De invloed van duurzaamheid op de waarde van kantoorgebouwen

De taxatiemarkt staat nooit stil. Allerlei ontwikkelingen hebben een grote invloed op de vastgoedmarkt: denk onder andere aan hoge energie- en gasprijzen, en het klimaatakkoord van Parijs. Hoe je het ook wendt of keert, duurzaamheid is één van de belangrijkste thema’s. Ook voor taxateurs wordt het steeds belangrijker om hierop in te spelen. Want welke effecten heeft duurzaamheid op de waarde van kantoorgebouwen? En welke factoren spelen hierbij een rol? Mike Rutgers, partner bij taxatiekantoor Envalue, vertelt er in de volgende bijdrage meer over.

Het is geen geheim dat de hoge energie- en gasprijzen en het klimaatakkoord van Parijs belangrijke ontwikkelingen voor de hele vastgoedmarkt zijn. Mede door deze ontwikkelingen is het thema duurzaamheid nog relevanter geworden. Bekijk het bijvoorbeeld eens vanuit het huurdersperspectief: zij worden dagelijks geconfronteerd met hoge energielasten, waardoor totale huisvestingskosten substantieel zijn toegenomen. En er zijn zelfs voorbeelden bekend waarbij de servicekosten op een gelijk niveau liggen met de huurprijs. De verduurzaming van gebouwen wordt hierdoor steeds belangrijker. Want een duurzamer gebouw, zorgt automatisch voor lagere energiekosten.

Ook vanuit de verhuurderskant is verduurzaming een belangrijk thema. De Europese regelgeving wordt namelijk steeds strenger om aan de klimaatdoelstellingen van 2050 te voldoen. Dit legt een grotere druk op de eigenaren van kantoorgebouwen om te investeren in de verduurzaming van hun bezit. En niet alleen wet- en regelgeving legt die druk op. Er zijn ook steeds meer gebruikers die zich verzetten tegen een niet-duurzaam gebouw.

Tijd voor verandering. Hoe pakken we de opgave van verduurzaming goed aan? Volgens Rutgers zijn een aantal factoren van onmiskenbaar belang: data, de duurzaamheidsparagraaf en de Green Lease-overeenkomst.

Duurzaam vastgoed met data
Data is volgens Rutgers het beginpunt van verduurzaming. 'Als taxateur maken we voor onze klanten analyses over een mogelijke verduurzamingsslag. We brengen de investeringen in kaart, en bekijken wat voor effect het heeft op de waarde van het vastgoed.'

Envalue verzamelt gegevens uit transacties om iets te zeggen over het effect van duurzaamheidsinvesteringen op de waarde van vastgoed.

In de praktijk werkt dat als volgt: heeft een kantoorpand energielabel E? Dan worden de investeringen om te verduurzamen inzichtelijk gemaakt. Zo kijkt men niet alleen naar de stap naar label C, maar ook wat verdere verduurzaming naar label A oplevert. 'Soms kijken we nog verder', legt Rutgers uit. 'Wat levert het bijvoorbeeld op om volledig klimaatneutraal te zijn?' Op basis van deze analyses wordt een beslissing gemaakt: investeren in duurzaamheid, of krijgt het kantoorgebouw een andere functie?

Voor een goede analyse is data van groot belang. Het is dus belangrijker dan ooit om die data centraal te stellen. Zo verzamelt Envalue bijvoorbeeld gegevens vanuit transacties om iets te zeggen over het effect van duurzaamheidsinvesteringen op de waarde van vastgoed. Rutgers vraagt de sector dan ook om transparant te zijn: 'verzamel data en deel inzichten. Dan kunnen we gerichte uitspraken doen. Stel data centraal.'

Duurzaamheidsparagraaf en exploitatie
In de welbekende duurzaamheidsparagraaf van een taxatierapport geven taxateurs opdrachtgevers advies over mogelijke verduurzaming. Volgens Rutgers is hier echter nog een slag in te slaan: 'ESG-data is van belang voor een betrouwbaar advies. Vaak kijken taxateurs alleen naar de E van environment. Maar we moeten de horizon verbreden door bijvoorbeeld ook naar de sociale aspecten te kijken.'

