Huurovereenkomst splitsen om een hogere huur te kunnen vragen?
De afgelopen jaren zijn niet alleen de huizenprijzen sterk gestegen, maar ook de huurprijzen. Dit maakt dat vele verhuurders zoekende zijn naar manieren om de maximale huurprijs die ze op grond van de wet kunnen vragen, via een omweg (alsnog) boven dat maximum te brengen. Daar waar men de regels (en de achtergrond daarvan) niet (goed) kent, kan dat nog wel eens mis gaan. Een goed voorbeeld daarvan zien we in een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland.
Er werd in deze zaak met ingang van 1 mei 2017 een woning verhuurd met een huurprijs van € 372,06 per maand. Dit werd vastgelegd in een huurovereenkomst. Tegelijkertijd sloten de verhuurder en de huurder een tweede huurovereenkomst voor de huur van een parkeerplaats voor € 142,94 per maand. De totale huurprijs bedroeg aldus € 515,- per maand.
De twee huurovereenkomsten werden aan elkaar “verbonden” door te bepalen dat de ene overeenkomst niet los van de andere kon worden opgezegd. De huurder kon de huur van de parkeerplaats dus niet beëindigen zonder ook de huur van de woning te beëindigen. Veelzeggend detail daarbij is dat de parkeerplaats op een afstand van circa 2 kilometer van de woning lag en dat de huurder niet eens een auto had.
De huurder wendt zich vervolgens tot de huurcommissie om te laten beoordelen of de huurprijs voor de woning van € 372,06 redelijk is. De huurcommissie oordeelt dat de huur te hoog is en dat een redelijke huurprijs € 311,80 per maand bedraagt. De huurcommissie gaat er daarbij van uit dat de parkeerplaats géén deel uitmaakt van de huurovereenkomst van de woning en volgt aldus de “constructie” van de verhuurder.
De huurder laat het er niet bij zitten en vraagt de rechter vervolgens om te verklaren dat de twee huurovereenkomsten in feite slechts één huurovereenkomst zijn en dat voor die gehele overeenkomst het door de huurcommissie bepaalde bedrag van € 311,80 geldt.
De rechter volgt het betoog van de huurder en oordeelt dat beide huurovereenkomsten samen kwalificeren als één huurovereenkomst. De rechter acht daarbij onder andere van belang dat de beide huurovereenkomsten naar elkaar verwijzen en ook niet afzonderlijk opzegbaar zijn, terwijl de huurder geen enkel belang had bij de huur van de parkeerplaats (vanwege de afstand en het gebrek aan een auto). Uit hoofde van die ene huurovereenkomst (neergelegd in twee documenten) diende de huurder in beginsel dus € 515,- aan huur per maand te betalen.
De huurcommissie had echter al bepaald dat een redelijke prijs uit hoofde van de huurovereenkomst € 311,80 per maand bedroeg. Hierbij was echter géén rekening gehouden met de parkeerplaats. De vraag was dus of het bedrag omhoog moest vanwege de waarde van de parkeerplaats. De rechter oordeelt van niet. De parkeerplaats lag namelijk dusdanig ver van de woning, dat het geen verband meer houdt met de woning en aldus in relatie daartoe ook geen waarde vertegenwoordigt. De conclusie was dan ook dat de huurder in plaats van € 515,-, nog slechts € 311,80 per maand moest betalen. Voorts zal de verhuurder een flinke som aan teveel ontvangen huur aan de huurder terug moeten betalen. De verhuurder zag dus een flink deel van zijn rendement verdampen.
Voor veel mensen zal het voorgaande vreemd ogen. Je mag toch immers zelf wel bepalen wat je met je huurder afspreekt? Dat is dus niet altijd het geval! De wetgever heeft diverse regels ingevoerd om ervoor te zorgen dat huurders worden beschermd. Verhuurders verslikken zich hier geregeld in, een voorbeeld waarvan uit de hier besproken uitspraak blijkt.
Zowel voor de professionele als de particuliere verhuurder is het dus zeer verstandig om gedegen advies in te winnen voordat tot verhuur wordt overgegaan. Op die manier kan veel ellende (en schade) worden voorkomen.
Heeft u naar aanleiding van dit artikel nog vragen? Neemt u dan vrijblijvend contact op met mr. R.A. Ralf Stoks rstoks@abenslag.nl of 0495 – 536 138).
[1] Rechtbank Noord-Nederland 4 juni 2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:4379.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.