Wetsvoorstel modernisering servicekosten en besluit servicekosten

Met het Wetsvoorstel modernisering servicekosten wil de wetgever de regels voor servicekosten herzien. De wetgever heeft nadrukkelijk geen wezenlijke aanpassing beoogd in de zaken en diensten die als servicekosten in rekening kunnen worden gebracht, en evenmin een aanpassing in de manier waarop deze moeten worden afgerekend. Doel van de herziening is om huurders beter te beschermen tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen of een onredelijke vergoeding daarvoor vragen, schrijft advocaat Dario Pranjic van Tomlow Advocaten.

Voorts is het doel om meer duidelijkheid te verschaffen over wat als servicekosten kan worden gerekend en daarmee het aantal geschillen terug te brengen. Kern van deze herziening is een limitatieve lijst met categorieën van servicekosten in de bijlage bij het Besluit servicekosten. In deze blog bespreken wij deze limitatieve lijst. Het concept van deze lijst is hier te vinden.

Er komen acht categorieën servicekosten die limitatief zijn

1. Warmte en koude;
2. Elektriciteit, gas en water;
3. Roerende zaken;
4. Kleine herstellingen;
5. Toezicht, beveiliging en vuil;
6. Signaallevering;
7. Verzekeringen en fondsvorming;
8. Administratiekosten.

Wat verandert er?
Deze lijst komt wat betreft categorieën grotendeels overeen met het huidige Besluit servicekosten. Wel zijn er wijzigingen doorgevoerd in de reeds bestaande categorieën “warmtevoorzieningen”, “elektriciteit, gas en water”, “roerende zaken”, “kleine herstellingen”, “huismeester”, “signaalleveringen”, “verzekeringen” en “administratiekosten". De paragrafen 5 (huisvuil), 8 (elektronische apparatuur) en 10 (gemeenschappelijke ruimten) zijn komen te vervallen, maar dat is slechts een redactionele wijziging en geen inhoudelijke wijziging.

Hoe limitatief is de limitatieve lijst?
Hoewel de servicekosten limitatief zijn vastgesteld, zijn er een aantal categorieën waarbinnen wordt gewerkt met een meer open norm. Het gaat hier om de categorieën “roerende zaken”, “signaallevering” en “verzekeringen en fondsvorming”.

Verder is het mogelijk dat kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen, door de verhuurder ten behoeve van de huurder worden verricht. De verhuurder mag de redelijke kosten daarvan aan de huurder als servicekosten doorbelasten (als daar een overeenkomst aan ten grondslag ligt). De wet noch het Besluit kleine herstellingen geven een limitatieve opsomming van wat als kleine herstellingen moeten worden aangemerkt, dus ook deze categorie heeft in zoverre een niet-limitatief karakter.

Enkele voorbeelden uitgelicht
Hieronder worden enkele voorbeelden uitgelicht van servicekosten waar in de totstandkomingsgeschiedenis van het wetsvoorstel en het besluit nadrukkelijk over is gesproken, en die in de praktijk weleens tot discussie leiden.

Roerende zaken
De in de huidige regeling opgenomen opsomming met roerende zaken wordt geschrapt. Deze lijst was nooit limitatief. Daarom is gekozen om de lijst te schrappen en de categorie roerende zaken breed te formuleren. Ook is toegevoegd dat het kan gaan om roerende zaken “in, op of aan” het woonruimtegedeelte van het gehuurde of de gemeenschappelijke gedeelten.

Uit de totstandkomingsgeschiedenis kan worden afgeleid dat de minister onder roerende zaken die als servicekosten in rekening mogen worden gebracht in ieder geval de volgende zaken verstaat (mits deze als roerend kunnen worden aangemerkt):

• postboxen voor de ontvangst van pakketjes, indien deze toekomen aan de individuele huurders;
• wasmachines en ander witgoed;
• inventaris en beddengoed;
• roerende keukenapparatuur;
• roerende apparatuur voor het verwarmen van water;
• roerende kachel;
• meubilering, stoffering en overige inboedel.
• Toezicht, beveiliging en vuil

In het Besluit servicekosten (oud) bestond paragraaf 6 alleen uit de huismeester. Deze paragraaf wordt vervangen door toezicht, beveiliging en vuil. Met de nieuw gekozen formulering wordt duidelijk gemaakt dat de taken genoemd in deze paragraaf niet alleen door een huismeester kunnen worden uitgevoerd, maar ook door anderen. Tevens wordt geëxpliciteerd dat de afvoer van huisvuil en grofvuil afkomstig van de woonruimten en de gemeenschappelijke ruimten hier ook onder moet worden verstaan. De categorie “andere diensten die een goede bewoning voor de bewoners van het woongebouw bevorderen” is geschrapt omdat dit een zeer brede formulering was.

