Actuele huisvestingsvraagstuk vraagt om denken in oplossingen en niet in de mitsen en maren

De razendsnelle huisvesting van duizenden Oekraïense vluchtelingen heeft bewezen dat we wel degelijk snel woningen kunnen toevoegen. Hoe kunnen we deze ‘lessons learned’ ook toepassen op andere doelgroepen? Hierover spraken vijf experts tijdens een rondetafelgesprek. 

De behoefte aan woningen in Nederland is groot. De uitdagingen die samengaan met de realisatie van die woningen ook. Oplopende hypotheekrentes, stijgende bouwkosten, dreigende inflatie, stroperige vergunningstrajecten, stikstof, en een gebrek aan betaalbare bouwgrond. Het zijn enkele voorbeelden van de spreekwoordelijke beren op de weg die moet leiden naar de 900.000 nieuwe woningen die tot aan het jaar 2030 in Nederland gebouwd moeten worden. Een derde daarvan moeten ouderenwoningen worden, om zo de doorstroming op gang te brengen. De meningen zijn verdeeld als het gaat over de vraag of dit überhaupt gaat lukken, maar de vijf deelnemers aan de ronde tafel wilden zich, onder leiding van ex-gedeputeerde van de provincie Utrecht Bart Krol, vooral richten op wat er op dit moment wél mogelijk is om het toevoegen van zowel permanente als tijdelijke woningen zo snel op gang te brengen.

‘Woondeals zijn goede intenties maar we moeten niet denken dat het zetten van een handtekening alles oplost’, zegt Frank Wassenberg, senior projectleider bij kennisplatform Platform31. Bijbouwen is slechts één spoor waarop wordt ingezet, maar parallel aan dat spoor zou meer ingezet kunnen worden op het eenvoudiger toestaan van andersoortige trajecten, zoals transformaties en het woningdelen of splitsen van bestaande woningen. Het groeiend aantal eenpersoonshuishoudens kan op die manier samenwonen in een gesplitste eengezinswoning. Kortom: slimmer omgaan met de gebouwen en - vaak ruime - woningen die er al zijn. Maar hoe krijg je ouderen zover om hun vertrouwde eengezinswoning te verlaten?  

Weinig aandacht voor ouderen
Speciaal voor deze opgave is het programma Wonen en Zorg met een bijbehorende taskforce in het leven geroepen. De Taskforce Wonen en Zorg is een initiatief van VNG, Aedes, ActiZ, ZN en de ministeries VWS en BZK en stimuleert en ondersteunt gemeenten, woningcorporaties en zorgorganisaties bij een gezamenlijke aanpak van de woonzorgopgave’, vertelt Chris Kuipers, directeur-generaal Bestuur, Ruimte en Wonen, van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Kuijpers ziet ook dat er in de huidige bouwplannen weinig aandacht aan deze doelgroep wordt besteed, terwijl het een zekere markt is. Nederland vergrijst de komende jaren behoorlijk. ‘Stap daar in’, klinkt het advies van Kuijpers aan de ontwikkelaars en corporaties. (tekst gaat verder onder de foto)

Woondelersnorm moet weer makkelijker worden
De drie grootste problemen waar de woningmarkt nu mee kampt noemt Kuijpers te weinig woningen voor het aantal mensen die in Nederland een woning zoeken. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de doorlopende migratiestroom en de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. ‘Bijbouwen is dus strikt noodzakelijk’, aldus Kuijpers. Het tweede probleem is de betaalbaarheid van zowel huur- als koopwoningen. Hierdoor sluiten vraag en aanbod niet op elkaar aan. En het derde punt van zorg is de kwaliteit en verduurzaming van de bestaande bouw.

Kuijpers: ‘Deze problemen los je niet allemaal in een dag op of door alleen te bouwen. Je zal ook naar de bestaande woningvoorraad moeten kijken. En ook de woningdelersnorm moet weer makkelijker worden. Maar we moeten echt kwalitatieve , betaalbare woningen aan de voorraad gaan toevoegen en dat is hard werken.’

