Besparing BTW moet ook mogelijk zijn bij overdracht nieuw vastgoed
Als belastingplichtige kun je soms een eigenwijze fiscus op je weg treffen. Zie het volgende, uit het leven gegrepen voorbeeld. Een projectontwikkelaar bouwt een kantoorpand, bestemd voor de markt, voor totaal € 40 miljoen. De ontwikkelaar sluit vervolgens een huurcontract met een btw-vrijgestelde huurder. Deze vrijgestelde verhuur triggert de integratieheffing waardoor de ontwikkelaar 19% btw over € 40 miljoen (€ 7,6 miljoen) moet afdragen aan de fiscus.
De verhuur heeft ook een positief gevolg: de marktwaarde van het pand stijgt van € 40 miljoen naar € 60 miljoen. Wanneer de ontwikkelaar het nieuwe pand vervolgens verkoopt aan een belegger is deze laatste in beginsel btw verschuldigd (19% van € 60 miljoen = € 11,4 miljoen). Vanwege de btw-belaste levering mag de ontwikkelaar alsnog de betaalde btw ad € 7,6 miljoen (deels) aftrekken. Vanwege de vrijgestelde verhuur kan de belegger de € 11,4 miljoen btw echter niet terugvragen. In de regel wordt met een vrijgestelde huurder afgesproken dat deze de verhuurder compenseert voor de btw-schade. De ‘pijn' zit dan dus uiteindelijk bij de huurder. In eerste instantie voor € 7,6 miljoen, maar door de verkoop aan de belegger uiteindelijk voor € 11,4 miljoen. Gelukkig voor de huurder is daar nog artikel 37d in de wet. Toch?
Ondernemers die hun onderneming (of een zelfstandig gedeelte daarvan) overdragen aan een andere ondernemer, hoeven op grond van dit artikel geen btw over deze overdracht in rekening te brengen (een dergelijke overdracht wordt gezien als de overdracht van een ‘going concern'). Voor onze huurder een alleraardigst artikel! De levering van de ontwikkelaar aan de belegger wordt immers geacht niet te hebben plaatsgevonden. En dat scheelt € 3,8 miljoen aan btw-schade, die dus ook niet gecompenseerd hoeft te worden. De HR heeft in 2008, in het licht van jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie (Zita Modes), geoordeeld dat ook de overdracht van een verhuurde onroerende zaak onder de reikwijdte van dit artikel valt. Belangrijke voorwaarde is het voortzettingsvereiste: volgens de Hoge Raad moet de onroerende zaak (het object) duurzaam worden geëxploiteerd. Het gaat er dus niet om wie (welk subject) de exploitatie van het object voortzet, maar dat de exploitatie van het object wordt voortgezet. Onze casus voldoet aan deze voorwaarde.
De fiscus wenst het evenwel anders te zien. Logisch, zij mist € 3,8 miljoen aan btw (de btw over de verkoopwinst van de projectontwikkelaar). De fiscus ziet ruimte in datzelfde voortzettingsvereiste: Daar de projectontwikkelaar niet het oogmerk zal hebben het verhuurde pand duurzaam te exploiteren, maar uitsluitend de onroerende zaak verhuurt om het als beleggingsobject te kunnen verkopen, is er geen sprake van duurzaam exploiteren door de projectontwikkelaar.
De fiscus haalt het subjectieve oogmerk van de verkoper erbij en gaat daarmee verder dan het Europese Hof van Justitie en de Hoge Raad. Deze zienswijze rijmt ook niet met een recente uitspraak van rechtbank Arnhem waarin zij artikel 37d nota bene van toepassing verklaarde op een ABCD transactie. B en C hadden uiteraard niet het oogmerk van duurzame exploitatie. De verhuur liep echter gewoon door, zodat vanuit het object gezien de exploitatie ervan werd voortgezet. De subjectieve bedoeling van de individuele partijen vond de rechtbank niet relevant.
Voor de belastingplichtige betekent een dergelijke patstelling: meegaan met de fiscus en betalen of voorleggen aan de rechter. Mij dunkt een interessante casus; niet alleen vanwege het grote financiële belang. Mocht de rechter hierin uiteindelijk uitspraak moeten doen dan verwacht ik de nodige aandacht hiervoor van het schrijversgilde. Hopelijk dus een "wordt vervolgd".
Bart de Vries is belastingadviseur bij Rechstaete Vastgoedadvocaten & Belastingadviseurs.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.