Onderhoudscontract met 24 uursservice
De ‘onderhoudscontract met 24 uurservice’ is geen onderdeel van de limitatieve opsomming. De kosten voor een onderhoudscontract met een 24 uurservice, hetgeen ziet op een service waarbij er 24 uur per dag en 7 dagen in de week een storing gemeld kan worden, kunnen doorberekend worden aan de huurder via de categorie ‘kleine herstellingen’, mits de totale onderhoudskosten gespecificeerd kunnen worden en dit een redelijke vergoeding betreft. Uitgesloten hiervan is overigens onderhoud aan het gehuurde (daarop ziet de kale huurprijs) en onderhoud aan ter beschikking gestelde roerende goederen (daarop ziet de gebruiksvergoeding voor de roerende zaken).

Kosten digitale applicaties
Volgens de regering zijn kosten voor digitale applicaties (bijv. een huismeester-app) grotendeels eenmalig (de ontwikkeling van een app) en worden niet specifiek voor een bepaalde woning gemaakt. Dit zal dus niet als servicekosten in rekening te brengen zijn bij de huurder.

Community-overeenkomsten en shared living
De regering vindt het niet wenselijk om “community-overeenkomsten” of “shared-living” onder servicekosten te scharen of als zodanig expliciet te reguleren. Dit omdat de kosten hiervoor niet zozeer gerelateerd zijn aan de bewoning van de woonruimte. Het betreft aanvullende dienstverlening in het wooncomplex waarvoor verhuurder en huurders een separate overeenkomst kunnen sluiten, mits de inhoud hiervan voldoet aan het bepaalde in artikel 7:264 BW (de regeling die gaat over de nietigheid van bedingen die een onredelijk voordeel opleveren voor de verhuurder). De afzonderlijke aspecten van deze overeenkomsten zullen aan de wet en het besluit servicekosten moeten worden getoetst.

Uitwerking normbedragen en berekeningsmethoden in ministeriële regeling
Het wetsvoorstel modernisering servicekosten bevat een mogelijkheid om nadere regels te stellen over maximumbedragen van servicekosten en de wijze van berekening daarvan. Dit gebeurt niet in het concept besluit servicekosten, maar zal in een nadere ministeriële regeling (moeten) worden uitgewerkt.

Acantus-problematiek niet opgelost
De lijst met warmte en koude is aangepast. Deze aanpassing betekent overigens niet dat het onderhoud aan deze voorzieningen als servicekosten mogen worden doorberekend indien deze voorzieningen als onroerende zaken dienen te worden aangemerkt. Voor de zogeheten “Acantus-problematiek” bevat deze herziening dus geen oplossing.

Wat is ook alwaar de Acantus-problematiek? In 2021 heeft de Hoge Raad in het Acantus-arrest beslist dat de warmte-koude-installatie (WKO-installatie) als “onroerend aanhorig” moest worden gezien. Gevolg hiervan was dat de kapitaals- en onderhoudslasten niet via de servicekosten mochten worden doorberekend aan de huurder. Aangezien het woningwaarderingsstelsel (WWS) ook geen ruimte bood om de kapitaals- en onderhoudskosten door te belasten via de huurprijs, bleven verhuurders van sociale huurwoningen met de kosten zitten.

Het ministerie van VRO in samenwerking met het ministerie van Klimaat en Groene Groei zal zich nog nader beraden of wijzigingen in wet- en regelgeving noodzakelijk zijn in een separaat traject.

Dit is een gemiste kans, zeker omdat de Hoge Raad in 2021 al duidelijk een oproep deed aan de wetgever om met een oplossing hiervoor te komen. Voor nu blijft de enige handreiking voor de praktijk de wijzing in het nieuwe woningwaarderingsstelsel vanaf 1 juli 2024 die verhuurders de mogelijkheid biedt om de kosten van verwarmingsfuncties en koelingsfuncties mee te nemen in de maximaal redelijke huurprijs, mits de voorziening onderdeel uitmaakt van de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden.

Conclusie
Met het concept besluit servicekosten geeft de regering een vooruitblik op welke servicekosten een plek gaan krijgen op de limitatieve lijst aan servicekosten die een verhuurder bij de huurder in rekening mag brengen. Grotendeels is het oude wijn in nieuwe zakken, maar dat is zo ‘by design’. Er is immers geen wezenlijke herziening beoogd voor verhuurders die al binnen de lijntjes kleuren en zich houden aan de wet- en regelgeving en de kaders zoals die door de rechtspraak en uitspraken van de Huurcommissie tot nu toe zijn gegeven. Verwachting is dat met het limitatief maken van de servicekosten het aantal procedures hierover zal afnemen, en tegelijkertijd biedt het open karakter van enkele categorieën ruimte. De praktijk zal moeten uitwijzen of deze herziening het beoogde effect sorteert.