De aanwezige Sliedrechtse wethouder Ton Spek haakt hierop in door te zeggen: ‘Breng je doelgroep in kaart en weet voor wie je gaat bouwen. En zorg dat wat je bouwt of transformeert van dusdanige kwaliteit is dat het voor de bewoners op alle fronten iets oplevert. In Sliedrecht staan veel verouderde en energie slurpende sociale huurwoningen die bewoond worden door mensen met een minimum inkomen. Ik zeg daarom wel eens ‘voor hen is het in Sliedrecht duur om arm te zijn’.

Hoogleraar gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben is ook commissaris bij een woningcorporatie. Hij vindt dat de corporaties door de woningbouwopgave veel op hun bord hebben. Zij moeten bijbouwen en tegelijkertijd verduurzamen. ‘En hun investeringsruimte is heel beperkt. Over 10 jaar is, bij de corporatie waar ik commissaris ben, het geld echt op’, laat Van der Krabben weten.

'Begin alsjeblieft met bouwen'
Kuijpers heeft weinig begrip voor deze situatie: ‘In overleg met de corporaties heeft de overheid de verhuurdersheffing opgeheven omdat zij anders niet konden investeren. Hierdoor hebben de corporaties 60 tot 70 miljard euro extra investeringsruimte voor de komende 10 jaar. We hebben in juni 2022 afspraken gemaakt dat de corporaties tot en met 2030 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 woningen in de middenhuur gaan bouwen. En zijn er afspraken gemaakt dat de corporatiesector uiterlijk in 2028 alle E, F en G-labels uit de sector heeft laten verdwijnen. Er zullen een paar corporaties bij zijn voor wie het moeilijk gaat worden. Maar ga gewoon beginnen en niet een half jaar na de afspraken zeggen ‘we hebben geen geld’. Want dat is niet waar. Voor de corporaties die het écht heel moeilijk krijgen, hebben we in Den Haag nog wel mogelijkheden en kunnen we dit stap voor stap oplossen. Maar begin nu alsjeblieft met bouwen’, aldus een resolute Kuijpers.

Ceo van Mosaic World, Patricia Ghering, zegt als ontwikkelende belegger soms wel jaloers te zijn op de afspraken die de corporaties met het Rijk hebben gemaakt, en goedkoper geld kunnen lenen. ‘Wij proberen wel zoveel mogelijk met hen samen te werken, zodat we samen de woonruimtes kunnen creëren voor hen die ze het hardst nodig hebben.’ Monoma is het onderdeel van Mosaic World dat gespecialiseerd is in (tijdelijke) huisvesting en het creëren van gemeenschappen in leegstaande panden of door het plaatsen van modulaire flexwoningen.

Niet alle risico's van tevoren hoeven af te dekken
Ghering kan op bijval van de Sliedrechtse wethouder Spek rekenen, die ziet dat de risico-regel-reflex bij corporaties zo enorm hoog is dat dat men hierdoor het doel voorbij schiet. ‘Ga samen aan de slag met de rekenmodellen versus de verantwoordelijkheid die we hebben en zoek de samenwerking op met partijen die kunnen helpen deze opgave te verwezenlijken. Ik ben in Sliedrecht met corporatie lang aan het praten over álle mogelijke risico’s. Maar bij 'ontwikkelen' kan je niet álle risico's van tevoren afdekken. Ze moeten echt van een beheersituatie naar een ontwikkelsituatie’, verzucht Spek. (tekst gaat verder onder de foto)

Betaalbaar ontwikkelen en betaalbaar wonen, hebben we daar al concrete afspraken over?
Minister De Jonge streeft met zijn Wetsvoorstel regulering middenhuur naar meer betaalbare woningen, zodat de kloof tussen vraag en aanbod kleiner wordt.  Maar voor het bijbouwen van nieuwe woningen voor de middenhuur ziet men vaak dat dit niet rond te rekenen is vanwege de hoge grondprijzen die door grondeigenaren en gemeenten gevraagd worden. Kuijpers ziet ook dat gemeenten vaak te hoge verwachtingen hebben van de grondopbrengst. Die zullen echt moeten zakken met de prijzen.

