De Hoop in dubbelinterview met Nobel: ‘Ik wens het kabinet succes met rechtse meerderheid bij huurverhogende maatregelen’

Jurgen Nobel (VVD) en Habtamu de Hoop (PRO) willen allebei een passende woning voor iedereen, maar blijven ideologisch ver van elkaar verwijderd. ‘Bij huurverhogende maatregelen hoeft het kabinet niet op ons te rekenen. Ik wens ze veel succes met hun rechtse meerderheid’, zegt De Hoop in het dubbelinterview.

De ideologische kloof tussen PRO en de VVD kan op het thema volkshuisvesting haast niet groter. In een twistgesprek tussen Kamerleden Habtamu de Hoop (PRO) en Jurgen Nobel (VVD) diepen Vastgoedjournaal en 1848.nl de verschillen nader uit, maar wordt ook gezocht naar waar de partijen elkaar wel kunnen vinden. 

In de afgelopen twee weken zijn in de Tweede Kamer uitgebreide debatten gevoerd over de woningbouw en de huurregelgeving. Alle politieke partijen zijn het over eens dat iedereen een passende woning verdient, alleen over de manier waarop dat doel behaald moet worden verschillen de meningen sterk. Het politieke debat escaleerde tot een ideologische tweestrijd op het moment dat voormalig woonminister Hugo de Jonge de Wet betaalbare huur aankondigde en zei ‘huurders te willen beschermen tegen pandjesbazen’. Linkse partijen sprongen gretig op het ideologische paard van ‘meer regulering en minder markt’, partijen aan de rechterkant van het politieke spectrum verzetten zich tegen de wet vanwege de negatieve bijeffecten. 

De huurwet - die op 1 juli 2024 inging - zorgde er uiteindelijk voor dat er sinds de invoering tienduizenden huurwoningen zijn uitgepond en huurders geen passende woonruimte meer kunnen vinden. Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wil nu de huurwet op een paar punten versoepelen om het uitponden tegen te gaan. Nu de voorspelde negatieve effecten van de huurwet zichtbaar zijn geworden, is het politieke debat gematigder geworden. Een groot deel van de Tweede Kamer ziet heil in versoepelingen van de huurwet, een deel vindt de versoepelingen niet ver genoeg gaan en een deel is tegen de versoepelingen. De Hoop wil niets weten van hogere huren en Nobel heeft juist de harde eis van de VVD van 25 procent betaalbare koop gematigd.

Lucas Benschop, 1848.nl (LB): Meneer Nobel, de heer De Hoop noemde u in het Tweede Kamerdebat vorige week de Stef Blok van AliExpress. Beschouwt u dat als een belediging of een geuzentitel?

Jurgen Nobel, VVD (JN): Eerder een geuzentitel. 

LB: Maar hij zegt het met een reden, namelijk omdat de deregulering onder minister Blok in de ogen van PRO de oorzaak is dat we nu in de ellende zitten en u ook nu weer voorstellen doet om weer meer met tijdelijke huurcontracten te werken en de huren te verhogen.

JN: Volgens mij is het inmiddels tien jaar geleden dat Stef Blok minister was, er zijn tig bewindspersonen tussen geweest. En juist nu zie je dat de woningmarkt niet op gang komt door het beschadigde investeringsklimaat. 

Habtamu de Hoop, Pro (HdH): Ik denk dat we een hele tijd geleden de fout hebben gemaakt onze markt groot open te zetten voor mensen die woningen verzamelden om ze daarna voor best hoge prijzen te verhuren aan jonge mensen. Grote internationale partijen, zoals Blackstone in Amsterdam, kochten relatief goedkope woningen op om ze voor hoge prijzen te verhuren. Daar zie je nog steeds de consequenties van. Ik had gehoopt dat we daarvan zouden leren, maar ik zie nu dezelfde beweging weer terug bij de VVD, vandaar de knipoog naar Stef Blok.

JN: Net als toen is het ook nu belangrijk dat er geld wordt geïnvesteerd in de woningmarkt. Het maakt niet uit of dat een belegger, pensioenfonds of particulier is. Dat er nu woningen worden uitgepond is niet per se een probleem, want de woning blijft beschikbaar. Alleen als dat geld vervolgens niet meer wordt geherinvesteerd, bijvoorbeeld in middenhuur, dan is dat wel een probleem. En de mate waarin buitenlands kapitaal via pensioenfondsen wordt geïnvesteerd is nagenoeg naar nul teruggevallen. 

