'Nul op de meter is zeker geen nul op de rekening'
‘Nul op de meter’ (NoM) is hét concept van dit moment bij veel nieuwbouw. âToch plaatst Jan Willem Zwang, oprichter van stichting Greencrowd, die zich bezig houd met het investeren in en financieren van duurzame-energie-projecten - kanttekeningen bij de voorgespiegelde voordelen.
“Qua duurzaamheid omarm ik het NoM-concept als geen ander, maar financieel gezien is het verre van de heilige graal want die nul op de meter wordt de komende jaren zeker geen nul op de rekening.”
NoM is niet NoM??
Het NoM-principe is heel simpel: je bouwt een energiezuinige woning met een warmtepomp, rekent op aannames over gemiddeld gebruik en gemiddelde COP (red. Coefficient of Performance c.q. rendement) uit wat het elektriciteitsverbruik ongeveer wordt en legt genoeg zonnepanelen op het dak zodat het verwachte verbruik ongeveer wordt opgewekt. Een enkeling plaatst ook nog een douche-WTW (warmte terugwin installatie) en misschien zelfs nog wat zonnecollectoren maar hiermee heb je 99% van de “NoM” concepten technisch gezien wel te pakken.
Financieel gezien zijn er ook nog wel wat varianten te bedenken, maar bij nieuwbouw is het doorgaans gewoon koop (optie meerwerk) of een vorm van huur c.q. lease al dan niet verpakt in servicekosten of een VvE-bijdrage.
Isolatie is belangrijk
NoM-woningen leiden doorgaans sowieso tot een lagere energierekening. Dit is dan vooral te danken aan beter dan geëiste isolatie (zeker in vergelijking met woningen die op een collectieve WKO zitten waar de gelijkwaardigheidsverklaring juist wordt misbruikt om de gevel minder te isoleren) en driedubbel in plaats van dubbel glas.
Zonnepanelen en een warmtepomp leveren op dit moment ook een belangrijke bijdrage aan de lagere energierekening. Al met al is het weinig innovatief maar het bekt wel lekker, “een NoM-woning” hoewel dit in Groningen nog weleens verkeerd geïnterpreteerd kan worden en men meteen aan scheuren in de gevel denkt in plaats van een lage energierekening. Een NoM-woning is in ieder geval een stuk duurzamer dan een ‘normale’ woning, dus wat mij betreft mogen alle woningen omgebouwd worden tot NoM-woningen, zeker wanneer ze ook nog worden uitgerust met een accupakket.
Waarom dan toch zo’n boude stelling?
Omdat ik vind dat in heel veel projecten waar NoM-woningen worden verkocht, al dan niet bewust, de koper onvoldoende wordt geïnformeerd over de mogelijke financiële risico’s van het huidige NoM-concept.
In de eerste plaats, maar dat is een open deur, is er het aangekondigde aanpassen van het salderen in 2020. Tegen die tijd zit er hopelijk een ander kabinet en blijft salderen wellicht zoals het is, maar feit is dat het huidige kabinet heeft gemeld dat salderen wordt aangepast. Het aanpassen van de huidige salderingsmethodiek kan grote gevolgen hebben voor de energierekening van de NoM-woning. Wanneer net als bij aansluitingen groter dan 3 > 80 Ampère alleen nog maar fysiek gesaldeerd kan worden bij gelijktijdigheid, gaat zo’n 85% van het belastingvoordeel verloren en staan er opeens een paar nullen op de meter, maar wel voor de komma.
Punt twee
In de tweede plaats is er de ontwikkeling van de energieprijs. Gas en elektriciteit zijn fors goedkoper geworden en dit zet de komende jaren nog zeker door. Voor energieverbruikers is dit prima: de energierekening wordt er immers lager door. Maar wat als jij nu net € 25.000,- meerwerk uit hebt laten voeren om geen standaard-EPC-woning te laten bouwen maar een NoM-woning? Wat doet dat dan met je “terugverdientijd” van je meerinvestering ten opzichte van de “op basis van het CBS is de gemiddelde energieprijsstijging over de afgelopen tien jaar 7% per jaar”? Precies: die wordt opeens een heel stuk langer.
En wat dacht je van het risico van negatieve elektriciteitsprijzen? Gegarandeerd dat deze zich in Nederland ook voor gaan doen. En reken maar dat energiebedrijven dit door gaan rekenen want kijk maar eens wat de banken op dit moment doen met de rente en het gros van de grote energiebedrijven kun je een op een vergelijken met banken. Wanneer zijn de energieprijzen nu al negatief? Wanneer het een beetje waait en... Inderdaad: wanneer het lekker zonnig is. Daar ga je dan met je extra panelen die opeens bijvoeden tegen een negatieve prijs: je moet dan betalen voor de aan het net teruggeleverde electriciteit. .
Klimaatverandering
In de derde plaats is er dan ook nog eens het klimaat. Critici kunnen zeggen wat ze willen maar het is voor bijna iedereen duidelijk dat het klimaat verandert, ook in Nederland. De zomers worden natter, de winters worden warmer en het rendement van de meeste warmtepompen gaat hierdoor onderuit.
En ik zal maar niet zeggen wat het rendement van mijn eigen zonnepanelen dit jaar is in vergelijking met vorig jaar en het jaar ervoor, maar ik hoop niet dat dit zo doorgaat.
Als laatste is er dan nog de elektrische auto. Voor extra panelen is bij een NoM-woning vaak geen plek meer en de auto wordt thuis meestal geladen wanneer de panelen het minst opwekken (’s avonds dus, tenzij het weekend is). Ik weet uit ervaring hoeveel stroom dat vreet en ook dat ie bijna 80% van de tijd laadt wanneer de zon niet schijnt. Samen met de warmtepomp (meestal ’s wanneer het afkoelt ’s avonds en ’s nachts en zeker in de winter) is de elektrische auto qua verbruik bijna volledig in onbalans met de productie van de zonnepanelen.
Kortom: het NoM-concept is financieel gezien op dit moment zo goed als volledig gebaseerd op het huidige salderingsregime en in heel veel gevallen gebaseerd op ‘resultaten uit het verleden’. En die bieden geen enkele garantie voor de toekomst. Nogmaals: qua duurzaamheid omarm ik het NoM-concept als geen ander maar financieel gezien is het verre van de heilige graal want die nul op de meter wordt de komende jaren zeker geen nul op de rekening. En zo wordt het nu in 99% van de gevallen helaas wel verkocht.
Bron: www.greencrowd.nl
Auteur: Jan Willem Zwang
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.