Koopovereenkomst (Groninger akte): is wel of geen ontbindende voorwaarde in vervulling gegaan?
Advocate Brigitte Vanatova van FORT Advocaten bespreekt in VJ een interessante casus over de juridische gevolgen hoe de ontbindende voorwaarde in een koopovereenkomst voor een woning met grond moet worden geïnterpreteerd.
Inleiding
Tussen koper en verkoper is een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een woning met bijbehorende grond. Deze koopovereenkomst is in de vorm van een notariële akte opgesteld. Tot het moment van de juridische overdracht, mocht de koper de woning alvast om niet gebruiken. Op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst in 2014 had koper zijn eigen woning nog niet verkocht. Om koper de tijd te geven zijn woning eerst te verkopen, hebben partijen in de koopovereenkomst bepaald dat de akte van levering uiterlijk 1 september 2015 zou worden gepasseerd. Deze datum bleek later niet haalbaar omdat koper zijn woning niet voor 1 september 2015 kon verkopen.
Partijen zijn vervolgens met elkaar in overleg getreden. Zij hebben afgesproken dat de levering op een nader te bepalen datum, na verkoop van de woning van koper, zou plaatsvinden. De eigen woning van koper is medio 2016 verkocht. Koper heeft vervolgens aan verkoper medegedeeld dat hij uitvoering aan de koopovereenkomst wenst te geven en dat de levering kan plaatsvinden. Verkoper heeft vervolgens het standpunt ingenomen dat de oorspronkelijke leveringsdatum van 1 september 2015 een ontbindende voorwaarde zou betreffen die, nu er niet uiterlijk op die datum is geleverd en de koopprijs niet is betaald, is vervuld.
Geschil
Partijen zijn vervolgens in een juridische strijd verwikkeld geraakt over de vraag of er wel of geen ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan. De koper heeft vervolgens een leveringsbeslag gelegd, om te voorkomen dat de woning met bijbehorende grond aan een derde verkocht en geleverd zou worden. Verkoper heeft een kort geding procedure aangespannen en opheffing van het beslag gevorderd.
Kort geding
ijdens de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter aangegeven dat de oorspronkelijke leveringsdatum niet een ontbindende voorwaarde betreft. Bovendien hebben partijen de leveringsdatum van 1 september 2015 in onderling overleg uitgesteld totdat de woning van koper zou zijn verkocht. Ook het niet betalen van de koopprijs is geen ontbindende voorwaarde. Het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is gebaseerd op de letterlijke tekst van de notariële akte én op de afwijkende afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt.
Notariële akte:
In kort geding heeft de verkoper beroep gedaan op twee artikelen van de notariële akte:
Leveringsdatum:
In artikel 8 lid 1 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:
“De akte van levering (juridische levering) zal worden verleden uiterlijk op 1 september 2015 ten overstaan van de notaris. […]”
Anders dan door verkoper wordt gesteld is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in artikel 8 lid 1 van de koopovereenkomst geen ontbindende voorwaarde opgenomen. In dat artikellid wordt alleen de datum van levering vermeld.
Betaling koopprijs :
Ter zake de betaling van de koopprijs hebben partijen in artikel 8 lid 2 van de koopovereenkomst het volgende afgesproken:
“Van de koopprijs dient de koper een gedeelte (gelijk aan de netto-opbrengst minus hypotheekschuld van de nog door de koper te verkopen eigen woning) voor het ondertekenen van de akte van levering aan verkoper te voldoen door storting op de kwaliteitsrekening van de notaris. Het restant van de koopprijs blijft de koper aan de verkoper als geldlening schuldig…… Het restant van de schuld dient door koper te worden afgelost in vijf jaar na het ondertekenen van de akte van levering hierna te noemen: ‘de betaaldatum’ of ‘de datum van betaling van de koopprijs’ […].”
Ook artikel 8 lid 2 van de koopovereenkomst bevat geen ontbindende voorwaarde. Dit artikellid beschrijft namelijk alleen de wijze van betaling van de koopprijs.
Afwijkende afspraken
ndien en voor zover hetgeen in artikel 8 leden 1 en 2 is opgenomen ontbindende voorwaarden zouden zijn, heeft koper gesteld dat partijen van deze voorwaarden zijn afgeweken door andere afspraken te maken. Partijen hebben namelijk afgesproken dat de leveringsdatum van 1 september 2015 wordt uitgesteld. De woning met bijbehorende grond zou vervolgens op een later moment geleverd worden. Met deze afspraken is verkoper akkoord gegaan.
