Hypotheek: 'Risico overbruggingshypotheek lager door veranderende huizenmarkt'

Door de dalende huizenprijzen en de sterk gestegen rente was het afsluiten van een overbruggingshypotheek vanaf de tweede helft van 2022 risicovoller dan de periode ervoor. Dit gold voor een overbruggingshypotheek waarbij de volledige overwaarde werd voorgefinancierd. In vergelijking met een jaar geleden zijn de omstandigheden op de woningmarkt echter sterk veranderd. Hierdoor heeft het financieren van de periode tussen de verkoop van de oude woning en de aankoop van een nieuw huis met een overbruggingshypotheek minder risico in vergelijking met een jaar geleden. Dit komt doordat geldverstrekkers sinds medio vorig jaar voorzichtiger zijn geworden en een grotere veiligheidsmarge hanteren, blijkt uit onderzoek van de Hypotheker.

Bij een overbruggingshypotheek kunnen huizenbezitters tijdelijk het bedrag lenen dat naar verwachting zal vrijkomen uit de verkoop van hun woning. Dat kan nodig zijn als de overwaarde van deze woning nog niet is gerealiseerd en zij hierover willen beschikken voor de aankoop van een nieuw huis. Zodra de woning is verkocht, kan dit overbruggingskrediet - evenals de oude hypotheek - worden afgelost, waarna alleen de hypotheek op de nieuwe woning resteert. Vanaf de tweede helft van vorig jaar liepen huizenkopers met een bestaande overbruggingshypotheek waarbij de volledige overwaarde was gefinancierd, een risico door de dalende huizenprijzen en sterk gestegen hypotheekrente. Vooral het risico voor huizenkopers die een nieuwbouwwoning hadden gekocht, was groter, omdat nieuwbouwwoningen een veel langere doorlooptijd hebben dan bestaande bouw. Dit risico is door de marktontwikkelingen nu minder groot. Ook heeft een aantal geldverstrekkers - waarvan sommigen tot vorig jaar 100 procent overbruggingshypotheek financierden  - een extra veiligheidsmarge ingebouwd. De Hypotheker heeft twee berekeningen gemaakt bij het afsluiten van een overbruggingshypotheek bij een nieuwbouwwoning over de situatie in het tweede kwartaal van vorig jaar en het huidige kwartaal.

Situatie tweede kwartaal 2022
Een stel koopt een nieuwbouwwoning. Op de oude woning rust een hypotheek van 300.000 euro en zij verwachten het huis te verkopen voor 450.000 euro, met een overwaarde van 150.000 euro. Zij kunnen een overbruggingskrediet sluiten van 150.000 euro (100 procent van de verkoopwaarde minus de lopende hypotheek). De woning wordt in het derde kwartaal van 2023 opgeleverd en daarom heeft het stel heeft hun woning te koop gezet. Doordat de huizenprijzen in deze periode echter beginnen te dalen, kunnen zij hun woning slechts voor 425.000 euro verkopen: een verlies van 25.000 euro. Om het overbruggingskrediet terug te kunnen betalen, moeten zij een aanzienlijk bedrag bijleggen, bijvoorbeeld in de vorm van spaargeld. Bovendien is óók de rente op dit krediet flink opgelopen: van 1,7 procent in het tweede kwartaal van 2022 naar 4,9 procent in het tweede kwartaal van 2023. De maandlasten zijn hierdoor honderden euro’s per maand gestegen, waardoor dit stel een behoorlijk financieel risico loopt.

Situatie tweede kwartaal 2023
Een stel koopt een nieuwbouwwoning. Op de oude woning rust een hypotheek van 300.000 euro en zij verwachten het huis te verkopen voor 425.000 euro. Het koppel houdt er wel rekening mee dat dit vanwege de inmiddels dalende huizenprijzen lager kan uitvallen. Vooralsnog gaan zij echter uit van een overwaarde van 125.000 euro. Het stel kan een overbruggingskrediet sluiten van 82.500 euro (90 procent van de verkoopwaarde minus de lopende hypotheek). De nieuwbouwwoning wordt pas halverwege 2024 opgeleverd en het stel besluit te wachten met de verkoop van de woning. De rente op de overbruggingshypotheek bedraagt nu 4,9 procent. De maandlasten zullen weliswaar stijgen, maar omdat de geldverstrekker een veiligheidsmarge heeft ingebouwd van 10 procent op de overbruggingshypotheek, lopen zij minder risico.

'Veel huizenbezitters die in het tweede kwartaal van 2022 een overbruggingskrediet afsloten, zijn hierna met een flinke rentestijging geconfronteerd. Doordat de huizenprijzen begonnen te dalen, kon dit betekenen dat de opbrengst van hun woning veel minder hoog was dan verwacht. Naarmate woningen langer te koop stonden, konden deze dubbele lasten flink oplopen. Bij de koop van een bestaande woning was dit vaak nog niet zo’n probleem, omdat deze woningen gemiddeld binnen drie maanden werden verkocht. Nieuwbouwwoningen hebben echter een langere doorlooptijd, waardoor de maandelijkse lasten flink kunnen oplopen. Onze adviseurs zijn op de hoogte van het risico en informeren de klant hier zorgvuldig over', vertelt Menno Luiten, commercieel directeur van De Hypotheker. 'Verschillende signalen wijzen er echter op dat een kentering op komst lijkt te zijn. Zo stijgt de variabele rente - ondanks de renteverhoging van de Europese Centrale Bank - minder hard ten opzichte van een jaar geleden. Naast het feit dat de huizenprijzen lager zijn dan vorig jaar, worden de meeste woningen nog steeds binnen drie maanden verkocht. De huizenprijzen zijn zelfs weer licht aan het stijgen ten opzichte van het vorige kwartaal. Daarnaast hanteren steeds meer aanbieders een overbruggingsrente die één of twee jaar vaststaat in plaats van een variabele overbruggingsrente. Dit is gunstig voor huizenkopers die hun woning nog moeten verkopen. Door deze optelsom van factoren is het risico om eigen (spaar)geld te in te moeten leggen sterk afgenomen ten opzichte van een jaar geleden'.