'Partijen bereiden zich voor op de te verwachten problemen met herfinanciering van bestaande vastgoedleningen'

Door de gestegen rente maken veel beleggers en vastgoedinvesteerders zich zorgen. Niet alleen de investeerders maar ook de financiers. 'Dit is ook logisch als men realiseert dat vijf jaar geleden in 2017 nog stevig werd gefinancierd tegen extreem lage rentes', zegt Daan Reekers, Cco van Adelaer Financial Architects.

Adelaer breidt recovery en restructuring activiteiten voor banken en providers verder uit maar biedt ook oplossingen voor de directe klant

'Degene die nu moet herfinancieren kan hier flink last van hebben of zelfs in default raken. Dan geldt dit niet alleen omtrent de betaalbaarheid van de nieuwe rente en aflossing, maar ook convenanten als LTV zullen geschonden worden als de marktwaarde bij hertaxatie van het vastgoed is gedaald. Denk vooral aan de kantorenmarkt die nu al op dit moment al zeer forse correcties laat zien.'

Daan Reekers gaat verder: ‘We hebben reeds onze eerste verkenningsgesprekken in London gevoerd met de hedgefunds welke zich reeds lange tijd voorbereiden op de zogenoemde DPO- (discount pay offer) en NPL (non performing loans)- markt. Niemand weet hoe groot de correctie zal zijn, en wij verwachten zeker geen situaties zoals in 2008/2009, maar één ding is zeker: dat er wel een stevige correctie gaat plaatsvinden. Het mag duidelijk zijn dat wij als platform ook hier ons graag voor inzetten om zo voor lender en borrower de beste oplossing te bieden. Wij zijn hier de geschikte partij voor omdat wij ook in distressed situaties toch de financiers hebben die buiten de traditionele bancaire partners willen en kunnen financieren.’

Dit is uit perspectief van de lender beredeneerd maar betekent dat dan elke borrower in de problemen gaat raken? Daan Reekers vervolgt: ‘Nee, dit zal zeker niet het geval zijn want Nederland heeft wel geleerd van de grote vastgoedcrisis na de val van Lehman Brothers in 2008. Zo is er behoudender gefinancierd en is ook ingezet voor versnelde aflossing. Maar goed, als de rente simpelweg 300-400 basispunten stijgt heeft iedere belegger/investeerder hier flink last van. Zeker voor de asset classes die destijds op een scherpe yield zijn aangekocht. Dit is ook logisch, aangezien de huurwaarde niet altijd zo fors is gestegen en zal dit veel invloed hebben op de directe betaalbaarheid en waarde van het onderliggende onroerend goed.’

Wat nu te doen voor de directe klant bij hoge rente voor herfinanciering van de bestaande lening?
Op de eerste plaats moet men niet gaan afwachten. Adelaer maakt standaard verschillende scenario-berekeningen voor haar klanten, zodat er op voorhand geanticipeerd kan worden  op mogelijke rentestijgingen. Hiervoor is Adelaer twee jaar geleden gestart met het ontwikkelen van een eigen loanmanagement-systeem. Elke vastgoedprofessional zal zijn data en berekeningen pro-actief op orde moeten hebben, wil deze in het binnen- of buitenland nog gefinancierd kunnen worden. Dat is ook de taak van een goede financiële sparringpartner.

Een cashflowanalyse geeft al snel de uitkomst. Daarna moeten ook de huidige condities van de bestaande lening onder de loep worden genomen. Wat is afgesproken omtrent de DSCR- (dekkingsgraad) en ICR- (rentedekkingsverhouding) convenanten? LTV- (loan-to-value) convenant? Laat staan wat er in de algemene voorwaarden staat op het moment dat je in gebreke bent.

Reekers: ‘Voor de Nederlandse banken vergt dit niet zoveel onderzoek. Simpelweg hebben deze banken de algemene voorwaarden na de laatste vastgoedcrisis zo aangepast dat u als klant niets te vertellen hebt. Ik verbaas mij dan ook keer op keer dat iedereen maar direct tekent bij het kruisje. Dit in tegenstelling tot de buitenlandse aanbieders die met LMA documentatie werken. Wel wat duurder om te structureren, maar dan kunt u als klant in iedereen geval wel uw belangen verdedigen en op voorhand inrichten wat er gaat gebeuren als u even niet aan uw verplichtingen kunt voldoen.’

Wat nu als eerste te doen?
1. Een goede cashflow analyse maken van de asset as is
2. Controle van convenanten
3. Schatting van de LTV

‘Mocht er naar verwachting een probleem ontstaan, dan is meestal de eerste reactie van de bank dat de lening versneld of gedeeltelijk direct moet worden afgelost. Mocht dit niet tot uw mogelijkheden behoren dan is een mogelijke herfinanciering een oplossing. Hoe? De rente is dan toch te hoog? Jazeker, maar u kunt ook opteren voor een aflossingsvrije lening bij bijvoorbeeld een buitenlandse geldverstrekker. Mocht het te herfinancieren bedrag dan toch nog te hoog zijn, dan is wellicht de beste optie deze iets lagere lening toch aan te gaan en eventueel op te hogen met een mezzanine financiering. Al met al niet direct in paniek raken; er zijn meer oplossingen dan u verwacht.’

Digitale vooruitgang in de vastgoedfinancieringsector
De CCO van Adelaer is tevreden met de vernieuwing die Adelaer de vastgoedsector biedt. ‘Ik verwacht de aankomende jaren nog veel meer digitalisering aan de financiële kant van de branche. We staan eigenlijk nog maar aan het begin. Als ik een populaire vergelijking moet maken, dan denk ik aan Apple en de intrede die zij deden met de iPhone en de iPad. Op een bepaald moment is het merendeel van de klantgroepen om. Zo zie ik het ook met fintech en de vastgoedsector. Professionals hebben geroken aan de digitale vooruitgang en ontdekken nu de mogelijkheden. Dat zaken eenvoudiger worden en in hun voordeel gaan werken. De automatisering in de systematiek, de snelheid en bedrijfsmatige deuren die daarmee geopend worden.’

Het gaat over professionaliteit en ‘being bankable’ nu en in de toekomst, stelt hij. ‘Het digitaliseren van financiële processen wordt elke dag belangrijker. De toegang tot data en de kwaliteit ervan, doen bovendien meer dan ooit ter zake. We leven in een wijde wereld met ruime toegang tot geld. En helaas zijn er ook partijen op de markt, die óf geen verstand van zaken hebben óf niet verantwoordelijk investeren. Dat is een risico dat je als vastgoedprofessional wenst uit te sluiten.’

Er is nog een lange weg, met veel innovaties te gaan voor de vastgoedsector, voorspelt Daan Reekers. ‘Als we het hebben over digitalisering van vastgoedfinanciering en de professionaliteit daaromtrent dan zitten we nu als branche op het niveau iPhone-6 of iets dergelijks. Dat betekent dat we onderweg zijn, maar ook dat er nog heel wat mogelijkheden liggen te wachten. Ons Loan Management System is een ferme duw in de goede richting. Wat de volgende stappen zijn?’, vraagt hij lachend aan zichzelf. ‘Daar werken we de aankomende jaren vast en zeker aan. Het is een boeiende tijd vol veranderingen.’  

Dit was een bijdrage van Daan Reekers, CCO & Founder Adelaer Financial Architects.