Marktwaarde en driekamermodel als bedreiging voor de sociale volkshuisvesting

Vanaf 2015 zullen de corporaties hun vermogensbepaling op de marktwaarde in verhuurde staat moeten bepalen. Ik vrees dat daarmee in de praktijk een nieuwe stap gezet zal worden in de ontmanteling van de sociale volkshuisvesting. Ik hoop dat ik het bij het verkeerde eind heb. k hoor dan ook graag waarom! Alstublieft!

Lees de column van Ton Selten, Voorzitter werkgroep Wonen en Ruimte bij Nationaal Netwerk Bevolkingsdaling.

Hoewel optimistisch van aard, voel ik me een echte onheilsprofeet. In juli 2012 waarschuwde ik voor de gevaarlijke verhouding tussen bedrijfswaarde van het corporatiebezit en het totaal aan afgesloten leningen. Beide waren elkaar in rap tempo genaderd, in mijn sombere kijk grotendeels ook door leningen voor investeringen in commerciële Niet-DAEB-projecten. Je moet er niet aan denken wat er gaat gebeuren als de kapitaalmarktrente echt gaat stijgen. Het jaar daarop stelde ik dat de scheiding tussen DAEB (sociaal) en Niet-DAEB (commercieel) mogelijk zou leiden tot een door corporaties zelf ingezette versnelde inkrimping van de sociale voorraad, om door de overheveling van sociale huurwoningen naar Niet-DAEB de ongunstige financiële resultaten in dit commerciële segment te maskeren. Ergens verzuchtte ik dat de corporaties van twee kanten opgegeten zouden kunnen worden, door de overheid en door de banken, dat er maar een uitweg was, namelijk in de vermaatschappelijking van het instituut en het bezit, voor de korte termijn leek me dat echter een onrealistische optie, wat natuurlijk niet wegneemt dat daar hard aan gewerkt zou moeten worden. Ziet u het…? 

Beste bedoelingen

De pleitbezorgers van de waardering in marktwaarde en de introductie van het driekamermodel doen dat met de beste bedoelingen van het bieden van vergelijkbaarheid, transparantie en verantwoording. Hun persoonlijke achtergronden in de volkshuisvesting laten daar geen twijfel over bestaan. Misschien dat ik daarom het schrijven van dit stuk ook zo lastig vind. Maar ongeacht hun tradities en engagement kan het toch heel goed zo zijn dat een goed bedoelde methode in verkeerde handen of onder verkeerde ogen tot een funeste praktijk leidt. Daarin zit mijn punt. Puur praktisch. Dit lijkt mij wel de allerfoutste tijd om bij de bepaling van de corporatievermogens over te stappen naar de marktwaarde.

Terwijl de kapers op de kust liggen gaan de corporaties over zichzelf beweren hoe schier grenzeloos vermogend ze zijn. Op basis van het CFV-sectorbeeld 2013 zal het sectorvermogen niet 32 miljard (op grond van volkshuisvestelijk exploitatievermogen) euro bedragen, doch 137 miljard ( bij marktwaarde in verhuurde staat). Me dunkt dat er wel krachten zijn die daar beelden bij krijgen en opvattingen over ontwikkelen. Of korter door de bocht, die daar wel ‘verantwoorde grepen’ in zouden willen doen. En gelegitimeerd door stemmingen in het parlement. Dat lijkt me een reëel risico.

Lucht in de prijzen

En wat klopt er eigenlijk van die marktwaarde? Ik meen dat de huidige financieel economische crisis zijn oorsprong vond in de overwaardering van vastgoed in de Verenigde Staten. Ik meen dat algemeen onderschreven wordt dat de marktprijzen van koopwoningen in ons land (nog steeds) te hoog zijn als gevolg van marktverstorende subsidies, vooral de sterk denivellerende hypotheekrenteaftrek, die ervoor heeft gezorgd dat er veel ‘lucht’ in de prijzen zit. In die systematische vertekening gaan de corporaties nu mee. ‘Welcome in the bubble!’ Het lijkt erop dat terwijl de banken druk doende zijn om de lucht uit hun balansen te persen, de corporaties voor de omgekeerde weg kiezen. 

Ook op een andere manier kan een vraagteken gezet worden bij de verhouding tussen fictie en realiteit. Als de 2,4 miljoen corporatiewoningen daadwerkelijk allemaal onderhands verkocht zouden worden dan lijkt mij dat de prijs daarvoor een stuk lager zou liggen dan de huidige taxatiewaarde bij onderhandse verkoop. Bij de taxatie van de marktwaarde gaat het nu steeds om een enkel complex uit de massa corporatiewoningen, terwijl van de rest de rest van de massa aangenomen wordt dat deze onverkocht blijft. Feitelijk gebeurt dat bij elk complex steeds opnieuw. Vervolgens worden al deze individuele taxaties bij elkaar opgeteld tot de marktwaarde van het totale corporatiebezit, 230 miljard euro. Onbegrijpelijk dat de sector zich conformeert aan een meetlat die ophoudt te bestaan als de woningen daadwerkelijk onderhands verkocht zouden worden. (Of zou er toch een Chinese beleggingsmaatschappij kunnen zijn die voor het Nederlandse corporatiebezit deze som op tafel zou willen en kunnen leggen…. Ik denk het niet. Bovendien is er geen verdienmodel bij te bedenken, het gros van de huurders kan de commerciële prijs niet betalen). 

Sociale organisaties

Dan is er nog een principiëler argument om tegen de vermogensbepaling in marktwaarde te ageren. Corporaties zijn in de kern sociale organisaties die op het terrein van goed wonen en leefbaarheid zich vooral richten op die mensen die de kostprijs van het wonen niet kunnen betalen. Volgens mij zou dat moeten inhouden dat de meetlat waaraan de corporatie zich meet en haar vermogen bepaalt uit die realiteit geconstrueerd zou moeten worden. Nu wordt een rare omweg gemaakt door eerst te doen alsof de corporatie een platte marktpartij is (in de bepaling van de marktwaarde van het bezit) die vervolgens (secundair?) bereid is om een fors deel van het mogelijk te behalen marktrendement in te leveren voor de vervulling van de sociale volkshuisvestelijke taken. Een fors deel? Beter het overgrote deel, zie daarvoor het enorme verschil tussen de vermogensbepaling in marktwaarde en bedrijfswaarde / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Ik herhaal het nog maar eens, ik vrees dat velen, zeker ook in het politieke bedrijf, ‘nuanceringen’ zullen willen aanbrengen bij die afslag op marktrendement ten behoeve van het behalen van sociale resultaten.

Bepleit vanuit de sector en adviseurs, nu overgenomen door de minister en voorgesteld aan het parlement, de vermogensbepaling van de corporaties op basis van marktwaarde. Kan dit schip nog gekeerd worden? Gelooft u het?