Envalue gebruikt daarom een zelfontwikkelde duurzaamheidsparagraaf. Deze paragraaf geeft inzicht in de duurzaamheid van een gebouw aan de hand van een score. Alle datapunten die nodig zijn om de waarde van het vastgoed vast te stellen, worden meegenomen. Hiervoor gebruikt Envalue een koppeling tussen gebouwdata en duurzaamheidskostengetallen. Daarnaast geven ze aan wat de verwachte verandering in het energielabel is, en wegen ze de sociale componenten van verduurzaming mee. Denk bijvoorbeeld aan de leefomgeving rondom een kantoorgebouw. Hoe is de bereikbaarheid? Hoe is het voorzieningenniveau? En zijn er bijvoorbeeld overstromingsrisico’s en/of funderingsriciso’s? Zo vormt Envalue aan de hand van de duurzaamheidsscore op unieke wijze een totaalbeeld van het vastgoed.

Naast een bredere blik op de duurzaamheidsparagraaf, is het ook belangrijk om te kijken naar de exploitatie van gebouwen. 'Met duurzaamheid investeer je voor de lange termijn. Het is dan ook erg belangrijk om een inschatting voor de toekomst te maken', legt Rutgers uit. Denk bijvoorbeeld aan de waarde van zonnepanelen. Als je de opbrengsten over een bepaalde tijdsperiode inzichtelijk maakt, kun je de meerwaarde van zonnepanelen meenemen in de waarde van het vastgoed. Zo geef je opdrachtgevers meer inzicht in wat verduurzaming voor hen kan betekenen over de jaren heen.

Tot slot is circulair bouwen een opkomend thema. 'We moeten goed nadenken over het hergebruik van materialen, of een flexibele indeelbaarheid van het kantoorgebouw. Niet alleen bij bestaande gebouwen, maar ook bij de bouw van nieuwe gebouwen. Als het kantoorgebouw niet meer voldoet, kan het eenvoudig aangepast worden. Zo zorgen we voor toekomstbestendige gebouwen.'

Gaan voor Green Lease
De laatste factor die volgens Rutgers belangrijk is, is de Green Lease-overeenkomst in huurcontracten. In een Green Lease-overeenkomst maken de verhuurder en huurder duurzaamheidsafspraken over het kantoorgebouw. 'In de praktijk zien we zelden dat partijen gebruik maken van deze optie, maar het bestaat al heel lang.' Een gemiste kans, volgens Rutgers.

Rutgers roept dan ook op om in gesprek te gaan met huurders. Nu is het moment. 'De Green Lease is belangrijk voor beleggers, huurders, verhuurders en taxateurs. Het kan zorgen voor een stroomversnelling van verduurzaming in de markt en daarnaast meer data opleveren.'

De waarde van een verduurzamingsslag
We werken allemaal samen aan het behalen van de klimaatdoelstellingen. Verduurzaming van gebouwen is dan ook van levensbelang in de strijd tegen klimaatverandering. 'Het is een enorme opgave, waar we met de hele markt aan moeten werken. Als we dit met alle partijen samen aanpakken, kan een verduurzamingsslag vele voordelen bieden voor iedereen.'

Een duurzaam gebouw verbetert het imago van de huurder en de eigenaar van een gebouw. Daarnaast draagt het bij aan de ESG-doelstellingen. Bovendien dalen de energiekosten voor de huurder. Verhuurders hebben ook baat bij een duurzaam en toekomstbestendig kantoorgebouw. Doordat de vraag naar duurzame gebouwen stijgt, worden deze namelijk vaak beter gewaardeerd.

Kortom: een duurzaam en toekomstbestendig kantoorgebouw is van onschatbare waarde. Voor onze aarde, en voor de gehele vastgoedmarkt.

Benieuwd naar wat Envalue voor jou kan betekenen? Kijk voor meer informatie op de website van Envalue.