Fred van der Stappen: ‘De toekomst van retailvastgoed zie je niet in de achteruitkijkspiegel’

Lange tijd heeft retailvastgoed in het verdomhoekje gezeten. De opkomst van e-commerce, veranderend consumentengedrag en leegstand maakten financiers en beleggers terughoudend. Maar wie retailvastgoed nog steeds als één risicovolle categorie beschouwt, doet de markt tekort. De verschillen tussen sterke en zwakke locaties worden weliswaar groter, maar juist daardoor ontstaan er nieuwe kansen, schrijft directielid Fred van der Stappen van AndersFinancieren in zijn nieuwste VJ-column.

Blik op de toekomst
Retailvastgoed kun je dus niet over één kam scheren. Wel moet je veel kritischer kijken naar de locatie, de functie van het vastgoed en de ondernemer erachter. Een sterke supermarktlocatie, een goed functionerend wijkwinkelcentrum of een binnenstedelijke winkel met een onderscheidend concept heeft een heel ander risicoprofiel dan een winkelpand op een locatie waar bezoekersstromen structureel teruglopen.

Voor een financier is het daarom niet genoeg om alleen naar historische cijfers te kijken. Wij willen weten hoe aantrekkelijk een locatie op dit moment is, en vooral ook hoe die locatie zich de komende vijftien jaar kan ontwikkelen. Uiteindelijk financier je namelijk niet het verleden. Je financiert het vermogen van een ondernemer met een plan om ook in de toekomst relevant te blijven.

Functies mengen, risico’s spreiden
Een ontwikkeling die daarbij steeds belangrijker wordt, is functiemenging. We zien steeds vaker panden waarin wonen, retail, dienstverlening, horeca en zorg worden gecombineerd. Dat gebeurt bijvoorbeeld wanneer een ondernemer beschikt over een relatief groot winkelpand en zich realiseert dat de beschikbare ruimte slimmer kan worden benut. De winkel blijft in de commerciële plint, terwijl erboven appartementen worden gerealiseerd of andere functies worden toegevoegd.

Dat is meer dan alleen een vastgoedkundige optimalisatie. Het sluit aan bij bredere maatschappelijke ontwikkelingen. Denk aan de vergrijzing. Voor steeds meer mensen wordt het belangrijk dat dagelijkse voorzieningen, zorg en boodschappen op korte afstand beschikbaar zijn. Een fysiotherapeut, een medicijnafhaalpunt, een bakker, een supermarkt en andere voorzieningen kunnen elkaar op één locatie versterken. Wat vroeger misschien een traditionele winkelstraat was, zie je nu terugkomen in commerciële plinten onder nieuwe appartementencomplexen.

Rol voor maatwerkfinanciering
Juist dit soort combinatiepanden zijn voor traditionele financiers niet altijd eenvoudig. Zodra één gebouw meerdere functies, gebruikers en inkomstenstromen heeft, past het niet meer netjes in een standaardvakje. Banken kunnen daardoor terughoudend zijn of stellen zulke zware eisen aan het eigen vermogen dat een ontwikkeling voor een ondernemer niet langer haalbaar is.

Daar ligt een rol voor maatwerkfinanciering, omdat je bereid moet zijn verder te kijken dan het standaardmodel. Je moet verschillende kasstromen kunnen beoordelen, de waarde van het vastgoed begrijpen én de kwaliteit van de ondernemer meewegen. Zeker bij kleinere retailondernemers is dat laatste essentieel.

Een spreadsheet vertelt je wat er de afgelopen jaren is gebeurd, maar het vertelt je niet of een plan voldoende kwaliteit en onderscheidend vermogen heeft om ook op de lange termijn succesvol te zijn.

De waarde van morgen
Als ik drie tot vijf jaar vooruitkijk, verwacht ik daarom dat goede wijkwinkelcentra, supermarktvastgoed en multifunctionele locaties aantrekkelijk blijven. Voorwaarde is wel dat de kwaliteit klopt: goede bereikbaarheid, voldoende bezoekersstromen, een veilige en verzorgde omgeving en een combinatie van functies die elkaar versterkt.

De toekomst van retailvastgoed zie je dan ook niet in de achteruitkijkspiegel. Wie alleen kijkt naar wat een winkelpand gisteren heeft opgebracht, mist waar de echte waarde morgen ontstaat. Juist het vermogen om maatschappelijke veranderingen te vertalen naar slimme, multifunctionele locaties bepaalt welke retailprojecten toekomstbestendig zijn, en daarmee ook financierbaar.

Vragen over vastgoedfinanciering of benieuwd naar onze aanpak? Kijk dan op AndersFinancieren.nl en neem contact met ons op.