HdH: Je ziet dat het aantal particuliere huurwoningen, zeker als je vergelijkt met 10 jaar geleden, echt flink gegroeid is. Dus ik vind het heel logisch dat daar een terugvloei is naar de koopmarkt. Ik vind wel dat als je investeert, dat je best een redelijk rendement daaruit mag halen. Pensioenfondsen zijn inderdaad partijen die ook veel middenhuurwoningen kunnen bouwen. Zij geven aan 4 à 5 procent rendement nodig te hebben en ik vind dat acceptabel, maar dat kan denk ik met de regulering zoals we die nu ook hebben. 

JN: Maar ze blijven nu wel weg, dat is gewoon een feit.

HdH: Ja, maar je zou ook kunnen zeggen, wat nou als we niet elke keer aan jojobeleid doen, maar ook wat langer vasthouden aan bepaalde wetten. En ik denk dat om te investeren uiteindelijk ook een betrouwbare overheid nodig is. 

JN: Als je voorspelbaar bent in het gegeven dat je geen rendement kan maken, dan komen die buitenlandse pensioenfondsen niet terug. En uiteindelijk zit dat voor een groot deel in de fiscaliteit, maar natuurlijk ook in regelgeving. 

HdH: Maar we moeten nu niet doen alsof er helemaal geen huurwoningen bijgebouwd worden. Ja, er worden woningen uitgepond. En ja, daar moeten we naar kijken. En ja, dat raakt ook een groot deel van het middensegment.

JN: 80 procent van die woningen is sociale huur en middenhuur. En dat wordt niet teruggebouwd.

HdH: Ja, maar we zien ook dat ondertussen gelukkig de corporaties meer woningen bouwen dan ze in jaren hebben gedaan. Daar zou nog veel meer in geïnvesteerd moeten worden. Bijvoorbeeld doordat je het mogelijk maakt om ze ook in het middensegment te laten bouwen. Ik vind het heel gek dat het kabinet nu pas werkt aan een wetswijziging, terwijl we allang wisten dat in Europa daar de weg voor werd vrijgemaakt. 

Ariana Manduzai, Vastgoedjournaal (AM): Nieuwe woningen staan er niet binnen een paar jaar, terwijl de Wet betaalbare huur nu al zorgt voor een verschuiving van middenhuur naar de koopmarkt. Dat is een bewuste keuze die bekend was bij het aannemen van de wet.

HdH: Daar ben ik het niet mee eens. Er worden gelukkig nog heel veel woningen toegevoegd. Tegenover 60.000 woningen die zijn uitgepond zijn er 50.000 toegevoegd, dus het is niet zo dat er niks bijkomt.

AM: Dat zijn andere type woningen, op andere locaties.

HdH: Juist de partijen die middenhuur willen bouwen, zoals pensioenfondsen, zijn totaal niet te spreken over het feit dat die norm van 25 procent betaalbare koop nu in het regeerakkoord staat. Omdat dat de ruimte beperkt om huurwoningen in het middensegment te bouwen.

LB: De VVD zorgt zelf voor meer regels.

JN: Dat is wel fair dat dat wordt opgebracht. Ik heb het uiteindelijk daarom niet hard laten vastleggen, omdat ik andere partijen verwijt dat ze te veel vast willen leggen. Dan moet ik zelf ook straight zijn en dat niet doen. Ik irriteer me mateloos aan gemeenten zoals Amsterdam, die 40 procent sociale huur willen programmeren. De bouwers en ontwikkelaars lopen gillend weg. Uit een Rigo-rapport blijkt dat je slechts 11 procent sociale huur zou hoeven te bouwen, als je ervoor zorgt dat de doorstroom op gang komt. 

HdH: Ik ken dit rapport niet, maar ik weet in ieder geval dat meer dan de helft van de mensen in Amsterdam nog steeds recht heeft op een sociale huurwoning. Ondanks dat we daar best strenge inkomenseisen hebben. Maar mijn angst is dat de segregatie in die stad alleen maar groter wordt als je ze niet de mogelijkheid biedt meer sociaal te bouwen. Even he, ik sta voor onze sociale grondrechten en vind het belangrijk dat de overheid zorgt voor voldoende woongelegenheid. Jij doet net alsof het vervelend is dat mensen de overheid nodig hebben voor hun woning. 