Gespreksleider Krol benoemt dat minister de Jonge nu te vaak als verlosser wordt gezien. Kuijpers antwoordt: ‘Zo zou ik dat niet zeggen. Het helpt in ieder geval dat er nu weer iemand op die ministerspost zit. Het is goed dat er weer regie is en we zichtbaar zijn, maar bouwen kunnen we niet. Dat moeten beleggers en corporaties doen en wij verwachten dat gemeenten daaraan meehelpen. De afspraken zijn duidelijk gedefinieerd in de Woondeals. Provincies en gemeenten weten dus wat hen te wachten staat. Lopen ze ergens tegenaan dan kunnen ze naar Den Haag komen. We moeten dit echt met elkaar doen.’

Het zijn overigens niet alleen de gemeenten die anders moeten gaan denken, ook woningzoekenden moeten meer genoegen nemen met iets anders dan ze wellicht voor ogen hadden. Uit onderzoek van Rijksoverheid blijkt dat 70 procent van de woningzoekenden een huis met een tuin wil, terwijl er inmiddels meer appartementen dan grondgebonden woningen worden gebouwd. Woningzoekenden moeten gaan omdenken. Wassenberg haalt aan dat de meeste verhuizingen in een mensenleven gebeuren tussen het 18e en 28e levensjaar. ‘Hoe erg is het dat deze mensen in deze periode van hun leven nog geen levenslange garantie op hun woning krijgen?’, klinkt zijn retorische vraag.

Ghering: ‘De kostprijs van een grondgebonden woning met een tuin van 50 m2, is 250.000 euro. Wij zetten in op woonvormen die kleiner en betaalbaarder zijn met gedeelde voorzieningen. De woningzoekenden in Nederland moeten hun eisen bijstellen en anders gaan denken, want betaalbaarder dan wat wij kunnen aanbieden gaat het niet worden.’

Wat gaat er wel lukken en wat hebben we daarvoor nodig?
Toen Nederland vorig jaar zeer onverwacht met een vluchtelingenstroom uit Oekraïne te maken kreeg, leken alle problemen die de samenwerking tussen gemeenten en ontwikkelaars vaak bemoeilijken als sneeuw voor de zon verdwenen en was Nederland in zeer korte tijd duizenden (tijdelijke) woningen rijker. Monoma heeft in verschillende gemeenten ook huisvesting voor vluchtelingen kunnen realiseren. Sommige woningen waren binnen drie weken klaar. Ghering ziet dat dit wel het begin is geweest van een kentering bij gemeenten. ‘Gemeenten durven sindsdien steeds meer te kijken naar flexwoningen, maar dat is voor ons niet de heilige graal. Wij hebben met Monoma een businessmodel dat kan doorpakken op verschillende vormen van huisvesting bijvoorbeeld in leegstaande kantoren en bedrijfspanden. Met daarbij ook juiste beheer en gemeenschappelijke voorzieningen voor de specifieke doelgroep(en).’ Een gemeente die dit goed inziet is Amersfoort. Ghering: ‘Zodra zij zagen dat dit werkt, hebben zij meteen doorgepakt en konden wij ook een pand aan de Plotterweg geschikt maken voor bewoning. En in Utrecht bouwde Monoma in vier maanden tijd 400 studentenwoningen. Dit zijn slechts twee praktijkvoorbeelden die laten zien wat er allemaal wel kan’.

