Als we echt willen, zet woningdelen op korte termijn echt zoden aan de dijk

De woningnood vereist doorpakken op velerlei fronten. Het vereist creativiteit waarbij naast bouwen, het efficiënt gebruik van onze bestaande woonruimte moet worden gestimuleerd, schrijven vastgoedfinancieringsexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans in hun nieuwste blog voor VJ.

In een eerdere blog wezen we op de herintroductie van de hospita maar ook de obstakels die tot onvoldoende stimulans leidt. De groei van eenpersoonshuishoudens in Nederland vergroot de druk op de woningmarkt verder. Woningdelen zou een aanvullende oplossing op korte termijn kunnen zijn voor de woningnood. Relevant ook omdat het specifiek een bijdrage levert aan het tekort bij studenten/jongerenhuisvesting en sociale cohesie bevordert. Maar willen we woningdelen wel echt en als we het al willen, hoe eenvoudig is dit? 

De groei van eenpersoonshuishoudens zet door; het CBS verwacht dat hun aandeel oploopt richting 42 - 44 procent in 2035 - 2070 Dat vergroot de druk op de woningmarkt, zeker omdat veel alleenwonenden relatief ruim wonen. Slimmer benutten ligt dus voor de hand. Een nieuw ESB-artikel van Eichholtz, Kattenberg en Kok (Universiteit Maastricht) laat bovendien zien dat er ook daadwerkelijk animo bestaat om te delen: in hun scenario’s kan woningdelen daarmee op korte termijn een forse bres slaan in het tekort, met name bij studenten/jongerenhuisvesting inclusief versterking van de sociale cohesie.

Wat is woningdelen en waar wringt het? Woningdelen is één woning bewonen met meerdere (kleine) huishoudens die voorzieningen zoals keuken en woonkamer delen; varianten lopen van friends-contracten tot hospitaverhuur (kamergewijs) Gemeenten spelen een sleutelrol met omgevingsplan, huisvestingsverordening en vergunning/meldplichten. De hobbels zitten in het huurrecht (toestemming verhuurder/bank, contractvormen, WWS-regels) en in fiscaliteit en sociale zekerheid (toeslagen, - AOWpartnerbegrip -, kostendelersnorm bij bijstand). De rijkssite benoemt die drempels expliciet; BZK en SZW onderzoeken aanpassingen.

Recente beweging in wetten en toekomstig beleid
1. Hospitaverhuur - Het ministerie zette in 2025 een wetswijziging in consultatie met o.a. een specifiek hospitacontract (max. vijf jaar), kortere opzegmogelijkheden in de proefperiode en beëindiging bij verkoop of overlijden; dit zou de banken en NHG over de streep moeten trekken om toestemming te geven. En laten we er even niet meteen vanuit gaan dat dit nu in een laatje verdwijnt zoals Kok vreest.
2. Betaalbare Huur - Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur; het (WWS) is dwingend tot en met middenhuur en omvat ook regels voor onzelfstandige woonruimtes. Dit raakt kamergewijze verhuur en geeft huurders meer houvast over maximale prijzen.
3. Belasting - De kamerverhuurvrijstelling (voor hospita’s in de eigen woning) is verhoogd naar euro 6.324 (2025) en euro 6.633 (2026), waardoor particuliere kamerhuur fiscaal laagdrempeliger wordt. Maar er moet ook gekeken worden naar de naheffing op overdrachtsbelasting en andere fiscale risico’s van woningdelen.
4. Nieuwe coalitie - Ook het nieuwe coalitieakkoord ‘Aan de slag, Bouwen aan een beter Nederland’ zegt het wederom: 'Ook willen we woningdelen en het verhuren van een woning in (studenten)kamers makkelijker maken'. Dit is niet het eerste kabinet dat dit verkondigd, maar het is op zijn minst een consistente beleidslijn waar we op kunnen aanhaken.

De argumenten voor zijn overtuigend
• Serieuze impact op het tekort: Eichholtz, Kattenberg en Kok achten het realistisch om via woningdelen honderdduizenden woonplekken te activeren, alleen al 7,5 - 20 procent van corporatie- en ouderenhuishoudens staat hier onder voorwaarden voor open.
• Betaalbaarheid & gezondheid: Delen drukt woonlasten en energieverbruik, maar versterkt ook sociale cohesie en verminderd eenzaamheid met positieve gezondheidseffecten. Een niet te veronachtzamen extra positief effect, wat ook door de Maastrichtse onderzoekers benadrukt wordt en eerder ook in onze Blog over de hospitalregeling benoemd werd.
• Marktwerking: De hospitamarkt is inmiddels in beweging. Hospitakamers zijn aantoonbaar goedkoper dan reguliere kamers; meerdere gemeenten staan hospitaverhuur inmiddels (deels) vergunningsvrij toe.

Maar er blijven ook altijd kanttekeningen: let op privacy, leefbaarheid én brandveiligheid bij kamergewijs gebruik en verbouwingen (extra melders, compartimentering, vluchtroutes). Gemeenten en brandweer vragen hier terecht om extra waarborgen; NIPV en VRO werken aan aangescherpte kaders. Maar belangrijk zal waarschijnlijk ook de impact voor de schatkist zijn. Voor niets gaat de zon op en de verruiming en vrijstellingen zullen ongetwijfeld leiden tot enige fiscale arbitrage. Door vrijstellingen te geven voor bijvoorbeeld vijf of tien jaar regelen, creëer je direct aantrekkelijkheid om het snel te doen in plaats van niet te doen. Je hebt ook een concrete einddatum voor de definitieve regeling en tijd gewonnen om versneld bij te bouwen.

Welke vormen van woondelen liggen voor de hand?
• Hospita 2.0 (kamer in een bewoonde koop- of huurwoning; profiteert van kamerverhuurvrijstelling)
• Friends-contract (één contract voor twee of drie vrienden en kamergewijze verhuur bij corporaties/particulieren, binnen de WWS/WWSO kaders)
• Intergenerationeel wonen (jong oud combinaties), waar naast woonlasten ook mantelzorg en eenzaamheid meespelen, daarom is herziening -AOW partnerbegrip relevant.) 

Haal obstakels nu ook snel weg
De noodzaak, wenselijkheid en mogelijkheden zijn overtuigend aanwezig: woningdelen is snel, betaalbaar en sociaal. De wetgeving beweegt mee, de fiscale prikkels verbeteren en de coalitie heeft in haar akkoord staan dat ze de bestaande voorraad beter wil benutten. Het devies is dan ook: Nu doorpakken: versnel de hospitawet, pak de kostendelersnorm/-AOW belemmeringen- aan, maak vergunningen eenvoudiger en borg brandveiligheid. Opdracht aan de coalitie en aan gemeenten en financiers: maak werk van laaghangend fruit. We lossen dan acute issues op. Door vrijstellingen te geven voor bepaalde periode te regelen, creëer je de benodigde aantrekkelijkheid, maar hou je ook de kosten overzienbaar.