Daarnaast bleek uit de overgelegde e-mails duidelijk dat verkoper de woning met bijbehorende grond aan koper zal leveren. Vooruitlopend op de juridische levering heeft verkoper eind 2016 alle telefoonnummers bij de telecomprovider KPN opgezegd. Ook heeft verkoper eind 2016 aan koper verzocht of koper, vooruitlopend op de datum van levering die nog vastgesteld moest worden, de WOZ-aanslag en overige eigenaarslasten wilde betalen. Dat heeft koper ook gedaan.
Waarom wilde verkoper niet leveren?
Tussen het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst en het moment waarop de juridische overdracht zou plaatvinden was inmiddels circa 2 jaar verstreken. De reeds overeengekomen koopprijs in de koopovereenkomst achtte de verkoper, gezien de marktontwikkelingen, inmiddels te laag. Dat is echter geen gegronde reden om de koopovereenkomst niet na te komen.
Schikking
Naar aanleiding van het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen een schikking getroffen. Tot het wijzen van een uitspraak in kort geding is het dus niet gekomen.
Brigitte Vanatova werkt als advocaat bij FORT Advocaten
Laatste nieuws
- 07-05-2024 16:24 Winkelplint aan de Grote Markt in Dordrecht verkocht
- 07-05-2024 16:24 ScheerSanders Advocaten huurt in kantoorvilla aan de Javastraat in Den Haag
- 07-05-2024 16:12 Arnhem zet in op 1.700 permanente opvangplekken voor asielzoekers
- 07-05-2024 15:20 'Overgangsrecht middenhuurwet hogere wiskunde, regel energielabel daarom nu'
- 07-05-2024 14:30 Meerdere huurders huren 6.000 m2 kantoorruimte in Tower Ten op de Zuidas
- 07-05-2024 14:20 Snel inzicht in uitpondscenario's met nieuwe tool van Stellax en DatHuis
- 07-05-2024 14:10 De Sleutels en Green Real Estate tekenen realisatieovereenkomst voor 275 woningen
- 07-05-2024 14:00 Michiel Meijer nieuwe commercieel directeur bij Ingage Franchise
- 07-05-2024 13:27 Stimuleringsfonds luidt alarm: Starters krijgen het steeds moeilijker op de woningmarkt
- 07-05-2024 12:00 Jan Joost Bloemendal ontwikkelingsmanager bij Blauwhoed
- 07-05-2024 11:34 Peter Ankerstjernes nieuwe ceo van Planon Groep
- 07-05-2024 11:31 Samen naar de top: onze klanten verdienen Goud!
- 07-05-2024 11:30 Amsterdamse verhuurmakelaars vragen Eerste Kamer tegen Wet betaalbare huur te stemmen
- 07-05-2024 10:36 Consultant huurt 251 m2 in voormalige brandweerkazerne in Amsterdam
- 07-05-2024 10:30 House of Solar huurt 174 m2 aan in Arnhem
- 07-05-2024 10:09 Roy Hendriks mede-eigenaar van Fakton Energy
- 07-05-2024 10:09 Zuid-Holland wil De Jonge tegemoetkomen, maar mist instrumenten voor woningbouw
- 07-05-2024 09:57 Arkéa REIM koopt industrieel pand in omgeving Assen
- 07-05-2024 09:46 Heijmans verkoopt meer woningen aan particulieren
- 07-05-2024 06:00 Geen struisvogelgedrag! Alleen overheid kan het risico voor onrendabele top dragen
- 07-05-2024 00:10 CBS: Kantoorprijzen blijven dalen, nu ook dalende trend bij huurwoningen
- 06-05-2024 15:57 Anoeska Homan nieuwe projectmanager bij Westvast
- 06-05-2024 13:40 Ondanks daling in investeringen, ziet Savills tekenen van herstel in vastgoedmarkt
- 06-05-2024 12:55 Ballast Nedam verliest rechtszaak, Dordrecht mag nieuwe partner zoeken voor bouw 720 woningen
- 06-05-2024 11:52 Twin-Aandrijfassen huurt 270 m2 in Duiven
- 06-05-2024 11:47 Extra waterveiligheidseisen zetten bouw half miljoen woningen op het spel
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.