Nieuwe mixen in retailvastgoed

De Nederlandse retailvastgoedmarkt bevindt zich in een fase van herstel en heroriëntatie. Hoewel de coronajaren diepe sporen trokken in de winkelstraten en beleggingsmarkt, laten recente cijfers zien dat het tij langzaam keert. Toch blijft het speelveld ongelijk. In steden als Amsterdam, Utrecht en Maastricht trekken flagshipstores en high-traffic locaties opnieuw bezoekers, terwijl secundaire winkelgebieden in middelgrote steden en buitenwijken kampen met structurele leegstand. In het eerste kwartaal van 2025 steeg het beleggingsvolume in retailvastgoed naar 287 miljoen euro, een stijging van 9 procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Voor heel 2025 wordt een beleggingsvolume van ongeveer 1,4 miljard euro verwacht. Aan de gebruikerskant blijft de markt echter voorzichtig: de opname van winkelruimte stabiliseert of daalt licht, vooral bij grotere units. Dit beeld wijst op herstel, maar met grote verschillen tussen locaties en type vastgoed.

Wat opvalt is de veranderende rol van de fysieke winkel. Beleving, gemak en integratie met online kanalen zijn inmiddels cruciaal. Klanten komen niet meer alleen voor het product, maar voor de ervaring. Daarbij zijn ook duurzaamheid en multifunctioneel gebruik geen luxe meer, maar harde eisen. In veel gevallen zijn winkels niet langer puur winkels, maar onderdeel van een bredere functiecombinatie: retail op de begane grond, horeca of personal care ernaast, co-working of short-stay erboven. Gemeenten spelen hier op in door bestemmingsplannen te verruimen en functiemenging actiever toe te staan.

Van winkelpand naar multifunctioneel vastgoed
Voor vastgoedbeleggers en eigenaren ligt hier een concrete kans om waarde te creëren, mits ze strategisch én juridisch slim opereren. Eén van de meest directe mogelijkheden is het splitsen van panden in afzonderlijke gebruikseenheden. Een grote winkelunit van 1.200 m2 in een secundaire stad, waarvan de huurder vertrekt, hoeft niet volledig opnieuw als winkel te worden verhuurd. In plaats daarvan kan de begane grond beschikbaar blijven voor een dienstverlener of food-retailconcept, terwijl de verdiepingen worden herontwikkeld tot woningen of werkruimtes. Dit vereist wel een juridische herstructurering: een splitsing in appartementsrechten, aanpassing van het bestemmingsplan, en vaak ook bouwkundige ingrepen die moeten voldoen aan brandveiligheids- en gebruiksnormen.

Een tweede strategie is het optoppen van bestaande panden. Zeker in binnenstedelijke gebieden met goede bereikbaarheid en krappe woningmarkt kan het toevoegen van één of meerdere woonlagen interessant zijn. Daarbij speelt juridische voorbereiding een sleutelrol: onderzoek naar de maximale bouwhoogte, herziening van het bestemmingsplan, vergunningstrajecten en aanpassing van de splitsingsakte. In een aantal gemeenten, zoals Rotterdam en Eindhoven, worden optopprojecten inmiddels actief gefaciliteerd, onder voorwaarde van verduurzaming en functiemenging. Optoppen verhoogt niet alleen de huuropbrengst, maar verlaagt ook de risico’s van leegstand op lagere verdiepingen, omdat er een bredere exploitatiemix ontstaat.

Ook functiewijziging wordt steeds relevanter. Veel voormalige winkels worden tegenwoordig succesvol herbestemd tot horeca, dagklinieken, sportscholen of zelfs culturele functies. Maar zonder juridische aanpassing van de bestemming is zo’n transformatie lastig te realiseren. Het vraagt om afstemming met de gemeente, heldere huurcontracten die ruimte bieden voor gemengd gebruik, en soms ook fiscaal-juridisch advies over de gevolgen van wijziging in exploitatie. Daarnaast worden huurcontracten steeds vaker voorzien van clausules rond duurzaamheid, zoals energiebesparende maatregelen, gedeelde voorzieningen en afspraken over ESG-verplichtingen. Zulke ‘green leases’ verhogen de aantrekkelijkheid van het pand voor institutionele beleggers, die steeds kritischer kijken naar duurzaamheid in hun vastgoedportefeuille.

Rendabel mixen
Retailvastgoed blijft daarmee een complex, maar potentieel kansrijk segment. Voor wie bereid is verder te kijken dan de traditionele verhuur aan één retailer, liggen er veel mogelijkheden. Een winkelpand dat vandaag nog leegstaat, kan morgen een rendabele mix van wonen, werken en winkelen bieden. Wie juridisch en stedenbouwkundig goed voorbereid is, heeft een voorsprong.

Neem het voorbeeld van The Orchard in Rijswijk, een gebiedsontwikkeling die precies laat zien hoe retail opgaat in een bredere stedelijke visie. Waar vroeger een verouderd winkelcentrum stond, ontwikkelt 3W real estate samen met partners nu een levendige stadswijk met ruim 500 woningen, voorzieningen, horeca en moderne retail. Door slim om te gaan met functiemenging en juridische structurering is hier een nieuw stedelijk ecosysteem ontstaan. Er is ruimte voor supermarkten, sportscholen en horeca, maar ook voor maatschappelijke functies en flexibele werkplekken. Cruciaal in dit project is de herziening van het bestemmingsplan, waarmee eenzijdige detailhandel plaatsmaakt voor een veelzijdige mix van functies. De retailfuncties zijn niet langer op zichzelf staand, maar verankerd in een wijk waar wonen en ontmoeten centraal staan. Dit voorbeeld toont aan dat retailvastgoed ook buiten A-locaties toekomst heeft, mits het onderdeel wordt van een integraal plan, juridisch goed is ingericht en inspeelt op wat mensen werkelijk nodig hebben in hun leefomgeving.

De spelregels in de retailvastgoedmarkt zijn veranderd. Wie zich tijdig aanpast kan veel waarde creëren door vastgoed opnieuw uit te vinden: flexibel, multifunctioneel en duurzaam.

Geert Janssen is notaris bij MAES notarissen