloven namelijk in de lange termijn waardeontwikkeling van onze portefeuille als ontwikkelende belegger. Ook Seaview zal op termijn een gunstige waardecreatie laten zien, is onze overtuiging.’

Ivar Kruithof, relatiemanager bij Rabobank, vult aan: ‘Een obligatiestructuur zoals we die eerder toepasten bij het RE:BORN-project Walden ging niet meer passen. Gelukkig slaagden we erin om Seaview te vatten in een equitystructuur. Dat was best wel een puzzel, maar op basis van het langjarige commitment van de eindgebruiker en de visie van RE:BORN vielen alle stukjes op hun plek. Voeg daarbij het hoge opleveringsniveau, de functievrijheid en natuurlijk de duurzame invalshoek: dat geheel past ons goed. Het heeft er in combinatie toe geleid dat we deze stap samen wilden zetten.’

Oogstmoment gevierd
In het voorjaar hebben de partijen het eerste ‘oogstmoment’ van Seaview met elkaar gevierd. Oogsten betekent dat alle materialen in het bestaande gebouw zoveel mogelijk worden hergebruikt. Symbolisch hebben de partijen met elkaar de grote Seaview-letters van het voormalig verouderde kantoorgebouw gedemonteerd, deze komen terug als kunstwerk na de herontwikkeling van het gebouw. Ze staan daarmee symbool voor de manier van werken. Zo markeerden zij de start voor de nieuwe dynamische, dierbare en duurzame ontwikkeling. Inmiddels is de demontage tot aan de bestaande constructie in volle gang en verwachten de partijen dat dat deze zomer is afgerond, waarna het opbouwen begint.

RE:BORN CEO’s Niel Slob en Saman Mohammadi zijn in hun nopjes. Niel Slob benadrukt: ‘Door de huidige marktomstandigheden is de impact die we hier maken wellicht wat onderbelicht, maar zelfs onder deze omstandigheden tonen we wederom aan dat emotionele, ecologische en economische impact samengaan.’

Saman Mohammadi: ‘Emotioneel gezien heeft dit project sociaal-maatschappelijke waarde. Een verouderd en deels leegstaand kantoor wordt onttrokken, we geven een kwaliteitsimpuls aan de straat en met YAYS bieden we een alternatief woningproduct aan voor de recreatieve en zakelijke markt. Hiermee verminderen we indirect de druk op de reguliere woningmarkt. Ecologisch gezien maken we een belangrijke stap door van Seaview een all-electric gebouw te maken. Bovendien behouden we 90% van de bestaande bouwmassa, wat leidt tot een CO2-besparing van 30 tot 40 procent. Als de fair price (CO2-compensatie) al was geïmplementeerd in Den Haag, zoals dat in Amsterdam en Utrecht al het geval is, zou dit ook een financieel voordeel met zich mee hebben gebracht. '

Niel Slob sluit af: ‘En als laatste kent ook dit RE:BORN gebouw economisch gezien een lager leegstandsrisico, een betere huurprijsontwikkeling en een hogere beleggingswaarde door zijn functievrijheid. Wij kijken namelijk verder dan de korte termijn dip in de markt. Uiteraard stelt deze situatie ook ons voor uitdagingen, maar door onze projecten onder te brengen in een eigen beleggingsportefeuille en genoegen te nemen met een lager direct rendement als ontwikkelaar krijgen we het voor elkaar projecten wél haalbaar te maken. We zijn dan ook trots dat we het nieuwe Seaview toe kunnen voegen aan onze impactvolle RE:BORN portefeuille.’

Naar verwachting kan YAYS in de zomer van 2024 het gebouw in gebruik nemen, waarna de huurders hun intrek in het pand kunnen nemen.