Winkeltransformaties onder druk door stijgende bouwkosten
Een levendige binnenstad om in te wonen, werken, recreëren en winkelen heeft voordelen voor elke bezoeker en bewoner. Onder andere door de concurrentie van e-commerce is de levendigheid van veel steden in Nederland verminderd. De lange periodes dat winkels dicht moesten tijdens de coronacrisis droegen ook niet bij aan hun veerkracht.
Leegstand is funest voor een stad. Het kan leiden tot een gevoel van onveiligheid op straat. Eigenaren van de winkelruimte ontvangen bovendien geen huurinkomsten, waardoor investeringen in bijvoorbeeld de uitstraling van hun pand uitblijven. Leegstand heeft ook een weerslag op andere winkels. Het zorgt voor minder passanten en omliggende panden kunnen in waarde dalen.
Transformatie als oplossing
Winkeleigenaren en ontwikkelaars zien leegstand niet alleen als een probleem, maar ook als een kans. De woningnood is namelijk groot en wonen in de binnenstad is populair. Vooral kleine en middelgrote steden kampen met hoge leegstandscijfers. Op deze plekken is het in theorie heel interessant om winkels te transformeren naar woningen.
In de praktijk is transformatie helaas niet altijd zo interessant. Vaak levert een winkel meer huurinkomsten op dan een woning. En winkelruimten zijn niet altijd geschikt door hun indeling en grootte. Leent de ruimte zich wel voor transformatie, dan is een verbouwing vaak erg duur. Daarnaast is het maar de vraag of een woonfunctie past in het bestemmingsplan of dat er een wijziging moet plaatsvinden. Transformatie is dus prijzig en tijdrovend, waardoor maar een klein deel van de transformatieprojecten rendabel is.
Financiële haalbaarheid
We berekenden in 2020 dat er op basis van de leegstand 10.000 appartementen in voormalige winkels passen. We hielden daarbij rekening met de financiële haalbaarheid van de projecten. Nu de bouwkosten stijgen, daalt die potentie. Bij lopende projecten zijn eerder al prijsafspraken gemaakt, voordat de bouwkosten nóg sterker stegen door de oorlog in Oekraïne. Betrokken partijen moeten heronderhandelen of zullen zelfs de bouw staken. Ook raken projecten vertraagd door de langere levertijden van materialen. Voor nieuwe projecten is het risico groot dat ze worden afgeblazen voor ze begonnen waren.
Er is ook een ontwikkeling gaande die de haalbaarheid van transformaties juist kan verbeteren. Door de steunpakketten van de overheid bleven veel winkeliers en horecazaken overeind. Nu de steun er niet meer is en de inflatie historisch hoog is, verwachten we meer faillissementen en bedrijfsbeëindigingen. Daardoor dreigen meer ruimten leeg te komen en dat beïnvloedt de waarde van winkelvastgoed. De prijzen van winkels daalden de afgelopen jaren, op supermarkten en wijkwinkelcentra na. Een verdere prijsdaling van het vastgoed maakt transformatie interessanter. Dit is wel een ontwikkeling die pas op de lange termijn merkbaar zou zijn. Pas als er geen zicht is op nieuwe huurders en er sprake is van langdurige leegstand, wordt transformeren echt noodzakelijk.
Door de snel stijgende bouwkosten verwachten we in elk geval op de korte termijn een afname van het aantal transformaties. Als de kosten stabiliseren of dalen, komt het vertrouwen pas terug. De levendige binnenstad heeft er dus nog een uitdaging bijgekregen.
Onno Slikker
Researcher
Laatste nieuws
- 26-04-2024 13:43 'Bouw één op de drie nieuwbouwwoningen loopt vertraging op door bezwaren'
- 26-04-2024 10:09 WDP bouwt warehouse van 9.125 m2 voor Kintetsu in Schiphol-Oost
- 26-04-2024 09:15 Foot Locker huurt in Creative Valley in Utrecht
- 26-04-2024 08:58 Reacties op huurwet: Neprom, IVBN en Aedes blij met duidelijkheid, Vastgoed Belang noemt het een schande
- 26-04-2024 06:00 Radio VJ: 'Helaas, geen rendement dus aanbod middeldure huurwoningen zal verschrompelen'
- 26-04-2024 05:59 4 juni congres: Juridische en financiële impact van de Wet Betaalbare Huur
- 25-04-2024 19:50 Tweede Kamer stemt in met Wet betaalbare huur
- 25-04-2024 17:23 Deze amendementen voor de Wet betaalbare huur zijn aangenomen
- 25-04-2024 14:59 ‘Een nieuwe generatie neemt het stokje over in de vastgoedtop’
- 25-04-2024 14:30 Deze projecten krijgen een bijdrage uit de laatste ronde Woningbouwimpuls
- 25-04-2024 14:20 BPD en 'thuis kopen voormalig Rabobankkantoor Eindhoven
- 25-04-2024 14:10 Onderzoekers: 'Jubelton werkte overbieden in de hand'
- 25-04-2024 14:00 KKR neemt moederbedrijf Hans Anders over van 3i
- 25-04-2024 11:15 Topvacature: Zelfstandige (kandidaat) makelaars voor uitbreiding naar landelijke dekking
- 25-04-2024 10:54 Blauwhoed en Koers tekenen voor 158 sociale en middeldure huurwoningen
- 25-04-2024 10:52 KPMG-rapport: Politieke inmenging en rentestijgingen grootste belemmeringen voor vastgoedbedrijven
- 25-04-2024 10:18 Radio VJ: 'We hebben de financieringsmarkt verslagen, waarom denkt iedereen dan dat de bank dicht is?'
- 25-04-2024 09:35 Meerderheid Kamer wil planbatenheffing tegen speculatie grondprijzen
- 25-04-2024 08:55 Garbe realiseert build to suit logistieke ontwikkeling op XL Business Park in Almelo
- 25-04-2024 08:39 Zes bedrijven krijgen typegoedkeuring voor modulaire woningen
- 25-04-2024 08:11 Winkelleegstand loopt op naar ruim 8 procent
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.