‘Regulering middenhuur zal leiden tot greenwashing’

De kritiek op de reguleringsplannen voor de woningmarkt focust zich nog vooral op het stilvallen van de nieuwbouw. Daarmee dreigen we de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad uit het oog te verliezen, waarschuwt de van oorsprong Scandinavische woningverhuurder Heimstaden. Volgens woordvoerder Edward Touw ligt greenwashing op de loer.

Niet-duurzaam bezit afstoten was de afgelopen jaren volgens Touw voor veel investeerders een beproefde methode om hun portefeuille te verduurzamen. "Vooral als je daarvoor woningen met A+++-labels terugkoopt, ben je op papier lekker groen bezig. Maar eigenlijk voeg je zo natuurlijk niets toe aan een duurzamere woningmarkt. Je verschuift het probleem alleen naar de volgende eigenaar." Heimstaden koos er daarom voor om bij zijn intrede in Nederland ook woningen met een slecht energielabel aan te kopen. "Om daadwerkelijk bij te dragen aan de oplossing, stelden we onszelf het doel dat al die woningen in 2030 energielabel C of beter moeten hebben."

Het beste zou nog steeds zijn om het plan van middenhuurregulering nog eens ernstig te heroverwegen en in plaats daarvan de bestaande verduurzamingsdrempels zoals de 70-procentakkoordregel en financieringsproblemen bij vve's aan te pakken.

Toenemende woonlasten
Als de plannen van minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening De Jonge doorgaan om de middenhuur vergaand te reguleren, is de kans alleen klein dat anderen het voorbeeld van Heimstaden volgen, stelt Touw. "Met het doortrekken van het huidige WWS tot 1.000 euro wordt het in veel gevallen namelijk financieel onmogelijk om oudere woningen te verduurzamen." Als voorbeeld haalt hij een grootschalig verduurzamingsproject van Heimstaden in Utrecht aan. "Daarmee gaan de woningen in dat complex van een D- naar een A-label. Onder de huidige regulering zou dat project een bescheiden rendement van 4,5 procent opleveren. Bij regulering tot 1.000 euro duikt dat rendement ineens naar -7,2 procent. Negatief dus, en daarmee financieel eigenlijk niet haalbaar."

En dat terwijl investeren in verduurzaming momenteel juist zo hard nodig is, zegt Touw. "Zelfs met energieplafond leiden de energieprijzen bij veel mensen tot enorme financiële zorgen. Niet verduurzamen kan er zeker nu toe leiden dat woonlasten onderaan de streep toenemen, terwijl het hele doel van De Jonges plannen juist is om de betaalbaarheid te verbeteren. Daar komt bij: we hebben als land het Parijsklimaatakkoord getekend, waarin we toezeggen onze CO2-uitstoot moeten reduceren. Als je bedenkt dat 38 procent van de Europese uitstoot afkomstig is van gebouwen, snap je dat we ook daar niet om verduurzaming van de woningmarkt heen kunnen. Ik vraag me soms af of Klimaat-minister Jetten wel naar de reguleringsplannen heeft meegekeken."

Touw was blij met het onderzoeksrapport dat CBRE vorige week publiceerde. Daarin stuurt de organisatie aan op het toekennen van een puntenopslag aan woningen met een duurzaam energielabel. "Het is alleen jammer dat ze pas echt een substantiële opslag voor woningen met A+-label of beter betogen. Zo'n label is vooral voor oudere, bestaande woningen onhaalbaar. Daar is een C-label soms al een hele uitdaging. Het CBRE-advies lijkt er dan ook vooral op te zijn gericht om nieuwbouwwoningen mogelijk te maken. Natuurlijk, dat is gezien het enorme woningtekort óók hard nodig, maar met alle nieuwbouw van de wereld lossen we het duurzaamheidsprobleem van de bestaande bouw nog niet op."

Niet alleen papieren vergroening
Heimstaden pleit er dan ook voor om vanaf C-label en beter een opslag toe te kennen van minimaal 15 punten. Touw: "Dat is echt het minimale wat nodig is. Daarmee lossen we nog niet alle problemen door regulering veroorzaakte problemen op, maar het maakt al een stuk meer mogelijk. Je verkleint in ieder geval de kans dat verhuurders zich gedwongen zien om uit te ponden en alleen op papier te vergroenen. Het beste zou nog steeds zijn om het plan van middenhuurregulering nog eens ernstig te heroverwegen en in plaats daarvan de bestaande verduurzamingsdrempels zoals de 70-procentakkoordregel en financieringsproblemen bij vve's aan te pakken. Maar als dat er niet inzit, is het in ieder geval belangrijk dat daadwerkelijk verantwoordelijkheid nemen voor duurzaamheid wordt gestimuleerd, en niet greenwashing."