Luc Joosten (a.s.r.): 'Korte termijn outlooks vergeten dat kansen in het grotere plaatje schuilen'

Terwijl Luc Joosten van a.s.r. door stapel met marktvooruitzichten voor 2025 bladert, verbaast hij zich over de bovenmatige concentratie op korte termijn markt- en waardedrivers in deze vastgoedrapporten. De echte kansen vind je immers als je verder kijkt dan de waan van de dag.

Het is weer de tijd van het jaar waarin we bedolven worden onder outlooks. Talloze marktpartijen, onderzoekers en diverse andere deskundigen staren in hun kristallen bol en doen een poging om te duiden hoe de vastgoedmarkten zich het komende jaar gaan ontwikkelen. Wie het weet mag het zeggen, waarbij het niet onverstandig is om ook de bronvermelding van deze marktvoorspellingen goed in de gaten te houden. Zoals Mark Twain al zei: 'there are three kinds of lies: lies, damned lies, and statistics.' Een overvloed aan cijfers biedt voor ieder wat wils en de grens tussen marketing en feiten is soms ietwat troebel.

Talloze experts focussen met name op korte termijn factoren zoals de stand van de economie, inflatiecijfers en bijbehorende verwachtte snelheid en hoeveelheid renteverlagingen in 2025. Begrijpelijk, want deze factoren hebben directe gevolgen voor transacties, hypotheken en consumentengedrag op de voorzienbare termijn. Deze overfocus dreigt echter belangrijke langetermijnontwikkelingen naar de achtergrond te duwen. Juist in een sector als vastgoed, waar langetermijntrends essentieel zijn, is dit een zorgwekkend patroon. Immers, rente is slechts één stuk van de puzzel die veel grotere, structurele krachten omvat.

Megatrends
Denk bijvoorbeeld aan megatrends zoals verstedelijking, demografische verschuivingen en klimaatverandering. Deze thema’s hebben veel fundamentelere impact op de vastgoedmarkt dan tijdelijke schommelingen in de rente. Verstedelijking zorgt ervoor dat steden blijven groeien, waardoor de vraag naar woningen, ondersteunende functies en infrastructuur blijft stijgen. Tegelijkertijd leidt de vergrijzing in veel westerse landen tot een toename van de vraag naar aangepaste woonvoorzieningen en zorgvastgoed. En klimaatverandering dwingt ons om na te denken over duurzame en toekomstbestendige gebouwen.

Toch blijven deze thema’s vaak onderbelicht in marktvooruitzichten. Veel beschouwingen gaan in op het feit of, en zo ja, welke sectoren de bodem qua herwaarderingen hebben bereikt. Natuurlijk bepaalt het juiste in- en uitstapmoment een aanzienlijk deel van het totaalrendement, maar vooral bij langetermijnbeleggers heb ik me altijd verbaasd over deze bovenmatige concentratie op korte in plaats van de lange termijn markt- en waardedrivers. Aandeelhouders, achterban en media baseren hun oordeel vaak op kwartaal en/of jaarcijfers, terwijl een deugdelijke beleggingsstrategie pas na een veelvoud van deze termijnen ontluikt. Daarnaast spelen cognitieve biases een rol. Mensen hebben van nature de neiging om meer waarde te hechten aan wat direct voor hen ligt dan aan wat zich in de verre toekomst afspeelt. Wie dan leeft, wie dan zorgt zullen we maar zeggen. Dit is niet alleen economisch kortzichtig, maar kan ook maatschappelijke kosten met zich meebrengen. Als we de langere termijn niet serieus nemen, lopen we het risico dat we niet klaar zijn voor de uitdagingen van morgen.

Volgende rentebeslissing
Maar hoe doorbreken we dit patroon? Het begint met erkennen dat een langetermijnvisie cruciaal is voor duurzame waardecreatie. Vastgoedprofessionals moeten verder kijken dan de volgende rentebeslissing van de centrale bank. Dat betekent bijvoorbeeld het in kaart brengen van hoe megatrends de vraag naar bepaalde soorten vastgoed zullen veranderen. Een internationaal perspectief is daarbij uitermate behulpzaam; megatrends beperken zich immers niet tot ons kikkerlandje. Dat er daarnaast ook een visie wordt gevraagd over de huidige en nabije stand van de markten is evident, maar daaraan bestaat geen gebrek wanneer ik de door de stapel met marktvooruitzichten voor 2025 blader.

Kortetermijnfactoren zullen altijd een rol spelen bij vastgoedbeslissingen, maar laten we niet vergeten dat de echte kansen en risico’s vaak schuilen in het grotere plaatje. Wie bereid is verder te kijken dan de waan van de dag, zal ontdekken dat de toekomst vol mogelijkheden zit, mits we nu de juiste keuzes maken.