Luc Joosten (a.s.r.): 'Gebruik outlooks, maar laat je er niet door verleiden'

Voor Luc Joosten van a.s.r. is het bestuderen van de vele outlooks onmisbaar voor een goed begin van het jaar. Daaruit blijkt dat de Nederlandse vastgoedmarkt duur maar degelijk is. Maar Joosten waarschuwt in deze column dat het lijkt alsof outlooks de toekomst kunnen voorspellen, maar dat de ware professional juist het onzekere in zijn vakgebied omarmt.      

Het is weer zover. Het jaarlijkse ritueel waarin de vastgoedwereld wordt overladen door vele ‘outlooks’ is volop gaande. Prachtige rapporten, voorzien van sprekende grafieken, macro‑economische wijsheden en strategische duidingen suggereren stuk voor stuk dat 2026 hét jaar wordt waarin de nodige raadsels van de vastgoedmarkt worden ontrafeld. Het doornemen van deze rapportages is, net als nieuwjaarsborrels en goede voornemens, voor mij en vele andere vastgoedprofessionals vaste prik aan het begin van het jaar. Zonder outlooks kan het jaar wat mij betreft niet beginnen.

Maar eerlijk is eerlijk: doen alsof de toekomst voorzien kan worden door vooral goed te kijken doet de realiteit tekort. Niet alleen in vastgoed, maar in vrijwel elke sector lijkt het vooruitblikken een vaste gewoonte waarbij het oogt alsof het maken van prognoses en outlooks dé sleutel is tot grip op het onbekende. De gedachte dat een scherpe blik vooruit alle onzekerheid kan wegnemen, zegt misschien evenveel over onze behoefte aan overzicht als over de werkelijke voorspelbaarheid van ontwikkelingen.

Wedijveren om schaars kapitaal
De kernvraag zou dan ook eigenlijk moeten zijn: hoe gebruiken we outlooks zonder erdoor te worden verleid? En daarnaast, kan uit de vele outlooks een beeld worden gefilterd hoe de Nederlandse vastgoedmarkt zich verhoudt tot omliggende alternatieven? Immers, wedijveren om schaars kapitaal is een internationaal fenomeen en beperkt zich niet tot onze landsgrenzen.

Het is een geruststellende gedachte dat ondanks verschillende invalshoeken, er de nodige overeenkomsten zijn in de outlooks van dit jaar. Zo blijven structurele onderliggende demografische trends leidend, keert liquiditeit langzaam terug in de markten en is langetermijnvraag naar wonen en logistiek robuust. Tevens oogt de markt niet zozeer onzeker, maar eerder selectiever; het verschil tussen succesvolle en minder succesvolle assets wordt groter. Dit is geen lokaal verschijnsel maar geldt breed in internationale vastgoedmarkten.

Waar Duitsland vaak als motor van Europa wordt benoemd en Zuid‑Europa verrast met veerkracht, wordt Nederland in veel outlooks gezien als een markt met sterke fundamenten. Nederland is echter wel iets gezakt op lijstjes waarin Europese vastgoedmarkten worden beoordeeld op hun aantrekkelijkheid voor investeerders. Een relatie met de politieke besluiteloosheid die ons land al enige tijd in haar greep houdt ligt hierbij voor de hand.

De huurmarkten zijn echter onverminderd sterk. Nederland kent een ongekende woningdruk, bezit sterke logistieke hotspots en een kantorenmarkt die, hoe gepolariseerd ook, alsnog één van de laagste leegstandsniveaus in Europa kent. Dat laatste is een interessante paradox: terwijl internationale outlooks soms voorzichtig zijn over Nederlandse kantoren, laat de binnenlandse data zien dat kwalitatief aanbod juist extreem schaars is.

Nederland geen outperformer
Nederland is vergeleken met omliggende markten qua rendement echter geen outperformer. Rendementsverwachtingen in Duitsland, Spanje en Italië zijn relatief beter dan in Nederland. Nederland is een ‘dure maar degelijke’ markt; niet de goedkoopste, maar wel één van de meest robuuste en transparante. Voor langetermijnkapitaal is dat vaak precies de combinatie die telt, maar dan moeten we er wel voor zorgen dat risico’s in verhouding blijven staan tot dit lagere rendement. Juist dat is de laatste jaren door toenemende risico’s steeds verder onder druk gekomen.

Echter, los van deze inzichten en in plaats van te zoeken naar de outlook die uiteindelijk het meest accuraat blijkt, ligt de ware uitdaging voor 2026 in het ontwikkelen van een brede visie en het hanteren van een kritische blik. Professionals dienen actief te reflecteren op trends, verschillende scenario’s te overwegen en flexibel te blijven inspelen op veranderende omstandigheden. Zo ontstaan er strategieën die niet afhankelijk zijn van één enkele prognose, maar juist duurzaam waarde toevoegen door continu te anticiperen en onzekerheid te omarmen als onderdeel van het vak.

Luc Joosten is managing director van a.s.r. real assets investment partners