Alles wat Monoma ontwikkelt blijft in eigen portefeuille. Leegstaand vastgoed wordt getransformeerd naar tijdelijke woonruimte voor één of meerdere doelgroepen. 'Als ontwikkelaar zouden wij graag ook een grondpositie krijgen, zodat we na het aflopen van de tijdelijkheid de grond kunnen voorzien van permanente woningen of de grond kunnen uitruilen. Het ecosysteem van de woningbouw moet veranderen’, laat Ghering weten.

Ook Kuijpers ziet dat het snel en flexibel bouwen van huisvesting voor de Oekraïense vluchtelingen deuren heeft geopend op de woningmarkt en voorziet een mogelijke versnelling voor transformatieprojecten. ‘Op dit moment is het nog te vroeg om die aantallen terug te zien, maar dat zal de komende jaren wel moeten.’ Over het grondeigendom voor flexwoningen zegt hij: ‘Dat wordt wel moeilijk.’

Hoe verloopt de samenwerking tussen wethouder Spek en de projectontwikkelaars in Sliedrecht? ‘In Sliedrecht-Noord zijn tussen 1.400 en 1.800 betaalbare woningen voorzien. Het grondbezit in deze polder is verdeeld over zes ontwikkelaars. Hierdoor kan men individueel geen samenhangende gebiedsontwikkeling doen. Ik zie het als taak van de gemeente om met deze partijen om de tafel te zitten, kaders te geven en hen te faciliteren, zodat zij op hun beurt de gemeente kunnen helpen onze doelstellingen voor de woningbouw te behalen. Als je samen op zoek gaat naar de oplossingen dan gaat het treintje lopen.’

Hoe gaat dat tot nu toe? ‘De ontwikkelaars vonden het best spannend, maar gingen de uitdaging wel aan. Hiervoor hebben we een ervaren projectleider ingehuurd. De gemeente faciliteert bijvoorbeeld de regelingen die voor dit soort projecten beschikbaar zijn. Dit helpt bij de berekeningen. Afgelopen december vroegen de ontwikkelaars of zij negen maanden de tijd konden krijgen om tot een concreet plan te komen. Die tijd krijgen ze van ons.’

Ook de wethouder geeft toe het een beetje spannend te vinden. ‘Het lijkt soms voor de buitenwereld alsof de gemeente door deze manier van samenwerken overgeleverd is aan de projectontwikkelaars.  Maar ik merk juist dat ze de documenten die de gemeenteraad vaststelt ook daadwerkelijk lezen. Dat schept vertrouwen. Als gemeente willen we laten zien dat we niet achterover leunen maar hen echt ondersteunen. Ik krijg er wel lol in. In plaats van een negatieve toonzetting zijn we in een heel ander gesprek terechtgekomen. Deze aanpak werkt in mijn waarneming juist versnellend. Bijkomend voordeel: als gemeente kunnen we nu ook putten van kennis bij de ontwikkelaars en innovaties uit de markt.’

‘Wat kom je halen en wat kom je brengen?’
Positieve ontwikkelingen in Sliedrecht dus. Heeft Spek nog concrete tips voor de aanwezigen? ‘Aan zo'n 'bouwtafel' moeten twee vragen centraal staan: wat kom je halen en wat kom je brengen? Werk op basis van gelijkwaardigheid. Wees als gemeente duidelijk en voorspelbaar. En probeer gemaakte afspraken zo goed mogelijk te borgen, zodat ze ook nog standhouden bij een wisseling van het college van burgemeester en wethouders.’

Tot slot vraagt Krol alle deelnemers nog om een slotwoord waarvan een van de belangrijkste van Frank Wassenberg komt. Hij zegt: ‘Neem de angst voor regels weg.’ Wassenberg wil een pleidooi houden om alles veel sneller te gaan doen. Start met het einddoel, voordat men verzandt in excuses om iets niet te doen. De sturing hiervoor is er in de vorm van Woondeals, en de marktpartijen om het daadwerkelijk te kunnen bouwen zijn er ook. Tijd om aan de slag te gaan.

Het rondetafelgesprek is georganiseerd door Vastgoedjournaal in samenwerking met Monoma.