“Ons business model is: flexibel zijn, iets ingewikkelder structuren, maar wel met hele goeie zekerheden”, zo omschrijft managing director Jan Willem van Roggen de asset backed filosofie van NIBC. Mooi gezegd, maar wat betekent dat in de praktijk? Vastgoedjournaal is benieuwd en gaat aan tafel met deze ondernemende Haagse bankier.

Die laatste omschrijving draagt Jan Willem van Roggen met trots, want wat NIBC vooral wil zijn is een ondernemende bank voor ondernemende mensen. “Wij willen, ondanks de na de financieel-economische crisis van 2008-2013 toegenomen wet- en regelgeving, een gave bank blijven.” En over die crisis gesproken: Jan Willem van Roggen is er ook trots op dat NIBC deze zonder kleerscheuren overleefd heeft. “Het is mede dankzij ons business model dat we daarin geslaagd zijn.”

Meer focus en groei
Maar goed, de crisis ligt achter ons, NIBC heeft een nieuwe eigenaar en de focus van de bank ligt onder andere op vastgoed- en beleggingsfinancieringen. Een terrein waarop de bank wil groeien. Met andere woorden: focussen en groeien. Jan Willem van Roggen: “Het afgelopen jaar was heel goed. We hebben bijna €650 miljoen omgezet op vastgoed terrein, dat is heel wat meer dan in het coronajaar 2020 waar die omzet ongeveer €200 miljoen bedroeg. Dit jaar willen we substantieel doorgroeien. Van onze omzet bestaat grofweg de ene helft uit transformatie- en bouwfinancieringen en de andere helft uit beleggingsfinancieringen. De looptijd van ons boek is daardoor heel kort, zo’n tweeëneenhalf jaar. Het nadeel daarvan is dat je heel veel moet origineren om het boek op peil te houden. Wij zijn daarom tegenwoordig heel actief om die beleggingsfinancieringen te laten groeien.

Risk based pricing
Volgens Jan Willem van Roggen onderscheidt NIBC zich op dat laatste terrein, de beleggingsfinancieringen, van de grote banken door zogenaamde ‘risk based pricing’. Hij legt dat nader uit: “Een grootbank beoordeelt een bepaalde transactie en komt vervolgens met een ‘ja’ of een ‘nee’. Bij ‘een ja’ heeft-ie alle vinkjes en wordt de transactie gedaan voor een rock-bottom lage prijs. Dan gaat het bijvoorbeeld om een pand op de Amsterdamse Zuidas dat wordt verhuurd aan een solide partij voor een lange periode en dat wordt gekocht door een hele grote partij. Kortom, alle zekerheden van de wereld, die een hele scherpe marge mogelijk maken. Daar kunnen wij niet tegenop en dat willen we vaak ook niet. Wij zoeken bewust een bepaalde niche op, waar we ons kunnen onderscheiden van de grootbanken. Risk based pricing wil zeggen dat wij een bepaalde transactie wel doen, maar met aanvullende garanties en een iets hogere marge. Wij zeggen dus niet: ja of nee, maar doen het wel onder bepaalde voorwaarden. Wij hebben bijvoorbeeld in de afgelopen twee jaar een aantal hotels gefinancierd, onder bepaalde voorwaarden met een bepaalde marge, waar een grootbank per definitie nee tegen zegt.” 

Ondernemende bank
Vandaar ook dat NIBC zich met name richt op bouw- en ontwikkelfinancieringen, die door grootbanken niet of nauwelijks worden gedaan. Jan Willem van Roggen: “Ontwikkelfinancieringen als er een vergunningsrisico in zit, worden door ons bijvoorbeeld wel gedaan. Wij beschikken daarvoor natuurlijk over de nodige know how. Maar we doen het ook niet voor iedere klant. Wij gaan mee in sommige projecten, omdat we vertrouwen hebben in een klant en in het project. En noemen onszelf dan ook graag een ondernemende bank. Daar is op dit moment zeker behoefte aan bij ondernemers, want die missen dat bij grootbanken. Wij onderscheiden ons trouwens ook nog op een andere manier en dat is door de snelheid, de transparantie en de zekerheid, die we heel vroeg kunnen geven. USP’s die te danken zijn aan onze korte lijnen en de persoonlijke aandacht die we daardoor aan een klant kunnen geven. Om een voorbeeld te geven: bij ons heeft een klant binnen een week zekerheid van plus 95% over een ‘go’ of ‘no go’. Die snelheid en zekerheid zorgen bij de klant voor een enorme slagkracht en handelingssnelheid. Wij willen daar overigens wel graag van meeprofiteren: want als wij ervoor zorgen dat jij een goeie deal kunt doen, willen wij dat ook. Bij ontwikkelfinancieringen doen we in sommige gevallen bijvoorbeeld aan een zogenaamde profitshare, dan delen we mee in de upside. Wij dragen er door onze financiering toch ook aan bij dat er waardevermeerdering plaats kan vinden.”

De ongebreidelde groei van de afgelopen jaren houdt natuurlijk niet aan

De toekomst
Tot slot geeft Van Roggen zijn visie op de toekomst, waarbij hij de nodige voorzichtigheid in acht neemt: “De ongebreidelde groei van de afgelopen jaren houdt natuurlijk niet aan. Ik zie dat de rente langzaam stijgt en dat heeft zeker zijn weerslag op de vastgoedprijzen en op de rendementen. Als de yield van 9 naar 10 gaat valt het nog wel mee, maar als-ie van 1 naar 2 gaat is dat gigantisch. Het rendement op woningportefeuilles in Amsterdam ligt op dit moment op 3%, oftewel 30 keer de huur. Als de rente naar 3% gaat, dan willen mensen naar 6 procent, oftewel 16 keer de huur. Wij zijn dus voorzichtig, want we hebben geen zin om de kredietcrisis nog eens over te doen.” De focus van NIBC blijft daarbij lokaal, met uitzondering van activiteiten op gebied van bijvoorbeeld digitale infrastructuur en datacenters, waarbij ze internationaal opereert. Bij die Nederlandse vastgoedactiviteiten speelt NIBC-dochter OIMIO een steeds belangrijker rol.

Jan Willem van Roggen: “OIMIO is twee jaar geleden opgericht om op een zo efficiënt mogelijke manier kleine vastgoedfinancieringen te verstrekken. En bij klein moet je dan denken aan financieringen van tussen de €2,5 en €15 miljoen. Een niche waar niet veel andere spelers zich op kunnen of willen richten. OIMIO is voor onze groei heel belangrijk. Het sluit aan bij onze doelstellingen: groeien in vastgoed. Zowel in bouw- als in beleggingsfinancieringen.”  

Meer weten?
Meer informatie over recente vastgoedprojecten waarbij NIBC betrokken was, vindt u op: www.vooruitinvastgoed.nl. Bent u geïnteresseerd in hoe NIBC u kan helpen uw ambities op vastgoedgebied te realiseren, neem dan contact op met Jan Willem van Roggen. Hij is te bereiken via janwillem.van.roggen@nibc.com.