Winkelvastgoed verdient herwaardering, geen afschrijving

Toen Federico en ik Meerdervoort begonnen, zagen we iets wat veel anderen over het hoofd zagen. De vastgoedmarkt bewoog mee op een golf van sentiment, niet van ratio. Waar de massa zich liet leiden door angst, zagen wij juist kansen. Dat gold toen voor woningen, later voor kantoorvastgoed en dat geldt vandaag opnieuw voor winkelvastgoed.

Door: Wijnand Groenen, Co-CEO en medeoprichter van Meerdervoort

De afgelopen jaren is winkelvastgoed structureel ondergewaardeerd geraakt. Terwijl woningprijzen hard bleven stijgen, bleven veel winkelpanden qua waarde achter. Institutionele beleggers trokken zich terug: te complex, te veel gedoe, te weinig groei. Maar wie door die oppervlakkige analyse heen kijkt, ziet dat de fundamentals nog steeds stevig zijn.

De perceptie van risico is scheef
De langdurige afwaardering van winkelvastgoed is vooral gebaseerd op sentiment, niet op feiten. De leegstand daalt in veel steden gestaag, de huren stabiliseren en de rendementen liggen beduidend hoger dan in andere vastgoedsegmenten. Toch blijven veel beleggers weg, omdat ze het beeld van een kwakkelende sector niet kunnen loslaten.

In werkelijkheid zijn winkelobjecten met een sterke mix van dagelijkse voorzieningen en lokale ondernemers veerkrachtig. Ze genereren stabiele kasstromen en liggen vaak op locaties die economisch en maatschappelijk relevant blijven.

Winkels zijn veranderd, niet verdwenen
Er wordt vaak gezegd dat online retail het einde van fysieke winkels betekent. In de praktijk is het tegendeel waar. Fysieke winkels hebben zich opnieuw uitgevonden. Ze zijn onderdeel geworden van de omnichannelstrategie van retailers. Ze bieden beleving, zichtbaarheid en service, en ze blijven cruciaal voor dagelijkse aankopen.
Sterker nog, in veel middelgrote steden zien we winkelcentra die juist beter presteren dan verwacht. De consument zoekt gezelligheid, beleving en persoonlijke aandacht. Dat is iets wat een webwinkel niet kan bieden.

Anticyclisch investeren als strategie
Bij Meerdervoort geloven we in anticyclisch investeren. Juist in segmenten waar de massa uitstapt, ontstaan kansen. Winkelvastgoed biedt nu een interessante verhouding tussen risico en rendement. De huurcontracten zijn vaak langlopend en de huurdersbasis is met een bezettingsgraad van zo’n 95 procent erg stabiel. Dat zorgt voor voorspelbare kasstromen.

Daar komt bij dat winkelobjecten vaak op strategische locaties liggen: in binnensteden, bij ov-knooppunten of in wijken met groeiende bevolkingsdichtheid. Het zijn assets die economische en maatschappelijke functie combineren. Daarnaast hebben winkels juist op dit soort locaties een goede alternatieve aanwendbaarheid. Inflatiebestendig is het zeker!

Vastgoedrendement zonder eigendom
Niet elke particuliere belegger wil of kan zelf vastgoed kopen en beheren. Voor die groep biedt Meerdervoort, gespecialiseerd in vastgoedleningen met hypothecaire zekerheid, de mogelijkheid om te profiteren van deze kansen zonder zelf eigenaar te hoeven worden.

Via zorgvuldig geselecteerde investeringsproposities ontvangen investeerders op hun lening een vaste rente, terwijl het onderliggende vastgoed als dekking dient. Zo combineert deze vorm van investeren de zekerheid van stenen met de eenvoud van een spaarrekening. Deze manier van funding staat ook bekend als Private Debt.

De kracht van dit model is dat we vastgoedinvesteringen toegankelijk, overzichtelijk en transparant maken. Onze investeerders profiteren van het directe rendement van vastgoed, zonder dat zij zich hoeven bezig te houden met huurders of onderhoud.

Tijd voor realisme
De tijd van snelle groei en speculatie ligt achter ons, maar dat betekent niet dat winkelvastgoed zijn waarde heeft verloren. Integendeel, de sector is volwassen geworden. De focus verschuift van hype naar houdbaarheid, van groei naar rendement.

Wie nu met een nuchtere blik kijkt, ziet een stabiele sector met gezonde fundamentals en aantrekkelijke risicopremies. De retailmarkt is niet op haar return, maar zit in de lift! Ze heeft alleen een moeizaam verleden. De kunst is om voorbij het sentiment te kijken. Dat is precies waar Federico en ik Meerdervoort ooit voor zijn begonnen: kansen herkennen die op lange termijn een stabiel en goed rendement opleveren.

Wijnand Groenen is Co-ceo en medeoprichter van Meerdervoort, een Nederlandse investeringsmaatschappij gespecialiseerd in vastgoedleningen met hypothecaire zekerheid (private debt). Meerdervoort investeert anticyclisch in vastgoedsegmenten die fundamenteel gezond zijn, maar door de markt tijdelijk worden onderschat.