JN: Ik sta achter het grondrecht, maar het is helemaal niet nodig dat 50 procent van de woningen sociale huurwoningen zijn. Als je ervoor zorgt dat er heel veel woningen worden toegevoegd gaan we gewoon recht doen aan het grondrecht.

AM: Wat is er op tegen om vast te houden aan de landelijke norm van 30 procent?

HdH: Op sommige plekken is er behoefte aan 40 procent sociale huur en ik vind dat gemeenten die ruimte dan ook zouden moeten kunnen pakken. Ik zie niet in waarom het slecht zou zijn om meer betaalbare huizen te bouwen.

JN: Omdat die woningen dan niet worden gebouwd. Dat is het slechte eraan.

HdH: Ik durf dat te betwijfelen. En er is altijd een soort obsessie bij de VVD voor Amsterdam. Ik weet niet precies waar dat vandaan komt. Maar zoals Jurgen zelf ook zei: daar worden nog altijd de meeste aantallen bijgebouwd.

JN: In absolute aantallen. 

HdH: En de meest linkse colleges bouwen ook de meeste huizen, heeft nota bene De Telegraaf vorig jaar nog in kaart gebracht.

LB: De VVD wil ten aanzien van deregulering verder gaan dan in het regeerakkoord is afgesproken, met het voorstel voor de verruiming van de regels voor tijdelijke huurcontracten en hogere huren via de indexatie van de WWS op basis van de consumentenprijsindex (CPI).

JN: Er zijn een aantal dingen afgesproken, er zijn ook heel veel dingen niet afgesproken, dat zat niet in het regeerakkoord. 

HdH: Je hebt best wat voor elkaar gekregen, Jurgen. 

JN: In het regeerakkoord? Ja, nee, zeker. 

HdH: Volgens mij mag je niet klagen. 

LB: Maar u voelt dus wel ruimte om aanvullend deze voorstellen te doen?

JN: Mijn ongeduld zit er in dat ik zie wat er op de woningmarkt gebeurt. Afgelopen jaar alleen al 5.000 tot 6.000 woningen die zijn uitgepond. De oplossing van Pro is dan meer reguleren, de oplossing van mij zou zijn: minder reguleren.

LB: Het gevolg is wel dat mensen weer huur moeten gaan betalen. En dat er weer meer onzekerheid komt door de tijdelijke contracten.

JN: Het zou kunnen dat bij mensen, bijvoorbeeld door die CPI-indexatie, de huur iets omhoog gaat. Tegelijkertijd, als daardoor de voorraad wordt vergroot en iemand daardoor wel een woning vindt, dan vind ik dat het ook waard. 

LB: De minister heeft gezegd, die CPI-indexatie is een rode lijn voor mij.

JN: Ja, dat heeft de minister gezegd, maar er staat nergens in het coalitieakkoord dat dat een rode lijn is. De reden voor mij om bijvoorbeeld ook naar die tijdelijke huurcontracten te kijken is, omdat je daarmee een ventiel creëert om lucht te geven zolang de box 3-kwestie nog niet is opgelost. Een woning zal dan minder snel worden verkocht.

HdH: Ik ben ervan overtuigd dat als je daadwerkelijk ook meer van die betaalbare woningen wil toevoegen, dat je ook veel meer moet investeren in volkshuisvesting en woningbouw. En dat doet het kabinet niet. 

JN: Dat is niet waar.

HdH: Er wordt echt niet ontzettend veel extra geld uitgetrokken voor woningbouw. Ik zou zeggen dat corporaties hier ook meer ruimte in zouden moeten krijgen. En als het gaat om tijdelijke contracten, daarmee komen jonge mensen wel in permanente onzekerheid te zitten. Want je hebt dan misschien een woning, maar je weet niet voor hoe lang je in die woning zit.

JN: Uiteindelijk denk ik dat als jij nu bij je ouders op een zolder woont en je bent 35, en je kan eigenlijk niet echt met je leven starten, en je krijgt het aanbod om bijvoorbeeld voor 3 of 5 jaar een woning te kunnen huren. Het is tijdelijk, maar het is wel tijdelijk met een horizon waar je ook wel op kan gaan plannen. Misschien heb je een stap gemaakt in je carrière, waardoor je een woning kan kopen. Misschien heb je inmiddels een relatie gekregen, ben je samen in staat om te kopen. 

