Waar gaan studenten die een nieuw huis zoeken naartoe?

De afgelopen tijd is duidelijk geworden dat studentenhuizen van particuliere verhuurders verkocht worden als koopwoning. Studenten moeten daardoor op zoek naar een nieuwe woning, maar waar moeten ze naartoe nu het aanbod voorlopig blijft krimpen?

Uit cijfers van het CBS over verkamering in Leiden blijkt dat er op 31 december 2023 8.320 studenten in verkamerde huizen woonden. Verdeeld over in totaal 2.105 woningen, zowel van corporaties als andere verhuurders. Zeventig procent van de studenten woont in een huis dat valt onder structureel aanbod. De overige dertig procent is dus flexibel en dat percentage daalt door de huidige ontwikkelingen.

Onderzoek van Kamernet, een platform waar voornamelijk particulier verhuurde kamers op worden aangeboden, wijst uit dat de Leidse kamerprijzen in het eerste kwartaal van 2025 met 18,4 procent zijn gestegen. Dat is na Wageningen (19,7 procent) de grootste stijging in Nederland. De gemiddelde kamerprijs in Leiden bedraagt nu 638,00 euro per maand.

Internationale studenten
In de meest recente landelijke studentenhuisvestingsmonitor van kenniscentrum voor studentenhuisvesting Kences staat dat er in Leiden sprake is van een zeer krappe woningmarkt voor studenten. In de recent verschenen Woningbouwmonitor 2024 van de gemeente Leiden, staat dat er tussen 2021 en 2030 behoefte is aan 2.700 extra studentenwoningen.

De gemeente ziet zowel de vraag- als de aanbodkant veranderen. 'De kennisinstellingen groeien niet langer en met name het rijksbeleid voor internationale studenten zal waarschijnlijk een grote invloed hebben op de vraag naar studentenhuisvesting. Waar eerder nog werd gerekend op een groei van het aantal internationale studenten, lijkt die groei nu te stagneren. (…) Tegelijkertijd zijn er signalen dat een deel van de bestaande voorraad verdwijnt.'

Figuur over nieuwbouw studentenwoningen uit Woningbouwmonitor 2024 van de gemeente Leiden

Duwo
De druk op studentenhuisvester Duwo zal sowieso groter worden dan die al is. Directeur Laurens Cramer zegt dat de tekorten door deze ontwikkeling groter kunnen worden. In theorie is het mogelijk dat Duwo panden opkoopt, die door particuliere verhuurders worden verkocht. Alleen is Duwo in de praktijk geen interessante koper, zegt hij. Het is te kostbaar om te onderhouden. 

'Kleinere studentenhuizen passen niet goed in ons beheersysteem. Het is niet aantrekkelijk. Los van de nieuwbouw die we willen doen, hebben we al enorme opgaves.' Het kan dat studentenhuizen in de binnenstad verdwijnen, en dat die terugkomen aan de randen van de stad. Of dat erg is? 'Nee, niet echt.'

Duwo heeft de afgelopen jaren veel aan nieuwbouw gedaan en blijft dat doen. In 2023 en 2024 kwamen er zo’n 1385 woningen bij. In Leiden zijn harde bouwplannen voor 2024, 2025 en 2026 om iets meer dan 600 studentenwoningen te laten maken. Daar komt wel bij dat het voornemen van het kabinet om de prijzen voor sociale huren voor twee jaar te bevriezen, op de langetermijngevolgen voor Duwo gaat hebben. 

'De komende vijf jaar hebben we 16,5 miljoen euro minder huurinkomsten als het doorgaat.' De verdampte leencapaciteit van de corporatie is een veelvoud hiervan. Cramer ziet het duidelijk en noodzakelijk is om bij te sturen als ze het nieuwbouw- en verduurzamingsprogramma binnen de regels willen realiseren. Het lijkt er inmiddels op dat de bevriezing van sociale huren van de baan is. Wat weet jij wat wij nog niet weten?

'Uiteindelijk staat Leiden ook wel bekend om de kleinere studentenhuizen in de stad. Ik ben dus ook wel benieuwd wat voor consequenties het op de langere termijn heeft, en ben er ook wel bezorgd over. Ik gun particuliere verhuurders van harte hun rol.'

Hospita
Een optie waar de gemeente al langer een oplossing in zoekt, is het hospitaverhuur. Leiden zit in de top tien steden van Nederland met de meeste hospitaverhuur, volgens het rapport van het landelijk opererende Hospihousing. Joost Bokkers van Hospihousing vertelt dat er van 2023 naar 2024 een toename was van 180 hospitakamers, bovenop de duizend die er al waren in de regio. 'Het concept is een stuk populairder aan het worden.' Niet alleen de gemeente zet erop in maar ook de Rijksoverheid.

Bovendien is het ook goedkoper dan de normale gemiddelde kamerprijs. Een hospitakamer kost net iets meer dan 500 euro per maand en de prijs stijgt maar weinig. 'Dat is ook een reden waarom steeds meer Nederlandse studenten er gebruik van maken.' Tot 6324 euro per jaar hoeft de verhuurder in 2025 geen belasting te betalen over deze inkomsten. In Leiden is hospitaverhuur toegestaan voor één extra persoon. In andere steden mag het voor twee of zelfs drie personen zoals in Utrecht.

Deze productie is tot stand gekomen met steun van het Leids Mediafonds