Als AI jouw vastgoed waardeert: Wie draagt dan de risico’s?

AI doet inmiddels z’n intrede in bijna elke branche. Ook in vastgoed gaat het snel. Waarderingen, risicoanalyses en portefeuillebeheer kunnen dankzij slimme algoritmes steeds sneller en efficiënter. Satellietbeelden, bouwtekeningen, marktdata en schadehistorie worden met gemak verwerkt tot een getal achter de komma. Lekker handig natuurlijk. Maar hoe handig is het als die getallen uiteindelijk bepalen wat je uitgekeerd krijgt bij schade?

Door Jack Zuidweg, specialist vastgoedverzekeringen bij Centraal Beheer

De opkomst van AI biedt kansen voor vastgoedeigenaren, maar het roept ook vragen op. Want als waarderingen veranderen, wat betekent dat dan voor je risico’s? En nog belangrijker: voor de manier waarop je vastgoed verzekerd is?

AI verandert ook de vastgoedwereld
Er gebeurt veel in de vastgoedmarkt. Herontwikkeling, verduurzaming, stijgende bouwkosten, nieuwe wetgeving… en daar komt nu dus ook AI bij. Dat hoeft niet bedreigend te zijn. Sterker nog, het is best indrukwekkend wat er inmiddels allemaal mogelijk is.

Met behulp van AI worden waardebepalingen sneller, nauwkeuriger en objectiever. Je kunt foto’s van gebouwen laten analyseren met beeldherkenning. Je kunt automatisch risicoprofielen laten genereren. En je kunt zelfs je verzekerde waarde dynamisch laten aanpassen aan actuele marktontwikkelingen of inflatiecijfers. Dat scheelt tijd, geld en kopzorgen.

Ook ik zie dit soort ontwikkelingen met belangstelling en enthousiasme voorbij komen. Want als iets slimmer en beter kan, dan is het toch alleen maar winst?

Niet blind varen op techniek
AI kan veel, maar het blijft uiteindelijk techniek. En techniek heeft beperkingen. Een model kijkt naar data, niet naar context. Naar historie, niet altijd naar toekomst. Naar gemiddelden, niet naar jouw unieke pand. En daar wringt het soms.

Neem nou het bepalen van de herbouwwaarde van vastgoed. Die is essentieel voor je brandverzekering. En hoewel AI die waarde prima kan inschatten op basis van allerlei bronnen, kan het lastig worden als er tóch schade ontstaat en blijkt dat die waarde niet klopt. Misschien door gewijzigde regelgeving, zoals de nieuwe eisen uit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL). Of omdat het systeem niet wist dat je net een flinke verduurzaming hebt doorgevoerd.

In zulke gevallen kan de schade-uitkering tegenvallen. En dan blijkt ineens hoe belangrijk het is om niet alleen te vertrouwen op slimme modellen, maar ook zelf regie te houden.

Onderverzekering kost geld, oververzekering ook
Natuurlijk, de verzekeringswereld past zich aan. Er zijn steeds meer methodes om sneller en praktischer waardebepalingen te doen. Soms zelfs volledig op afstand. En in veel gevallen kun je werken met garanties tegen onderverzekering. Maar dat werkt alleen als de basis klopt.

Als eigenaar of beheerder van vastgoed is het belangrijk om niet alleen te kijken naar de getallen, maar ook naar de voorwaarden. Naar de risico’s. Naar wat er gebeurt bij schade. Want uiteindelijk gaat het om het herstel van je vermogen. Niet om een mooi model of een nette spreadsheet.

Een te lage verzekerde waarde betekent dat je bij schade een deel van de rekening zelf mag betalen. Een te hoge waarde zorgt ervoor dat je jarenlang te veel premie afdraagt. Beide zijn onnodig.

Van open polis tot GTO: zo werkt waardebepaling
Of je nu gebruik maakt van een slimme tool, een externe partij of je eigen inschatting: je moet weten waar de verantwoordelijkheid ligt voor de juiste waardebepaling. Er zijn grofweg drie opties. 

Bij een open polis geef je zelf de waarde op en moet je bij schade aantonen dat dit klopt. Dat biedt weinig zekerheid, omdat de kans op onder- of oververzekering groot is. Kies je voor een deskundigentaxatie (art. 7:960 BW), dan stelt een taxateur in jouw opdracht de waarde vast. Die getaxeerde waarde is bij schade het uitgangspunt: bij een totaalschade wordt dat bedrag uitgekeerd en bij een deelschade de werkelijke schade, tot maximaal de taxatiewaarde. Zo voorkom je discussie, al blijf je zelf verantwoordelijk voor de actualiteit. Een derde optie is de waardebepaling met Garantie tegen onderverzekering (GTO). In dat geval is de verzekeraar opdrachtgever en gelden de polisvoorwaarden als uitgangspunt. Bij schade wordt uitgekeerd op basis van de werkelijke herstelkosten, en met de GTO kan dit zelfs meer zijn dan het afgesproken bedrag. Voorwaarde is wel dat je belangrijke wijzigingen, verbouwingen en investeringen tijdig doorgeeft.

De vastgoedwereld wordt slimmer, maar blijf in gesprek
AI, data en automatisering brengen snelheid, gemak en nieuwe inzichten. Helemaal super. Maar het is ook de risico’s in de vastgoedwereld veranderen. En die moet je blijven begrijpen.

Daarom is het goed om periodiek te checken of wat er op papier staat nog klopt met de werkelijkheid. En wat dat betekent dat voor je verzekering, je portefeuille of je strategie.

Ik praat daar graag met je over door. Of je nou een vraag hebt over een complexe portefeuille of gewoon wilt sparren over waar de markt naartoe beweegt. Bel 055 579 58 22 of stuur een berichtje. Altijd welkom!

Want één ding verandert er niet, hoe slim de systemen ook worden: uiteindelijk draait het om mensen die weten wat ze doen.