Fiscale vastgoedwaardering
De coronacrisis heeft mogelijk tot gevolg dat de waarde van vastgoed in een (vastgoed)onderneming lager is geworden dan de waarde vóór de crisis. Wat is het effect daarvan op de fiscale positie van uw vastgoed(onderneming)? En hoe kunt u met fiscale vastgoedwaardering de fiscale positie van uw onderneming beïnvloeden?
Vastgoed in gebruik als bedrijfsmiddel of belegging binnen een (vastgoed)onderneming, wordt in de fiscale praktijk in de regel gewaardeerd op de historische kostprijs (de aanschafprijs) verminderd met de jaarlijkse afschrijvingen. Bij de bepaling van de jaarlijkse afschrijvingen dient rekening te worden gehouden met de economische levensduur en de restwaarde van het vastgoed.
Bodemwaarde
De fiscale afschrijvingen verminderen de belastbare winst en daarmee de acute jaarlijkse belastinglast van de onderneming. Er geldt echter een belangrijke beperking: fiscaal mag slechts worden afgeschreven tot aan de zogenoemde bodemwaarde. Voor de heffing van vennootschapsbelasting ("VPB") geldt de WOZ-waarde per 2019 voor alle gebouwen als bodemwaarde. Doordat WOZ-waarden in de afgelopen jaren over het algemeen sterk zijn gestegen, bestaat voor zowel vastgoed in eigen gebruik als voor beleggingsvastgoed verminderde ruimte voor afschrijving. Dit leidt tot een hoger fiscaal resultaat en dus tot een hogere acute belastingdruk.
Fiscale afwaarderingen zijn echter niet beperkt tot de bodemwaarde. Fiscale afwaardering kan de belastbare winst dus eenmalig significant verminderen. Fiscale afwaardering is mogelijk indien sprake is van een duurzame en aanmerkelijke waardedaling. Dat kan zijn een daling van de marktwaarde of een daling van de gebruikswaarde van vastgoed binnen de onderneming, bijvoorbeeld indien vanwege corona het vastgoed anders of minder intensief kan worden gebruikt. Of sprake is van een duurzame en aanmerkelijke waardedaling, moet van geval tot geval worden beoordeeld. De vraag zal in veel gevallen opkomen in hoeverre het effect van de coronacrisis op vastgoed voldoende duurzaam zal zijn om afwaardering te rechtvaardigen.
Wordt vastgoed fiscaal afgewaardeerd, dan is verdere fiscale afschrijving pas weer mogelijk op het moment waarop op basis van de kostprijs via de normale afschrijvingsregels de bedrijfswaarde zou zijn bereikt (rekening houdende met de bodemwaarde). De jaarlijkse afschrijving wordt daarmee enige tijd bevroren. Stijgt het vastgoed na de coronacrisis weer in waarde, dan dient de onderneming het vastgoed fiscaal weer (belast) op te waarderen tot (uiteindelijk) de oorspronkelijke fiscale boekwaarde vóór afwaardering minus afschrijvingen vanaf het moment van afwaarderen.
Een liquiditeitsvoordeel?
De afschrijving drukt om te beginnen de acute belastinglast van het jaar van afwaardering. Als de afwaardering dusdanig is dat zij een fiscaal verlies tot gevolg heeft, dan kan dat verlies via een zogenaamde carry-back één boekjaar worden teruggewenteld en verrekend met de fiscale winst van dat eerdere boekjaar. Afwaardering in de aangifte vennootschapsbelasting over 2020 kan na carry-back dus leiden tot teruggaaf van reeds (vooruit)betaalde belasting over 2019 en daarmee tot een onmiddellijke versterking van de liquiditeitspositie van uw (vastgoed)onderneming.
Indien en voor zover onvoldoende fiscale winst beschikbaar is voor carry-back, dan kan het fiscale verlies via carry-forward worden verrekend met fiscale winsten uit toekomstige boekjaren.
Voor de heffing van vennootschapsbelasting geldt momenteel voor carry-forward een maximale termijn van negen boekjaren. Met ingang van boekjaren die beginnen op of na 1 januari 2022 (boekjaar 2022) zullen fiscale verliezen die vanaf boekjaar 2022 worden geleden voortaan onbeperkt in de tijd voorwaarts verrekenbaar zijn. Datzelfde zal gelden voor bij aanvang van boekjaar 2022 nog ongebruikte verliezen uit voorgaande boekjaren. Hiermee worden in de praktijk ongebruikte coronagerelateerde verliezen uit 2020 en 2021 straks onbeperkt voorwaarts verrekenbaar in de tijd.
Anderzijds zullen vanaf boekjaar 2022 belastbare winsten boven €1.000.000 voor slechts 50% beschikbaar zijn voor verliesverrekening. Deze inperking is van groot belang, omdat fiscale afwaardering zoals gezegd weer wordt teruggenomen naarmate het vastgoed later weer in waarde stijgt. Leiden fiscale afwaarderingen van vastgoed niet tot onmiddellijke belastingteruggaaf maar tot voorwaarts verrekenbare fiscale verliezen, dan kan juist een (liquiditeits)nadeel ontstaan vanwege het feit dat die verliezen vanaf 2022 voor slechts maximaal 50% kunnen worden benut om met toekomstige belaste herwaarderingen te verrekenen. Dit leidt tot de vraag of belastinginspecteurs in gevallen ook gaan aandringen op verplichte fiscale afwaardering van vastgoed.
Een belaste opwaardering kan voor de heffing van vennootschapsbelasting overigens worden voorkomen door fiscaal afgewaardeerd vastgoed tijdig over te dragen aan een groepsmaatschappij buiten fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De overnemende maatschappij waardeert het vastgoed vervolgens op haar eigen, lage kostprijs. Uiteraard dienen hierbij vooraf de gevolgen voor de overdrachts- en omzetbelasting goed in kaart te worden gebracht.
Afsluiting
Fiscaal afwaarderen kan een grote impact hebben op de liquiditeitspositie van uw (vastgoed)onderneming. Laat u daarom tijdig, maar ook realistisch adviseren.
Dit was een bijdrage van Frank van Nus. Hij maakt als fiscalist deel uit van het vastgoedteam van HVK Stevens, een fiscaal en juridisch advieskantoor.
Dit was een bijdrage van Frank van Nus. Hij maakt als fiscalist deel uit van het vastgoedteam van HVK Stevens te Amsterdam en Rotterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Bezoek dan deze website.
Laatste nieuws
- 21-05-2024 12:00 Cherryl Djoegan head of sustainability bij Envalue
- 21-05-2024 11:30 BTS Logistics huurt 24.000 m2 magazijnruimte op South Holland Inland Port Puttershoek
- 21-05-2024 10:39 Neprom vraagt coalitiepartijen om flexibiliteit rond betaalbaarheidseis
- 21-05-2024 10:36 Geen duurzame luchtkastelen. Voor 'echt' commitment is realisme in transitie-pad nodig!
- 21-05-2024 10:16 M7 rondt herfinanciering Nederlandse portefeuille van 62 miljoen euro af
- 21-05-2024 10:00 Woonvisie Deventer: Tot 2035 11.000 nieuwe woningen erbij
- 21-05-2024 09:32 Geen verplicht warmtepomp meer vanaf 2026, sector reageert woedend
- 21-05-2024 09:17 COA koopt voor miljoenen pand in Haarlem voor permanente opvang asielzoekers
- 21-05-2024 09:01 Amsterdam stelt ontwikkelstrategie op voor woningbouwambities
- 21-05-2024 08:40 Twee bedrijfspanden in Wassenaar verkocht
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.