Het eindpunt van kerken als het startpunt van nieuwe vastgoedkansen

De Nederlandse vastgoedmarkt staat voor grote opgaven. Woningnood, netcongestie en verduurzaming zijn veelbesproken kwesties. Een onderwerp dat relatief weinig ter sprake komt, maar er wel degelijk toe doet, is de leegstand van kerkgebouwen. Kerken speelden ooit een centrale rol in het maatschappelijk leven, maar het aantal gelovige Nederlanders neemt af. Het gevolg is een structurele leegloop van de gebedshuizen. Wat nu? Kunnen die op andere wijzen benut worden? En hoe pak je dat het beste aan? Ik duik in de waarde van kerken vandaag en, vooral, morgen.

Van leegloop naar instroom
Laten we simpel beginnen: hoe meer kerken de deuren sluiten voor kerkgangers, hoe meer gebouwen beschikbaar komen voor andere gebruikers op de vastgoedmarkt. Het is een interessante optie, aangezien deze gebouwen veelal groot, centraal gelegen en beeldbepalend zijn. Daartegenover staat dat ze moeilijk aanpasbaar zijn vanwege de maatvoeringen en een belangrijke erfgoedwaarde vertegenwoordigen. Kerken zijn vaak gebouwen met een bijzondere betekenis voor hun omgeving en een monumentale status. Dit vormt een kwaliteit, maar ook een beperking, omdat ingrepen te maken krijgen met regulering. Vastgoedprofessionals benaderen de waarde van kerkgebouwen dan ook niet alleen financieel. De cultuurhistorische en maatschappelijke waarde is minstens zo relevant.

Herbestemming als vervolgstap
In de praktijk blijkt herbestemming de beste manier om de waarde van kerken te behouden. Er zijn inmiddels tal van voorbeelden van succesvolle kerktransformaties: van appartementen en hotels tot culturele centra, bibliotheken en horeca. Een dergelijke transformatie realiseren is wel uitermate complex. Het begint met een grondige analyse van het gebouw, de locatie en de marktvraag. Vervolgens moeten verschillende scenario’s voor de herbestemming worden uitgewerkt: wonen, gemengd gebruik, maatschappelijke functies of een commerciële invulling. Belangrijk hierbij is de afstemming met stakeholders: gemeenten, erfgoedinstanties, omwonenden en – niet in de laatste plaats – het kerkgenootschap. Een gedragen visie vergroot namelijk de kans op een succesvolle ontwikkeling aanzienlijk.

Waarderen van herbestemming
Voor vastgoedprofessionals ligt een specifieke uitdaging in de waardering van kerkgebouwen. De waarde ‘as is’ is vaak relatief laag, mede door de beperkte courantheid en hoge onderhoudskosten. Daartegenover staat de potentiële waarde na mogelijke herbestemming, maar er gelden eventueel ook beperkende bepalingen bij verkoop van de kerk. Het bepalen van de ‘waarde na transformatie’ vereist dus verregaand inzicht in ontwikkelkosten, opbrengsten en risico’s. Een degelijke residuele waardebenadering, waarbij de verwachte toekomstige opbrengst van een nieuwe functie verminderd wordt met de kosten van transformatie, is vaak de aangewezen methodiek.

Blik op de toekomst(waarde)
De waarde van kerken ligt vandaag de dag dus niet zozeer in het huidige gebruik, maar in hun potentieel. Standaard vastgoedconcepten zijn zelden een-op-een toepasbaar op de fysieke structuur van een kerk en restauratiekosten zijn hoog, maar de ruimtelijke kwaliteit (grote volumes, hoge plafonds en karakteristieke elementen) biedt unieke kansen. Het analyseren van de waarde ‘as is’ en de waarde na herbestemming is dan ook uitermate belangrijk. Mijn ervaring wijst uit dat het ontsluiten van dit inzicht cruciaal is in het proces.

De perfecte balans 
Het moge duidelijk zijn; kerktransformaties zijn verre van eenvoudig. Het begrijpen van de kansen en beperkingen van de monumentale status, terwijl er rekening moet worden gehouden met de positie van het kerkgenootschap, is een ware balanceeract. Dankzij onze betrokkenheid in verschillende herbestemmingstrajecten hebben mijn collega’s en ik de perfecte balans gevonden. Met onze kennis van de markt daarbij opgeteld, lukt het ons keer op keer om goed te adviseren over de transformatiewaarde. Leegstand brengt kosten en risico’s met zich mee, maar met de juiste aanpak vormt het ook een sterk vertrekpunt voor herontwikkeling. De leegloop van kerken is daarmee geen eindpunt, maar het begin van een nieuwe fase in de levenscyclus van religieus vastgoed.

Door: Paul Nelisse, Director Valuations bij vastgoedadviseur Colliers (Paul.Nelisse@colliers.com, +31 6 14 52 99 09)