Duurzaam bouwen vraagt om vroege samenwerking

De verduurzaming van vastgoedprojecten wordt steeds complexer. Niet alleen omdat duurzaamheidsambities omhoog gaan, maar ook omdat regelgeving, certificeringen en subsidieregelingen continu veranderen. Waar duurzaamheid vroeger vooral draaide om energieprestaties, verschuift de aandacht nu steeds meer naar materiaalgebruik, circulariteit en aantoonbare milieuwinst.

Dat vraagt volgens Ashwin Jhingoer en Michael van Honschoten van Drees & Sommer en Mitchell Gmelich van Van Draeckeburgh om een andere manier van samenwerken. Subsidies, ontwerpkeuzes, certificering en projectmanagement kunnen volgens hen niet langer los van elkaar worden gezien. Juist in de eerste fases van een project worden de keuzes gemaakt die later bepalend zijn voor zowel de duurzaamheidsprestatie als de financiële haalbaarheid.

Samenwerking begint vóór het ontwerp
Volgens de drie specialisten ontstaat de grootste winst niet tijdens de uitvoering, maar juist in de ontwikkelfase van een project. Daar worden namelijk de uitgangspunten bepaald voor ontwerp, materialisatie, certificering en subsidiemogelijkheden. In de praktijk gebeurt het nog regelmatig dat duurzaamheidsadviseurs of subsidie-experts pas later aansluiten. Op dat moment liggen belangrijke keuzes vaak al vast en wordt het steeds moeilijker om nog efficiënt bij te sturen. Dat leidt niet alleen tot extra werk, maar vaak ook tot hogere kosten.

'Duurzaamheid moet geen losse optie zijn, maar vanaf het begin onderdeel van het proces', zegt Ashwin Jhingoer.

Volgens de betrokkenen geldt dat nadrukkelijk ook voor subsidieregelingen zoals de MIA-regeling. Subsidies worden nog te vaak benaderd als een financieel voordeel achteraf, terwijl ze juist in een vroeg stadium kunnen bijdragen aan betere ontwerp- en investeringskeuzes.

Daarbij spelen timing en proceskennis een grote rol. Sommige regelingen vragen bijvoorbeeld dat binnen een beperkte termijn na het investeringsmoment al aantoonbaar wordt gemaakt dat duurzaamheidsmaatregelen daadwerkelijk onderdeel zijn van het ontwerp. Zeker bij complexe bouwprojecten of geïntegreerde contractvormen kan dat spanning opleveren tussen ontwerptraject, uitvoering en subsidietermijnen.

'Een subsidie moet niet achteraf iets compenseren, maar aan de voorkant helpen om betere keuzes mogelijk te maken', volgens Mitchell Gmelich.

Van energieprestatie naar integrale duurzaamheid
Waar duurzaamheid jarenlang vooral draaide om energieverbruik en installaties, verschuift de aandacht inmiddels steeds meer richting materiaalgebruik, circulariteit en milieubelasting over de volledige levenscyclus van een gebouw.

Dat is zichtbaar in zowel subsidieregelingen als certificeringssystemen zoals BREEAM en GPR. Nieuwe versies leggen steeds meer nadruk op materialisatie, ecologie en aantoonbare milieuprestaties.

'Je moet echt het idee loslaten dat een energiezuinig gebouw automatisch duurzaam is', zegt Michael van Honschoten. 'De focus verschuift steeds meer naar materialisatie, ecologie en de totale impact van een gebouw.'

Juist daardoor worden duurzaamheidsvraagstukken inhoudelijk complexer. Maatregelen die binnen de ene systematiek positief scoren, kunnen binnen een andere beoordelingsmethodiek juist nadelig uitpakken. Dat vraagt om voortdurende afstemming tussen ontwerpteams, duurzaamheidsadviseurs en subsidiebegeleiding.

Tegelijkertijd verandert ook het karakter van subsidieregelingen zelf. Wat enkele jaren geleden nog als innovatief of duurzaam werd gezien, is inmiddels gemeengoed geworden. LED-verlichting en energiezuinige installaties zijn daar bekende voorbeelden van.

Volgens de betrokkenen is dat ook precies de bedoeling van stimuleringsregelingen: duurzame oplossingen versnellen totdat ze de nieuwe standaard worden.

Delta Electronics als praktijkvoorbeeld
Die ontwikkeling werd recent zichtbaar bij de nieuwbouw van Delta Electronics op de Park 20|20 Campus in Hoofddorp. Voor Delta International Holding wordt daar gewerkt aan een nieuw gebouw met een BREEAM Outstanding-ambitie. G&S& treedt op als ontwikkelaar, Drees & Sommer verzorgt het projectmanagement, Kondor Wessels Amsterdam is verantwoordelijk voor de bouw en C2N begeleidt de BREEAM certificering.

Het project laat goed zien hoe duurzaamheid, subsidies en ontwerpkeuzes steeds meer met elkaar verweven raken. Niet alleen vanwege de hoge duurzaamheidsambities, maar ook doordat verschillende beoordelingssystematieken naast elkaar lopen.

Zo werd binnen het project gewerkt aan zowel een BREEAM-certificering als aan subsidieregelingen die gebaseerd zijn op GPR-indicatoren. Daarbij bleek dat dezelfde maatregel niet altijd binnen beide systemen hetzelfde effect heeft. Extra zonnepanelen kunnen bijvoorbeeld positief bijdragen aan een BREEAM-score, terwijl ze binnen een andere milieuberekening juist een minder gunstig effect hebben op de materiaalprestatie.

Daarnaast speelde ook de contractvorm een belangrijke rol. Door de turnkey-achtige structuur werden al vroeg investeringsverplichtingen aangegaan, terwijl delen van het ontwerp nog in ontwikkeling waren. Daardoor kwamen subsidietermijnen, ontwerpuitwerking en certificeringstrajecten onder druk te staan.

Volgens de betrokkenen maakte het project vooral duidelijk hoe belangrijk het is om duurzaamheid, subsidieadvies en projectregie vanaf het begin integraal te organiseren. Niet als losse adviestrajecten, maar als onderdelen van één gezamenlijke strategie.

Complexiteit zit vooral in regie
De grootste uitdaging zit volgens de betrokkenen uiteindelijk niet in de techniek zelf, maar in de organisatie van het proces. Moderne bouwteams kunnen duurzame gebouwen prima realiseren, maar de hoeveelheid regelgeving, bewijslast en onderlinge afhankelijkheden neemt snel toe.

Dat geldt zeker nu bouwprojecten steeds vaker werken met geïntegreerde contractvormen, terwijl subsidieregelingen en certificeringsrichtlijnen tussentijds blijven veranderen. Daardoor lopen ontwerp, investering, uitvoering en verantwoording steeds meer door elkaar heen.

Volgens de drie specialisten vraagt dat om een integrale aanpak waarin duurzaamheid, subsidieadvies en projectmanagement niet naast elkaar opereren, maar vanaf het begin als één geheel worden georganiseerd.

De belangrijkste les richting 2026 is dan ook duidelijk: duurzaamheid moet geen aanvullende ambitie meer zijn, maar een vast onderdeel van de ontwikkelstrategie. Wie vroeg begint, creëert ruimte om duurzaamheidsdoelen, ontwerpkwaliteit en financiële haalbaarheid daadwerkelijk met elkaar te verbinden. 'Wat nu nog ambitieus voelt, is straks gewoon de norm', zegt Van Honschoten.

Meer weten? Bezoek www.dreso.com/nl/ of www.vdsf.nl