Koopovereenkomst (Groninger akte): is wel of geen ontbindende voorwaarde in vervulling gegaan?
Advocate Brigitte Vanatova van FORT Advocaten bespreekt in VJ een interessante casus over de juridische gevolgen hoe de ontbindende voorwaarde in een koopovereenkomst voor een woning met grond moet worden geïnterpreteerd.
Inleiding
Tussen koper en verkoper is een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een woning met bijbehorende grond. Deze koopovereenkomst is in de vorm van een notariële akte opgesteld. Tot het moment van de juridische overdracht, mocht de koper de woning alvast om niet gebruiken. Op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst in 2014 had koper zijn eigen woning nog niet verkocht. Om koper de tijd te geven zijn woning eerst te verkopen, hebben partijen in de koopovereenkomst bepaald dat de akte van levering uiterlijk 1 september 2015 zou worden gepasseerd. Deze datum bleek later niet haalbaar omdat koper zijn woning niet voor 1 september 2015 kon verkopen.
Partijen zijn vervolgens met elkaar in overleg getreden. Zij hebben afgesproken dat de levering op een nader te bepalen datum, na verkoop van de woning van koper, zou plaatsvinden. De eigen woning van koper is medio 2016 verkocht. Koper heeft vervolgens aan verkoper medegedeeld dat hij uitvoering aan de koopovereenkomst wenst te geven en dat de levering kan plaatsvinden. Verkoper heeft vervolgens het standpunt ingenomen dat de oorspronkelijke leveringsdatum van 1 september 2015 een ontbindende voorwaarde zou betreffen die, nu er niet uiterlijk op die datum is geleverd en de koopprijs niet is betaald, is vervuld.
Geschil
Partijen zijn vervolgens in een juridische strijd verwikkeld geraakt over de vraag of er wel of geen ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan. De koper heeft vervolgens een leveringsbeslag gelegd, om te voorkomen dat de woning met bijbehorende grond aan een derde verkocht en geleverd zou worden. Verkoper heeft een kort geding procedure aangespannen en opheffing van het beslag gevorderd.
Kort geding
ijdens de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter aangegeven dat de oorspronkelijke leveringsdatum niet een ontbindende voorwaarde betreft. Bovendien hebben partijen de leveringsdatum van 1 september 2015 in onderling overleg uitgesteld totdat de woning van koper zou zijn verkocht. Ook het niet betalen van de koopprijs is geen ontbindende voorwaarde. Het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is gebaseerd op de letterlijke tekst van de notariële akte én op de afwijkende afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt.
Notariële akte:
In kort geding heeft de verkoper beroep gedaan op twee artikelen van de notariële akte:
Leveringsdatum:
In artikel 8 lid 1 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:
“De akte van levering (juridische levering) zal worden verleden uiterlijk op 1 september 2015 ten overstaan van de notaris. […]”
Anders dan door verkoper wordt gesteld is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in artikel 8 lid 1 van de koopovereenkomst geen ontbindende voorwaarde opgenomen. In dat artikellid wordt alleen de datum van levering vermeld.
Betaling koopprijs :
Ter zake de betaling van de koopprijs hebben partijen in artikel 8 lid 2 van de koopovereenkomst het volgende afgesproken:
“Van de koopprijs dient de koper een gedeelte (gelijk aan de netto-opbrengst minus hypotheekschuld van de nog door de koper te verkopen eigen woning) voor het ondertekenen van de akte van levering aan verkoper te voldoen door storting op de kwaliteitsrekening van de notaris. Het restant van de koopprijs blijft de koper aan de verkoper als geldlening schuldig…… Het restant van de schuld dient door koper te worden afgelost in vijf jaar na het ondertekenen van de akte van levering hierna te noemen: ‘de betaaldatum’ of ‘de datum van betaling van de koopprijs’ […].”
Ook artikel 8 lid 2 van de koopovereenkomst bevat geen ontbindende voorwaarde. Dit artikellid beschrijft namelijk alleen de wijze van betaling van de koopprijs.
Afwijkende afspraken
ndien en voor zover hetgeen in artikel 8 leden 1 en 2 is opgenomen ontbindende voorwaarden zouden zijn, heeft koper gesteld dat partijen van deze voorwaarden zijn afgeweken door andere afspraken te maken. Partijen hebben namelijk afgesproken dat de leveringsdatum van 1 september 2015 wordt uitgesteld. De woning met bijbehorende grond zou vervolgens op een later moment geleverd worden. Met deze afspraken is verkoper akkoord gegaan.
