Wel of geen vergoeding voor gebouwen bij einde tijdelijke erfpacht?

Tijdelijke erfpacht zonder recht of verlenging of heruitgifte is de meest gevaarlijke vorm van erfpacht. Vooral voor erfpachtcontracten van voor 1 januari 1992 waarin geen recht op vergoeding van de opstallen is overeengekomen bij het einde van de tijdelijke erfpacht. Advocaat Mark van Weeren licht het in het volgende artikel uitgebreid toe. 

Tijdelijk erfpachtrecht kan gevaarlijk contract zijn
Bij tijdelijke erfpacht eindigt de erfpacht na afloop van het tijdvak. Indien geen opzegging is gedaan dan loopt de erfpacht door (art.5:98 BW). Indien de grondeigenaar een voorstel doet tot verlenging dat kan dat tot een nieuw erfpachtcontract leiden. Als dat erfpachtvoorstel (veel) te hoog is en onbetaalbaar voor de erfpachter dan kan de grondeigenaar als tot opzegging van de erfpacht overgaan. De erfpachter ka dan naar de rechter stappen als bijvoorbeeld sprake is van misbruik van omstandigheden van de grondeigenaar. Bij einde van de erfpacht geldt geen plicht tot vergoeding van de waarde van de bebouwing van de erfpachter tenzij dat in de akte is overeengekomen. Voor erfpachtcontracten voor woningen is het vergoedingsrecht sinds 1-1-1992 in de wet opgenomen voor contracten van na die datum. Tijdelijke erfpachtcontracten van voor die datum kunne dus in de gevarenzone zitten. Een geschil over de waarde van de opstallen bij erfpacht komt nog al eens bij de rechter terecht. In deze zaak deed de erfpachter een (voorwaardelijke) opzegging om zijn recht op schadevergoeding bij beëindiging van de erfpacht niet te verspelen. De gemeente deed en voorstel tot verlenging van de erfpacht. Over ander aspecten van erfpacht kunt u hier meer lezen.

Nieuw erfpachtcontract gemeente vaak onbetaalbaar
De rechtbank is in deze zaak van oordeel dat van meet af aan vast stond dat de erfpachter niet kon instemmen met het erfpachtvoorstel van de gemeente omdat de voorgestelde erfpachtcanon onmogelijk door de erfpachter kon worden opgebracht en dat ondertekening van het nieuwe erfpachtcontract onherroepelijk zou leiden tot het einde van het bedrijf. De erfpachter moet noodgedwongen de activiteiten van het bedrijf staken. De Gemeente reageert op geen enkel voorstel van de zijde van de erfpachter is ingegaan zodat erfpachter in de periode van medio 2013 tot einde 2013 haar bedrijfsactiviteiten heeft afgebouwd en uiteindelijk gestaakt. In dat licht brengt de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid met zich dat het onaanvaardbaar wordt geacht dat de erfpachter ook na de beëindiging van haar bedrijfsactiviteiten canon verschuldigd is aan de Gemeente. In deze kwestie was de erfpachter genoodzaakt tot opzegging van het erfpachtcontract over te gaan op grond van art. 5:98 BW. Er zijn grenzen aan de hoogte van de nieuwe canon die de gemeente aanbiedt indien wel sprake is van heruitgifte of verlenging van de erfpacht. Lees daar deze blog over. Een te hoge onredelijke canon kan misbruik van omstandigheden opleveren.

Oud tijdelijk erpachtrecht eindigt vaak zonder vergoeding voor de opstallen
In artikel 5:99 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de erfpachter na het einde van de erfpacht recht heeft op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen. Dit artikel is echter niet van toepassing op erfpachtcontracten die vóór de inwerkingtreding van deze wettelijke bepaling, 1 januari 1992, waren gesloten (zie artikel 170 Overgangswet NBW). Het strookt dan niet met de achterliggende gedachte achter artikel 170 Overgangswet NBW om artikel 5:99 BW alsnog van toepassing te verklaren op zo’n erfpachtafhankelijk oud recht. In oude erfpachtcontracten kon immers geen rekening worden gehouden met de vergoedingsverplichting die de wetgever heeft opgenomen in artikel 5:99 BW. De conclusie, ook van de Hoge Raad, luidt dat erfpachter met een oud recht van voor 1992 zonder contractueel vergoedingsrecht geen recht heeft op een vergoeding.