HbH: Je zet een eerste stap, maar vaak daarna wordt dit een norm. Het klinkt heel sympathiek, maar ik heb te vaak gezien dat als je dan voor een bepaalde groep die tijdelijke contracten mogelijk maakt, dat het daarmee op een gegeven moment de norm wordt voor meer groepen. En dat leidt tot heel veel onzekerheid. 

JN: Ik haal vaak het voorbeeld aan van die bakker die zijn winkel heeft en daarboven misschien nog een kamer kan verhuren. Dat gaat die bakker niet doen op het moment dat hij weet dat dat een permanent contract is. Want stel de beste man is halverwege de zestig en denkt: ik zou die kamer best wel willen verhuren voor drie of vijf jaar. Dat gaat hij natuurlijk niet doen op het moment dat hij weet dat hij over een paar jaar het bedrijf wil verkopen. Als er een huurder in zit wordt dat vastgoed gewoon veel minder waard.  

HdH: Ik denk dat hier wel twee groepen door elkaar heen worden gehaald. Namelijk de kleine verhuurder, die misschien voor zijn pensioen een woning verhuurt. Dat is heel fijn voor diegene, maar ik denk dat dat weinig woningen oplevert. Ik zou vooral willen kijken naar grote pensioenfondsen die heel veel woningen toevoegen. Die hebben ook minder rendement nodig. 

JN: Het middensegment verdwijnt helemaal en daar hebben ook woningcorporaties last van, want 9 van de 10 keer zijn gebiedsontwikkeling een totaalplaatje. Dus het is een ecosysteem. Jullie stellen vaak voor dat er meer naar de corporatie moet, maar dan nog zal er ruimte moeten zijn voor investeringen in het vrije segment. Anders rekent het niet rond. Daar heb je beleggers of pensioenfondsen voor nodig. 

HdH: Jurgen en ik denken hier gewoon anders over. Dat is prima. Maar wat mij verbaast is dat CDA en D66 wel heel snel met de VVD zijn meegebogen, nadat zij echt met heel veel overtuiging voor die Wet betaalbare huur hebben gestemd. 

JN: Dat is niet onlogisch toch? In elke krant die je openslaat staat hoe dramatisch het is in dat middenhuursegment. Het Kadaster heeft daar gewoon objectieve gegevens van. 

AM: Hoe wil PRO dan zorgen dat er binnen twee jaar meer middenhuurwoningen op de markt komen?

HdH: Wij willen heel graag kijken of we de zaken als leegstand aangepakt kunnen worden op korte termijn. De zelfbewoningsplicht, het beter benutten van de bestaande voorraad. Daar moet veel meer ruimte voor zijn. Maar je kunt ook maatregelen nemen waarmee de woningmarkt veel meer op gang komt. Het kabinet heeft nu drie jaar achter elkaar minder woningen gebouwd dan de jaren daarvoor. We komen bij lange na niet aan de 100.000 woningen. Eén van de grootste problemen waar wij het wel over eens zijn, is bijvoorbeeld stikstof. Daar wachten wij echt met smacht op een doorbraak. 

JN: Ik denk ook op de korte termijn waar wij elkaar vinden, is het eindeloos bezwaar kunnen maken. Wat gewoon een traject veel langer maakt, waardoor een traject ook veel duurder wordt. Als je je woning in twee of drie jaar kan realiseren, in plaats van vijf of zes jaar. Dat doet natuurlijk enorm veel. Ik denk dat we elkaar daarin kunnen vinden. 

LB: En van PRO mogen beleggers dus ook best rendement maken. 

JN: Ja, maar het zeggen en het daadwerkelijk mogelijk maken zijn wel twee verschillende dingen. Niet om flauw te doen, maar vorige week diende ik een motie in om duidelijkheid te geven aan buitenlandse pensioenfondsen. Dan vind ik PRO niet aan mijn zijde. 

LB: Toch proef ik bij De Hoop wel meer sympathie voor institutionele beleggers dan voor particuliere beleggers. Klopt dat?

HdH: Dat klopt.

LB: Hoe zou PRO die pensioenfondsen willen oplijnen om weer meer te investeren, inclusief een redelijk rendement? 