Daarnaast bleek uit de overgelegde e-mails duidelijk dat verkoper de woning met bijbehorende grond aan koper zal leveren. Vooruitlopend op de juridische levering heeft verkoper eind 2016 alle telefoonnummers bij de telecomprovider KPN opgezegd. Ook heeft verkoper eind 2016 aan koper verzocht of koper, vooruitlopend op de datum van levering die nog vastgesteld moest worden, de WOZ-aanslag en overige eigenaarslasten wilde betalen. Dat heeft koper ook gedaan.
Waarom wilde verkoper niet leveren?
Tussen het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst en het moment waarop de juridische overdracht zou plaatvinden was inmiddels circa 2 jaar verstreken. De reeds overeengekomen koopprijs in de koopovereenkomst achtte de verkoper, gezien de marktontwikkelingen, inmiddels te laag. Dat is echter geen gegronde reden om de koopovereenkomst niet na te komen.
Schikking
Naar aanleiding van het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen een schikking getroffen. Tot het wijzen van een uitspraak in kort geding is het dus niet gekomen.
Brigitte Vanatova werkt als advocaat bij FORT Advocaten
Laatste nieuws
- 02-10-2024 09:57 Voormalig hoofdkantoor Vacansoleil in faillissementsverkoop
- 02-10-2024 09:48 Green Real Estate sluit vijf nieuwe huurovereenkomsten in winkelcentrum Rozenhof in Zaandam
- 02-10-2024 09:38 Zeeland trekt ruim 1,2 miljoen uit voor transformatie leegstaande panden naar woningen
- 02-10-2024 09:30 Lelystad en Centrada tekenen overeenkomst voor 78 sociale huurappartementen
- 02-10-2024 09:14 Farmaceut huurt kantoorruimte in Arnhem Building
- 02-10-2024 08:47 Edmond de Rothschild koopt bedrijfspand in Waalwijk
- 02-10-2024 00:00 De Hypotheker: Aantal hypotheekaanvragen door starters blijft stijgen
- 01-10-2024 16:30 Rijksvastgoedbedrijf verlengt huurovereenkomst voor kantoorruimte in Leeuwarden
- 01-10-2024 15:56 Hoogvliet huurt 1.598 m2 in winkelcentrum in Krimpen aan den IJssel
- 01-10-2024 15:30 Aannemingsbedrijf huurt 1.780 m2 bedrijfsruimte in Amsterdamse Houthavens
- 01-10-2024 15:03 Bierens Incasso Advocaten koopt kantoorgebouw in Amsterdam-Zuid
- 01-10-2024 14:52 Eazie huurt 172 m2 winkelruimte aan Nieuwendijk in Amsterdam
- 01-10-2024 14:48 Amphia verkoopt ziekenhuisterrein in Oosterhout aan NBU
- 01-10-2024 14:16 Topvacature: Senior WOZ-taxateur
- 01-10-2024 14:00 PTP Netherlands huurt distributiecentrum van 8.600 m2 op Rotterdamse Maasvlakte
- 01-10-2024 13:59 NSI en Eurocommercial kopen eigen aandelen in
- 01-10-2024 13:42 Verguisde vastgoedobligaties worden door lagere rente weer aantrekkelijk
- 01-10-2024 12:30 Aandeelhouders stemmen in met benoeming topman First Sponsor als RvC-lid
- 01-10-2024 12:27 Twee nieuwe partners voor Eversheds Sutherland
- 01-10-2024 12:15 Heeneman & Partners koopt deel winkelcentrum Anklaar in Apeldoorn
- 01-10-2024 11:56 Madeline Buijs: Niet alles kan overal in de woningbouw
- 01-10-2024 11:41 28 november: De Eindhovense vastgoedborrel
- 01-10-2024 10:54 New Energy Systems introduceert eigen EMS voor de zakelijke markt
- 01-10-2024 10:49 Nieuwe huurders en verplaatsingen in Amsterdamse Poort
- 01-10-2024 10:24 Today Real Estate koopt perceel van DHG in Koudekerk
- 01-10-2024 10:06 Oktober bij VJ in het teken van zorgvastgoed
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.