Wat verhuurders moeten weten over wietplantages van huurders
Over de nieuwe Opiumwet gaan spannende verhalen rond: de verhuurder zou nu zelfs strafbaar zijn voor de aanwezigheid van een hennepplantage als hij zijn huurder niet genoeg controleert. In de praktijk weet de verhuurder vaak van niets, totdat de politie optreedt. Kunt u echt in de problemen komen als u onbekend bent met het wangedrag van uw huurder? Wat moet u doen om problemen te voorkomen? De advocaten Lotje Koers en Laurens Vrakking van De Kempenaer Advocaten zetten op een rijtje waar u als verhuurder op bedacht moet zijn.
Sinds 1 maart 2015 is de Opiumwet gewijzigd. In die wet zijn “handelingen ter voorbereiding of vergemakkelijking van illegale hennepteelt” strafbaar gesteld. Degene die weet dat bepaalde voorbereidingsmiddelen bestemd zijn voor het telen van hennep is strafbaar; dat verbaast niet.
Het opmerkelijke is dat deze strafbaarstelling ook geldt voor degene die niet weet, maar ernstige reden heeft om te vermoeden dat bijvoorbeeld het gehuurde pand gebruikt wordt voor deze doeleinden. Waar de grens precies ligt, is onduidelijk. Hoe snel moet u er rekening mee houden dat met uw pand een bijdrage wordt geleverd aan illegale hennepteelt of de voorbereiding daarvan?
De strafbaarstellingen zijn ruim: alles van het aansluiten van elektra tot en met het verhuren van een pand kan onder de omschrijving vallen. De wetgever omschrijft het als situaties waarin het niet anders kan zijn dan dat de betrokkene zich bewust is geweest van de criminele bestemming van de voorbereidingsmiddelen.
Als verhuurder heeft u niet de verplichting om een potentiële huurder volledig door te lichten: zo ver wilde de wetgever niet gaan. Maar van een verhuurder mag wel enige vorm van onderzoek en opmerkzaamheid verwacht worden, ook afhankelijk van het huurobject. Er zal een verschil zijn tussen verhuurders van woonruimte en verhuurders van – bijvoorbeeld – afgelegen loodsen, waar weinig sociale controle is. Binnen andere rechtsgebieden gelden al bepaalde controlenormen: die geven enige houvast.
Bestuursrechtelijke aansprakelijkheid: kosten van ontmanteling
Het is mogelijk dat de hennepplantage (onder de noemer ‘spoedbestuursdwang’) wordt ontmanteld door de lokale overheid, wanneer direct ingrijpen vereist is. De kosten daarvan kunnen ten laste van u als verhuurder worden gebracht wanneer u bestuursrechtelijk als ‘overtreder’ wordt aangemerkt. Daarvoor is een zekere mate van wetenschap vereist, min of meer vergelijkbaar met de nieuwe regel in de Opiumwet. In het bestuursrecht wordt bij de toepassing van die regel onderscheid gemaakt tussen de professionele verhuurder en de niet professionele verhuurder: van een professionele verhuurder van een pand wordt gevergd dat hij aan de hand van concrete gegevens aannemelijk maakt dat hij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt.
Een in de huurovereenkomst opgenomen verbod om een hennepkwekerij aan te leggen is niet voldoende. Volgens vaste rechtspraak is aan deze verplichting doorgaans wel voldaan als bijvoorbeeld aantoonbaar van te voren goed gecontroleerd is wie de huurder is, er geen aanwijzingen zijn van niet normaal gebruik en als er bijvoorbeeld tussentijds controles zijn geweest.
Zorg dus voor goede documentatie vooraf en houd een dossier bij van eventuele klachten en periodieke controles bij het gehuurde.
Civielrechtelijke aansprakelijkheid: schadevergoeding
Civielrechtelijk ligt het iets anders. Niet zo lang geleden werd over de ‘gewone’ aansprakelijkheid voor schade beslist in een zaak tussen netbeheerder Enexis en een verhuurder van een als hennepkwekerij gebruikte woonruimte. Enexis vond dat de verhuurder beter had moeten controleren aan wie hij verhuurde en dat de verhuurder wegens schending van zijn zorgplicht de schade van Enexis (de waarde van de afgetapte elektriciteit) zou moeten vergoeden. Het hof koos de kant van de verhuurder. De beslissing van het hof gaat ver, aangezien de verhuurder in dit geval wel degelijk aanwijzingen had dat er iets mis was. De huur werd steevast contant betaald en de buren hadden geklaagd over geluidsoverlast en warmte in het pand.
In een eerdere zaak werd een soortgelijke schadevergoeding wel toegewezen door de rechtbank in Den Bosch, terwijl er voor de verhuurder geen enkele indicatie was. Een belangrijk verschil met de zaak tegen Enexis is dat in dit geval de elektriciteitsaansluiting op naam stond van de verhuurder. Energieleverancier Essent sprak de verhuurder aan op basis van de zorgplicht die voortvloeit uit de energieleveringsovereenkomst. Als formele afnemer van elektriciteit is de verhuurder tegenover de energieleverancier verplicht erop toe te zien dat er niet illegaal energie wordt afgetapt in zijn gebouw. De verhuurder had zich aan zijn aansprakelijkheid kunnen onttrekken door meer toezicht te houden in het pand (waar ook het bedrijf van de verhuurder formeel gevestigd was) of door voor de huurder een zelfstandige aansluiting te realiseren.
Wat valt hier nou uit te concluderen? Als verhuurder heeft u tegenover willekeurige buitenstaanders (zoals een netbeheerder, maar waarschijnlijk ook onbekende omwonenden) relatief weinig civielrechtelijke verplichtingen om controle uit te oefenen. Tegenover partijen waarmee u zelf een contract heeft, krijgen die verplichtingen al snel meer gewicht: denk aan de energieleverancier, maar misschien ook aan omwonenden aan wie u ook verhuurt.
Aansprakelijkheid voorkomen? Vooraf onderzoek doen en daarna niet wegkijken!
De verplichtingen per rechtsgebied verschillen nogal. Samenvattend komen wij tot de volgende overkoepelende aandachtspunten:
-Misschien wel het belangrijkste: onderneem actie op aanwijzingen uit de omgeving tijdens de huur. Voor de zekerheid kunt u een recht op periodieke inspecties bedingen. Het is wel belangrijk dat u die controles dan ook echt uitvoert en documenteert!
-Vraag bij het aangaan van de overeenkomst om een uittreksel uit de Brp (dat heette vroeger GBA) en/of KvK;
-Wees alert op de juistheid van de door de huurder verstrekte informatie: controleer bijvoorbeeld of uw contactpersoon en de ondertekenaar degene is die op het huurcontract staat;
-Accepteer bij voorkeur geen contante betalingen, of houd ten minste nauwkeurig bij wanneer, op welke manier en door wie de huurpenningen zijn betaald;
-Laat de huurder zoveel mogelijk zelf regelen met nutsbedrijven: zorg voor een eigen aansluiting op het energienet;
-Wees alert op indicatoren tijdens de huur: klachten uit de omgeving over geur-, geluids- of warmteoverlast, activiteit op vreemde tijdstippen, een altijd sneeuwvrij dak of een hoge elektriciteitsrekening.
Mr. Laurens Vrakking en mr. Lotje Koers werken als advocaat bij De Kempenaer Advocaten in Arnhem. Voor meer details en informatie over het bovenstaande kunt u HIER de volledige tekst in de nieuwsbrief van De Kempenaer Advocaten lezen.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.