Wat verhuurders moeten weten over wietplantages van huurders

Over de nieuwe Opiumwet gaan spannende verhalen rond: de verhuurder zou nu zelfs strafbaar zijn voor de aanwezigheid van een hennepplantage als hij zijn huurder niet genoeg controleert. In de praktijk weet de verhuurder vaak van niets, totdat de politie optreedt. Kunt u echt in de problemen komen als u onbekend bent met het wangedrag van uw huurder? Wat moet u doen om problemen te voorkomen? De advocaten Lotje Koers en Laurens Vrakking van De Kempenaer Advocaten zetten op een rijtje waar u als verhuurder op bedacht moet zijn.

Sinds 1 maart 2015 is de Opiumwet gewijzigd. In die wet zijn “handelingen ter voorbereiding of vergemakkelijking van illegale hennepteelt” strafbaar gesteld. Degene die weet dat bepaalde voorbereidingsmiddelen bestemd zijn voor het telen van hennep is strafbaar; dat verbaast niet.

Het opmerkelijke is dat deze strafbaarstelling ook geldt voor degene die niet weet, maar ernstige reden heeft om te vermoeden dat bijvoorbeeld het gehuurde pand gebruikt wordt voor deze doeleinden. Waar de grens precies ligt, is onduidelijk. Hoe snel moet u er rekening mee houden dat met uw pand een bijdrage wordt geleverd aan illegale hennepteelt of de voorbereiding daarvan?

De strafbaarstellingen zijn ruim: alles van het aansluiten van elektra tot en met het verhuren van een pand kan onder de omschrijving vallen. De wetgever omschrijft het als situaties waarin het niet anders kan zijn dan dat de betrokkene zich bewust is geweest van de criminele bestemming van de voorbereidingsmiddelen.

Als verhuurder heeft u niet de verplichting om een potentiële huurder volledig door te lichten: zo ver wilde de wetgever niet gaan. Maar van een verhuurder mag wel enige vorm van onderzoek en opmerkzaamheid verwacht worden, ook afhankelijk van het huurobject. Er zal een verschil zijn tussen verhuurders van woonruimte en verhuurders van – bijvoorbeeld – afgelegen loodsen, waar weinig sociale controle is. Binnen andere rechtsgebieden gelden al bepaalde controlenormen: die geven enige houvast.

Bestuursrechtelijke aansprakelijkheid: kosten van ontmanteling
Het is mogelijk dat de hennepplantage (onder de noemer ‘spoedbestuursdwang’) wordt ontmanteld door de lokale overheid, wanneer direct ingrijpen vereist is. De kosten daarvan kunnen ten laste van u als verhuurder worden gebracht wanneer u bestuursrechtelijk als ‘overtreder’ wordt aangemerkt. Daarvoor is een zekere mate van wetenschap vereist, min of meer vergelijkbaar met de nieuwe regel in de Opiumwet. In het bestuursrecht wordt bij de toepassing van die regel onderscheid gemaakt tussen de professionele verhuurder en de niet professionele verhuurder: van een professionele verhuurder van een pand wordt gevergd dat hij aan de hand van concrete gegevens aannemelijk maakt dat hij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt.

Een in de huurovereenkomst opgenomen verbod om een hennepkwekerij aan te leggen is niet voldoende. Volgens vaste rechtspraak is aan deze verplichting doorgaans wel voldaan als bijvoorbeeld aantoonbaar van te voren goed gecontroleerd is wie de huurder is, er geen aanwijzingen zijn van niet normaal gebruik en als er bijvoorbeeld tussentijds controles zijn geweest.

Zorg dus voor goede documentatie vooraf en houd een dossier bij van eventuele klachten en periodieke controles bij het gehuurde.

Civielrechtelijke aansprakelijkheid: schadevergoeding
Civielrechtelijk ligt het iets anders. Niet zo lang geleden werd over de ‘gewone’ aansprakelijkheid voor schade beslist in een zaak tussen netbeheerder Enexis en een verhuurder van een als hennepkwekerij gebruikte woonruimte. Enexis vond dat de verhuurder beter had moeten controleren aan wie hij verhuurde en dat de verhuurder wegens schending van zijn zorgplicht de schade van Enexis (de waarde van de afgetapte elektriciteit) zou moeten vergoeden. Het hof koos de kant van de verhuurder. De beslissing van het hof gaat ver, aangezien de verhuurder in dit geval wel degelijk aanwijzingen had dat er iets mis was. De huur werd steevast contant betaald en de buren hadden geklaagd over geluidsoverlast en warmte in het pand.

In een eerdere zaak werd een soortgelijke schadevergoeding wel toegewezen door de rechtbank in Den Bosch, terwijl er voor de verhuurder geen enkele indicatie was. Een belangrijk verschil met de zaak tegen Enexis is dat in dit geval de elektriciteitsaansluiting op naam stond van de verhuurder. Energieleverancier Essent sprak de verhuurder aan op basis van de zorgplicht die voortvloeit uit de energieleveringsovereenkomst. Als formele afnemer van elektriciteit is de verhuurder tegenover de energieleverancier verplicht erop toe te zien dat er niet illegaal energie wordt afgetapt in zijn gebouw. De verhuurder had zich aan zijn aansprakelijkheid kunnen onttrekken door meer toezicht te houden in het pand (waar ook het bedrijf van de verhuurder formeel gevestigd was) of door voor de huurder een zelfstandige aansluiting te realiseren.

Wat valt hier nou uit te concluderen? Als verhuurder heeft u tegenover willekeurige buitenstaanders (zoals een netbeheerder, maar waarschijnlijk ook onbekende omwonenden) relatief weinig civielrechtelijke verplichtingen om controle uit te oefenen. Tegenover partijen waarmee u zelf een contract heeft, krijgen die verplichtingen al snel meer gewicht: denk aan de energieleverancier, maar misschien ook aan omwonenden aan wie u ook verhuurt.

Aansprakelijkheid voorkomen? Vooraf onderzoek doen en daarna niet wegkijken!

De verplichtingen per rechtsgebied verschillen nogal. Samenvattend komen wij tot de volgende overkoepelende aandachtspunten:

-Misschien wel het belangrijkste: onderneem actie op aanwijzingen uit de omgeving tijdens de huur. Voor de zekerheid kunt u een recht op periodieke inspecties bedingen. Het is wel belangrijk dat u die controles dan ook echt uitvoert en documenteert!

-Vraag bij het aangaan van de overeenkomst om een uittreksel uit de Brp (dat heette vroeger GBA) en/of KvK;

-Wees alert op de juistheid van de door de huurder verstrekte informatie: controleer bijvoorbeeld of uw contactpersoon en de ondertekenaar degene is die op het huurcontract staat;

-Accepteer bij voorkeur geen contante betalingen, of houd ten minste nauwkeurig bij wanneer, op welke manier en door wie de huurpenningen zijn betaald;

-Laat de huurder zoveel mogelijk zelf regelen met nutsbedrijven: zorg voor een eigen aansluiting op het energienet;

-Wees alert op indicatoren tijdens de huur: klachten uit de omgeving over geur-, geluids- of warmteoverlast, activiteit op vreemde tijdstippen, een altijd sneeuwvrij dak of een hoge elektriciteitsrekening. 
 

Mr. Laurens Vrakking en mr. Lotje Koers werken als advocaat bij De Kempenaer Advocaten in Arnhem. Voor meer details en informatie over het bovenstaande kunt u HIER de volledige tekst in de nieuwsbrief van De Kempenaer Advocaten lezen.