Aansprakelijk zonder schuld: Wat elke verhuurder zou moeten weten

Maandagochtend, even na negenen. De telefoon gaat. Een van je huurders klinkt allesbehalve vrolijk: er is iets goed misgegaan met de cv-installatie. Een lekkage die waarschijnlijk het hele weekend al bezig was. Het plafond is nat, de muren zijn aangetast en een groot deel van de inventaris is doorweekt. De winkel kan voorlopig niet open. Dan komt de onvermijdelijke vraag: wie betaalt dit eigenlijk?

Door Jack Zuidweg, specialist vastgoedverzekeringen bij Centraal Beheer.

Veel verhuurders denken dat ze pas aansprakelijk zijn als ze iets fout hebben gedaan. Maar in de praktijk ligt dat anders. In Nederland kun je naast schuldaansprakelijkheid ook risicoaansprakelijk zijn voor schade. Dat betekent dat je als verhuurder soms aansprakelijk bent, zelfs als jou niets te verwijten valt.

Risicoaansprakelijkheid: Aansprakelijk zonder schuld
Volgens artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek is de bezitter van een opstal aansprakelijk voor schade die ontstaat door een gebrek aan dat gebouw. Met andere woorden: ook als je het pand netjes onderhoudt, op tijd laat keuren en alles volgens de regels doet, kun je toch verantwoordelijk zijn voor schade bij je huurder als die schade voortkomt uit een gebrek aan het gebouw.

De gedachte daarachter is simpel. Als eigenaar ben je degene die zeggenschap heeft over het pand en daarmee ook de risico’s draagt. De lekkende cv-installatie laat goed zien hoe risicoaansprakelijkheid werkt: schade door een gebrek aan het pand komt juridisch al snel bij de eigenaar terecht.

Zo werkt het in de praktijk
Het voorbeeld hierboven is niet uit de lucht gegrepen. Onlangs belde een vastgoedrelatie me met precies zo’n geval. In zijn verhuurde winkelruimte was een leiding in de cv-installatie gaan lekken. Het gevolg: waterschade in de winkel, een doorweekte kledingcollectie en flink wat herstelwerk.

De huurder stelde de verhuurder aansprakelijk. Logisch, want volgens de wet was het gebrek in de installatie onderdeel van het gebouw. In dit geval had de huurder het goed geregeld: via zijn inventaris- en huurdersbelangverzekering werd de schade aan de kleding en inrichting vergoed.

Maar daarmee was het verhaal niet klaar. De verzekeraar van de huurder keerde de schade uit en probeerde het bedrag vervolgens terug te halen bij de verhuurder. Dat heet regres: een verzekeraar die eerst uitkeert aan zijn klant, probeert de schade daarna te verhalen op de partij die aansprakelijk is. Daarbij moet de verhalende verzekeraar wel kunnen aantonen dat de verhuurder daadwerkelijk schuld heeft aan de schade om het bedrag met succes te verhalen.

Gelukkig had de verhuurder zijn polis goed ingericht. Daarin stond duidelijk benoemd dat schade aan zaken van derden in verhuurde bedrijfsruimten was meeverzekerd. Zijn verzekeraar kon daardoor de claim afhandelen. 

Niet altijd vanzelfsprekend verzekerd
In veel vastgoedverzekeringen is aansprakelijkheid voor schade aan zaken van huurders niet standaard meeverzekerd. En áls het wel zo is, dan zijn er vaak verschillende varianten. Soms is er bijvoorbeeld alleen dekking wanneer de verzekeraar van de huurder de schade daadwerkelijk op jou verhaalt.
Bovendien kijken verzekeraars vaak per pand of deze dekking kan worden aangeboden. Het risico verschilt namelijk sterk. Een pand met een tweedehands kledingwinkel is iets anders dan een flagshipstore van een luxe modemerk. De potentiële schadeposten lopen enorm uiteen.

Daarom is het verstandig om goed te controleren wat er precies in je polis staat, vooral bij verhuurde bedrijfsruimte. Staat er bijvoorbeeld letterlijk: “meeverzekerd is de aansprakelijkheid van verzekerde voor schade aan zaken van derden in verhuurde bedrijfsruimten”? Dan weet je waar je aan toe bent.

Wat kun je als verhuurder doen?
Het belangrijkste is bewustzijn. Risicoaansprakelijkheid is geen uitzondering, maar een vast onderdeel van het Nederlandse recht. Ook zonder schuld kun je dus verantwoordelijk zijn voor schade door je pand.

Laat daarom regelmatig je polis controleren en, als het kan, ook je huurovereenkomsten juridisch nalopen. Daarin kun je duidelijk vastleggen wie welke risico’s draagt en hoe schade wordt afgehandeld.

Een goed gesprek met je adviseur voorkomt misverstanden. Schade is al vervelend genoeg; discussie over wie betaalt maakt het niet beter.

Zekerheid begint met duidelijkheid
Een lekkage, brand of ander mankement kan iedereen overkomen. Op zo’n moment wil je niet hoeven uitzoeken wie waarvoor verantwoordelijk is, maar gewoon weten waar je aan toe bent.

Samen met mijn collega’s van Centraal Beheer help ik vastgoedeigenaren om dat inzicht te krijgen. Met duidelijke afspraken, goede dekking en oog voor risico’s. Want zekerheid begint met duidelijkheid. Neem zeker contact met me op als je een keer wilt doorpraten over jouw situatie!