Einde erfpacht en vergoeding waarde opstal
Op grond van art. 5:99 BW heeft de erfpachter recht op vergoeding van de waarde van de opstallen. Bij erfpachtcontracten van voor 1 januari 1992 is dat niet automatisch het geval. Alleen als de oude erfpachtvoorwaarden die vergoeding bij einde erfpacht niet uitsluiten geldt de plicht tot vergoeding. In deze zaak is het recht op vergoeding niet in de overeenkomst geregeld (lacune) en daarom van de rechter de wettelijk regeling voor opzegging van de erfpacht en vergoeding bij einde erfpacht toe. De erfpachter mocht bij dit erfpachtcontract ook tot opzegging overgaan (hetgeen vaak niet het geval is bij erfpacht omdat het opzeggingsrecht van de erfpachter doorgaans is uitgesloten in de erfpachtvoorwaarden). Aldus kon de erfpachter zelf het recht op vergoeding van de opstallen bewerkstelligen. Lees ook de 5 tips voor heruitgifte van erfpacht.

Taxatie van de bebouwing bij beëindiging erfpacht
De gemeente stelt in deze procedure dat de waarde van de opstallen van de erfpachter nihil zou zijn. Volgens de Gemeente dient de vergoeding € 0 te bedragen nu de opstallen in de praktijk een negatieve waarde vertegenwoordigen. De Gemeente stelt zich subsidiair op het standpunt dat de vergoeding maximaal € 87.750 dient te bedragen vanwege het onjuist gehanteerde uitgangspunt van handhaving van de opstallen. De door de rechtbank benoemde deskundige heeft de marktwaarde van de door de erfpachter aangebrachte en nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen bepaald op € 250.000. Zowel de gemeente als de erfpachter hebben bezwaren tegen de taxatie van de deskundige. Maar de rechtbank oordeelt dat de door de deskundige getrokken conclusies logisch voortvloeien uit zijn bevindingen. De conclusies zijn deugdelijk gemotiveerd en de deskundige heeft adequaat gereageerd op de door partijen gestelde vragen en gemaakte opmerkingen. De gemeente wordt veroordeeld de vastgestelde waarde van de gebouwen van de erfpachter te vergoeden voor een bedrag van € 250.000.

Wegnemingsrecht van de opstallen bij einde erfpacht
Indien de erfpacht daadwerkelijk stopt, niet verlengd wordt en geen heruitgifte plaatsvindt, dan moet de erfpachter hetgeen hij in erfpacht heeft gekregen opleveren aan de eigenaar. De erfpachter heeft dan een wegnemingsrecht (art. 5:89 lid 3 BW) voor al hetgeen hij heeft aangebracht op de onroerende zaak, tenzij in de erfpachtakte dienaangaande een andere regeling is opgenomen. Dat recht om weg te nemen wat de erfpachter zelf heeft aangebracht kan ook tijdens de duur van het erfpachtrecht. Het gaat dan om zaken die door de erfpachter onverplicht zijn aangebracht of die hij heeft betaald aan de grondeigenaar zodat hij daar zelf over kan beschikken. Alleen indien dat is uitgesloten in de erfpachtakte, en dat zal vaak het geval zijn, is dat niet toegestaan. De erfpachter heeft het recht tot wegneming evenmin indien hij een verplichting had deze zaken aan te brengen.

Dit was een bijdrage van Mark van Weeren, advocaat bij Blenheim Advocaten.