Hoe betrouwbaar zijn taxaties in een onzekere vastgoedmarkt?

Taxeren in een tijd van onzekere en snel veranderende marktomstandigheden is knap lastig. De ontwikkelingen rondom de stijgende rente en de toenemende inflatie zorgen voor minder transacties, en minder transacties betekent minder actuele referenties waar taxateurs de waardes op kunnen baseren. Hoe betrouwbaar zijn taxaties dan? VJ sprak met twee taxateurs, een makelaar, een belegger en een financier over hoe zij met deze ontwikkelingen omgaan.

“De markt vult de prijscorrecties veel te rooskleurig in,” vindt Bas Gregoor, managing partner bij ontwikkelende belegger Grehamer. Hij zegt het zo: “Grootbanken gaan nu in het ergste geval uit van een afwaardering van 4,5%. Maar dat kan gewoon niet, dat is niet realistisch tegenover de werkelijke waardedalingen.” Edwin ten Cate van intermediair Credion merkt inderdaad dat vastgoedfinanciers deze hectische periode zien als tijdelijk en dat de markt zich uiteindelijk zal herstellen. Maar: “Eerlijk is eerlijk, er komen nu wel heel veel zaken tegelijk op ons af waar we rekening mee moeten houden bij het waarderen van vastgoed.”

Gregoor begrijpt dat het voor banken belangrijk is dat het vastgoed zijn waarde blijft behouden. “Maar als de gemiddelde waarde de afgelopen jaren met 30% is gestegen en de rente nu ruimschoots is verdubbeld, zal de afwaarderingen hoger gaan uitkomen dan nu geschetst wordt.”

Voor nagenoeg alle asset classes zie je de waarderingen lager bepaald worden dan de kwartalen ervoor.

Taxateur Joël Scherrenberg van Scherrenberg Groep vindt dat banken en financiers juist realistisch met de veranderende marktomstandigheden omgaan. Jeroen Bom, Executive Director Valuations bij Colliers, zegt dat taxateurs veel afwaarderingen uitvoeren en ziet ze veelal plaatsvinden. Ook Patrick Hooft Graafland en Frank Adema, respectievelijk makelaar en taxateur bij Cushman & Wakefield, signaleren dat de herwaarderingen toenemen: “Voor nagenoeg alle asset classes zie je de waarderingen lager bepaald worden dan de kwartalen ervoor.” Daarentegen zorgt de inflatie bij sommige objecten juist voor een forse stijging van de huurinkomsten, waardoor de kapitalisatie van de huur positief beïnvloed wordt.

Tijdens Covid werden er onzekerheidsclausules toegepast, daar is nu geen sprake van.

Je moet de markt niet maken, maar volgen
Prijscorrecties worden uiteindelijk gebaseerd op de waardebepalingen van taxateurs en makelaars. Oftewel: “Taxaties worden gebruikt als het ijkpunt om de stand van de markt te bepalen,” aldus de experts van Cushman & Wakefield. Maar hoe wordt de stand van de markt bepaald wanneer de referentieobjecten niet actueel meer zijn? Jeroen Bom van Colliers: “Ook wanneer er beperkte referenties beschikbaar zijn vinden er taxaties plaats en worden marktwaardes afgegeven. Wel kan er sprake zijn van een grotere taxatie-onzekerheid. Tijdens Covid werden er onzekerheidsclausules toegepast, daar is nu geen sprake van.”

Om toch een gevoel te krijgen bij de huidige stand van zaken, gaan taxateurs met de markt in gesprek: “We spreken met beleggers, ontwikkelaars, banken, Agency- en Capital Market-afdelingen. Het staken van verkoopprocessen en terug-onderhandelingen nemen wij mee bij het vaststellen van de marktwaarde.”

Joël Scherrenberg noemt de doorlooptijden en het aantal biedingen op een object. “Als er minder biedingen binnenkomen weet je ook dat de prijzen gedaald zijn. Uiteindelijk moet een taxateur de markt niet maken, maar volgen.” Het is daarom van belang dat taxateurs in het taxatierapport benoemen welke marktsituatie van toepassing is voor het getaxeerde object.

Het gaat er alleen om of de taxateur in redelijkheid tot deze taxatiewaarde kon komen.

Het benoemen van de risico’s dekt een taxateur ook in tegen aansprakelijkheidsclaims. Cem Cerink, advocaat bij Voorink Advocaten, zegt daar het volgende over: “Een taxatie is een momentopname. Als een referentiepand gemist wordt, kan een makelaar of taxateur op deze manier motiveren waarom hij daar geen rekening mee heeft gehouden.” Rechters kijken feitelijk alleen naar de totstandkoming van het rapport. “Het gaat er alleen om of de taxateur in redelijkheid tot deze taxatiewaarde kon komen.”

Volgens Jeroen Bom zal het nooit mogelijk zijn om tot een perfecte en accurate waarde te komen: “De waarden van objecten zijn dagkoersen. Ook is taxeren geen exacte wetenschap. Als je tien taxateurs om een taxatie vraagt, krijg je ook tien verschillende uitkomsten. Vaak liggen die wel in een gezonde bandbreedte van elkaar.”

Wanneer het fout gaat
En als de taxaties echt achter gaan lopen, wat gebeurt er dan? Taxateur Joël Scherrenberg haalt een recente situatie in Oost-Europa aan: “Makelaars- en notariskantoren waren in Polen drie maanden op slot tijdens de coronapandemie. Dat zorgde voor een terugval qua transactieaantallen. Toen alles weer openging en de aan- en verkopen weer op gang kwamen, liep men wat referenties betreft behoorlijk achter. Je kunt dan niet anders dan de tijd een beetje proberen te rekken terwijl je tegelijkertijd een nieuw kader opbouwt.”

De markt heeft geleerd van de bankencrisis en recente pandemie.

Belang van data
Taxateur Jeroen Bom maakt een vergelijking met de vorige bankencrisis in 2008. De reactiesnelheid en beperktere beschikbaarheid van informatie zorgde toen gedurende een langere periode voor overwaarderingen van woningen en commercieel vastgoed. In tien jaar tijd is echter veel veranderd. Bom: “Door de data die marktpartijen nu tot hun beschikking hebben kunnen we veel betere analyses draaien. De markt heeft geleerd van de bankencrisis en recente pandemie. Partijen op de vastgoedmarkt zoeken elkaar op en delen informatie met elkaar. De consequenties kunnen we inzichtelijker maken en daar kunnen we vervolgens sneller op acteren.”

Maar een oorlog in Oekraïne is volgens Bom een situatie waar niemand rekening mee had kunnen houden. Bom: “Dit noemen we een zogenaamde ‘act of God’. Zo’n ontwikkeling is onmogelijk in te schatten, en kan er uiteindelijk voor zorgen dat de markt alsnog onderuit gaat.”