HdH: Ik heb altijd gezegd dat wij er ook best voor open staan om te kijken naar fiscale maatregelen. Maar ik vind dat als je een fiscaal debat start, als het gaat over wonen, dan moet je ook beginnen met de hypotheekrenteaftrek. En op het moment dat dat gesprek niet mogelijk is, ja dan vind ik ook dat je dan niet breder over de fiscaliteit in relatie tot de woningmarkt kan spreken.

JN: Dat is een heel ander debat. Als je een sociale huurwoning hebt krijg je huursubsidie en als je een koopwoning hebt moet je al relatief meer betalen. Als je nu kijkt, ook vrij recent weer in het nieuws, 1 op de 5 mensen kan zijn hypotheek niet betalen. Wat denk je dat er gebeurt als je die hypotheekrenteaftrek afschaft? Dan komen mensen gewoon in de problemen. 

HdH: Economen in de woningmarkt zijn het over heel veel zaken oneens, maar over één ding zijn ze het vrijwel allemaal eens. Namelijk dat de hypotheekrenteaftrek op deze manier niet meer levensvatbaar is. 

LB: De VVD verwijt PRO niet te willen praten over de positie van institutionele beleggers, maar blokkeert zelf ieder gesprek over de hypotheekrenteaftrek. 

JN: Omdat het niet nodig is om meteen de hypotheekrente te killen. 

LB: Maar je kan er toch een gesprek over voeren?

JN: Nee, waarom? 

HdH: Maar Jurgen, los van hoe we hier ideologisch naar kijken, jij weet toch ook dat een woningbezitter over het algemeen veel meer vermogen heeft dan die huurder. 

JN: Je hebt niets aan vermogen als het in stenen zit.

HdH: Het leidt tot een gigantische scheve inkomensverdeling en ongelijkheid.

JN: Ik zou iedereen een koopwoning gunnen. 

HdH: We weten toch dat die hypotheekrenteaftrek een prijsopdrijvende werking heeft?

JN: Van 1 procent ja.

LB: Het kabinet kijkt voor brede akkoorden onder andere naar PRO. Wat is voor jullie een rode lijn?

HdH: Ik doe niet aan rode lijnen. Als het om wonen gaat, willen mensen heel graag doorbraken. En wij staan echt klaar om te kijken hoe we daar samenwerken met het kabinet. Maar als gewone mensen ontzettend de rekening gaan betalen en we er niet voor durven kiezen dat de allerrijksten wat inleveren, bijvoorbeeld met de hypotheekrenteaftrek. Ja, dan wordt het natuurlijk wel een lastig verhaal.

LB: Maar als de versoepelingen van de Wet betaalbare huur onderdeel zijn van een totaalpakket, is dat aanvaardbaar voor PRO?

HdH: Als die voorstellen voor komen te liggen, dan zullen we daar tegen zijn. Ik ga niet een voorstel steunen waar de huren verder verhoogd worden. 

LB: Dus dan gaat PRO niet daar mee doen aan zo'n akkoord? 

HdH: Nee, maar volgens mij zijn er dan meerderheden op rechts te behalen en dan wens ik het kabinet daar veel succes mee. 

LB: Jullie zijn nog steeds een minderheidskabinet en zullen dus naar meerderheden moeten zoeken.

JN: Dat hoeft niet alleen bij PRO.

LB: Maar PRO is wel één van de meest logische gesprekspartners en als ik De Hoop zo hoor zal er op het onderwerp van de hypotheekrenteaftrek wel bewogen moeten worden. 

JN: We hebben al afspraken gemaakt over de hypotheekrenteaftrek.

LB: Als minderheidscoalitie. Daar heb je niks aan in Den Haag.

HdH: Er is een motie aangenomen om een geplande verruiming van de hypotheekrenteaftrek tegen te houden. Coalitiepartijen D66 en CDA steunden deze motie.

JN: En recent is ook een motie aangenomen die zegt: kom niet aan de hypotheekrenteaftrek.

HdH: Van Forum voor Democratie, dat is dus blijkbaar de partij waarmee jullie willen samenwerken.

JN: Het gaat uiteindelijk om meerderheden halen. En dat zal de ene keer met links moeten en de andere keer met rechts. De VVD heeft punten binnengehaald die belangrijk zijn en de hypotheekrenteaftrek is er daar inderdaad één van. 

HdH: We gaan kijken hoe lang het standhoudt.