Gepeild op Provada: is het momentum voor de woningmarkt voorbij?

Hebben we het momentum gemist om de woningmarkt vlot te trekken nu de hoogconjunctuur plaatsmaakt voor oplopende rentes, inflatie en stijgende bouwkosten? Vastgoedjournaal maakt gebruik van de gelegenheid en maakte met deze vraag een rondje over de Provada. “Ja, er komen vertragingen maar voor de lange termijn is de woningmarkt voor institutionele investeerders nog steeds een aantrekkelijke markt.”

Robert Jan Buis van Buis Real Estate baalt er eigenlijk wel van. “De afgelopen jaren hebben heel veel partijen een hoge investeringsdruk gehad, die niet aangewend kon worden op de woningmarkt. Er was simpelweg niet genoeg aanbod om te voldoen aan die investeringsbehoefte. We hadden destijds met al dat geld zoveel meer woningen kunnen realiseren en dat momentum is nu echt voorbij. De rente, komt het inflatiespook om de hoek kijken, stijgen de bouwkosten en is er de onzekerheid rond de Omgevingswet. Nu zie je even een brain freeze in de markt.”

Buis is intermediair in vastgoedbeleggingen, gespecialiseerd in nieuwbouwwoningen. Hij ziet investeerders pas op de plaats maken omdat er nu wel heel veel negatieve factoren samenkomen. Is investeren in woningen nog wel zo’n goed idee? Buis: “Ja, toch wel, er is geen reden voor paniek. Op de lange termijn is investeren in woningen een goede belegging.”

Kansen
Dat laatste is Christian Schouten, Head of Transaction Management bij institutionele belegger Bouwinvest met hem eens. Hij ziet wel degelijk kansen in de huidige markt. “Maar ik vind eigenlijk niet dat we het in de afgelopen periode het momentum voorbij hebben laten gaan. Binnen de mogelijkheden die er waren, hebben we wel degelijk geïnvesteerd. Dat het woningtekort er is, komt bijvoorbeeld door de vorige crisis toen er plannen werden stilgelegd en doordat de woningcorporaties werden geconfronteerd met de verhuurdersheffing.”

De huidige tijd vindt Schouten ongewis. “Het wordt lastiger projecten rond te rekenen door onzekerheden en stijgende kosten en daardoor zullen er vertragingen optreden. We overleggen nu regelmatig met onze ontwikkelende partners hoe we kunnen helpen.” Schouten ziet een enorme vraag van woningzoekenden, maar er kan toch een impact op de waarde van woningen komen  vanwege de stijgende rente en het duurdere levensonderhoud. “Maar hoeveel, dat durf ik niet te voorspellen en is volledig afhankelijk van de vraag van woningzoekenden. Ook weten we niet wat de invloed gaat zijn van de regelgeving ten aanzien van de middenhuur. Als portefeuilles in waarde gaan dalen omdat de huren niet voldoen aan het puntenstelsel, zal de investeringsbereidheid van institutionele beleggers kunnen dalen.”

Voor de woningportefeuille van Bouwinvest zelf voorziet hij een impact. “We hopen dit te minimaliseren door te investeren in het middenhuursegment zodat de huren redelijk in lijn zijn met het puntenstelsel.” De kansen ziet hij vooral ontstaan doordat de stijgende rente het de met vreemd vermogen gefinancierde partijen moeilijker zal maken. “Ik verwacht dat op den duur de partijen met de lange horizonnen overblijven. Dat zijn de partijen waarmee een overheid zaken kan doen.  Dat geldt zowel voor ons als langetermijninvesteerder die door een crisis heen kan kijken als voor ontwikkelaars met een lange adem.”

Vreemd vermogen
Bas Wilberts en Ronald Koemans directors residential van vastgoedadviseur Savills zijn heel duidelijk in hun antwoord op de vraag over de gemiste kansen: “Nee, we hebben het momentum zeker niet gemist!” Wilberts: “Er komen even een heleboel negatieve factoren samen, dat is waar. Maar dit is voor even. Voor een belegger die een investeringshorizon heeft van 30 jaar, is dit veel minder een probleem. Voor dat soort partijen die niet afhankelijk zijn van vreemd vermogen is dit júist het momentum.” Koemans: “De stijgende rente zal bijvoorbeeld de met vreemd vermogen gefinancierde buitenlandse partijen uitschakelen. Dat geeft kansen aan anderen die juist langjarig stabiel product zoeken. Voor het juiste product wordt nog steeds een scherpe prijs rond yields van 3% betaald.”

Pauzeknop
Pieter Hendrikse, ceo van JLL Nederland, vindt ook dat het momentum juist nú is. “De komende 30 tot 40 jaar moeten er in Nederland woningen staan voor 20 miljoen mensen. Die vraag is net zo groot als na de Tweede Wereldoorlog toen Nederland opgebouwd werd door gebiedsontwikkelaars en institutionele beleggers samen. Dat moet dus weer gebeuren.”

Hendrikse: “Natuurlijk drukken de institutionele beleggers nu wel even op de pauzeknop, maar deze schommeling is een rimpeling over de beleggingshorizon van 30 tot 50 jaar. Er werd gerekend met oude cijfers en die moeten nu worden aangepast. Maar het beleggingsproduct blijft aantrekkelijk.”

Maar om een aantrekkelijk beleggingsproduct te krijgen, moet er wel iets veranderen, volgens Hendrikse: “Ten eerste moet het juiste product gemaakt worden. Veel woningen dus voor eenpersoonshuishoudens. En, allerbelangrijkste, de grondprijzen moeten omlaag. Nu de middenhuur wordt gereguleerd en de bouwkosten stijgen, zal er ook aan de andere knop gedraaid moeten worden: de grondprijs omlaag dus.”

Zeker snelheid
Harm Janssen, algemeen directeur van BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling, denkt dat als aan de juiste voorwaarden wordt voldaan, er wel degelijk snelheid kan worden gemaakt in de woningbouw. “We moeten opschalen. Als we grotere locaties kunnen realiseren die aan de randen van de steden liggen en we seriematig kunnen bouwen, dan kunnen we meters maken die bovendien betaalbaar zijn.” Door de grootschaligheid kunnen zaken als de bouwkostenstijging en vertragingen rond de vergunningstrajecten beter ondervangen worden. “Bij buitenstedelijk bouwen hebben we meestal minder vertragingen rond de vergunningen dan als we binnenstedelijk bouwen.”

Janssen ziet bovendien nu wel degelijk allerlei partijen bewegen waardoor gemakkelijker voldaan kan worden aan die voorwaarden. “De nieuwe colleges die net geïnstalleerd zijn, staan veel meer open voor buitenstedelijk bouwen en het rijk zegt toe te gaan investeren in infrastructuur naar nieuwe locaties.” Grondprijzen zijn voor BPD een minder grote issue dan voor sommige andere ontwikkelaars: “Veel van die grondposities hebben we immers al jaren in ons bezit en daar kunnen we, als alles meewerkt, heel snel mee aan de slag.”