Jeroen van Bokhoven (Boek & Offermans): ‘Laat makelaars eerder meedenken over nieuwbouw’

De nieuwbouwmarkt in Limburg draait goed, maar kent wel zijn eigen dynamiek en uitdagingen. Dat stelt Jeroen van Bokhoven, algemeen directeur van Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis. ‘De vraag naar nieuwbouw is er zeker, maar het aanbod kan daar nog beter op aansluiten. Daarom denken we graag in een vroeger stadium met gemeenten en ontwikkelaars mee over de beste programmering: een die daadwerkelijk past bij de lokale woningbehoefte.’

Want Limburg benaderen als één uniforme woningmarkt, kan volgens Van Bokhoven niet. ‘Maastricht is een stukje Randstad binnen de provincie,’ verklaart hij. ‘Dat is een heel eigen markt, net als Parkstad Limburg en de Westelijke Mijnstreek. Onze makelaars kennen elke regio door en door.’

Appartementen domineren het aanbod
De meeste nieuwbouw concentreert zich momenteel in Maastricht en Sittard. In Maastricht bestaat een gevarieerd aanbod, maar in Sittard gaat het vooral om appartementen. ‘Daar hebben we recent 211 nieuwbouwwoningen aangeboden, waarvan slechts tien grondgebonden waren.’

Die scheve verdeling is geen toeval. Juist in delen van Limburg waar de woningprijzen flink lager liggen dan in de Randstad, schuilt voor ontwikkelaars een grote uitdaging. ‘Een tweekapper kost al snel vier ton om te bouwen, maar de vraag is of dat bedrag met de verkoopprijs wordt terugverdiend. Bij appartementen is de businesscase over het algemeen beter, mede doordat ze per vierkante meter vaak iets goedkoper te realiseren zijn.’

Relatief goede kansen voor starters
De markt corrigeert dit verschil deels vanzelf, voegt Van Bokhoven toe. Het merendeel van de kopers van nieuwe appartementen bestaat uit senioren. Zij laten vaak een grondgebonden woning achter, die vervolgens wordt gekocht door doorstromers of starters. ‘In Limburg hebben starters relatief goede kansen. Wij hanteren hier een lagere betaalbaarheidsgrens dan in veel andere delen van het land, namelijk tussen de 300.000 en 350.000 euro. In Maastricht ligt die grens iets hoger.’

Betere aansluiting door vroegere betrokkenheid
Toch kan het aanbod volgens Van Bokhoven nog beter aansluiten op de vraag. Niet door grotere projecten te realiseren, maar door meer variatie aan te brengen. ‘Vaak wordt gekozen voor zoveel mogelijk dezelfde appartementen in één blok, terwijl wij juist behoefte zien aan meer diversiteit. Denk aan kleinere én grotere appartementen, van 50 tot wel 150 m2. Vooral die grote appartementen worden zelden gebouwd, terwijl ze populair zijn onder senioren die hun ruime woning willen verruilen zonder al te veel in te leveren.’

Daar ligt volgens hem ook een belangrijke rol voor de makelaar. ‘Wij worden vaak pas gevraagd als het plan al af is: wat brengt het op? Terwijl wij veel eerder kunnen meedenken. Laat ons aan het begin van het traject aansluiten, dan ontstaat er een product dat beter verkoopt én toekomstbestendiger is.’

Herontwikkeling biedt kansen
Voor de komende jaren ziet Van Bokhoven vooral kansen in binnenstedelijke herontwikkeling. ‘In veel Limburgse steden liggen nog volop plekken waar oude bebouwing kan worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw.’ Daarbij is hij voorzichtig optimistisch over de steeds nauwere samenwerking tussen gemeenten, provincie en marktpartijen. ‘Ik zit zelf in het Limburgs Woonberaad en zie daar dat alle stakeholders elkaar steeds beter weten te vinden. Dat is essentieel om de woningmarkt ook op de lange termijn gezond te houden.’