Nieuwe btw-herzieningsregeling voor vastgoeddiensten vanaf 2026 (aanpak short-stay constructies)

Het Belastingplan 2025 bevat een voorstel om per 1 januari 2026 een herzieningstermijn in te voeren voor btw-aftrek op ‘kostbare’ vastgoeddiensten. In dit artikel bespreken vastgoedfiscalisten van Taxand Susan Raaijmakers en Richard Meerstra hoe deze herzieningstermijn werkt.

Door invoering van de herzieningsregeling wordt de btw-aftrek op vastgoeddiensten gedurende vijf jaar gevolgd. De btw die in eerste instantie is afgetrokken, kan worden aangepast als het gebruik van het vastgoed binnen die vijf jaar verandert. Dit doet zich bijvoorbeeld voor als van btw-belaste verhuur over wordt gegaan op btw vrijgestelde verhuur, of vice versa.

De correctie vindt jaarlijks plaats en moet worden verwerkt in de laatste aangifte van een boekjaar. In het eerste jaar wordt het volledige btw-bedrag in de herziening betrokken. In de volgende jaren steeds alleen het bedrag dat toerekenbaar is aan dat jaar. Oftewel: 20 procent van het gehele btw-bedrag.

De herziening geldt alleen voor diensten die een onroerende zaak ‘meerjarig dienen’ en die tenminste 30.000 euro (excl. btw) kosten. Wat precies met ‘meerjarig dienen’ wordt bedoeld wordt niet toegelicht. Dit zal in de jurisprudentie verder moeten worden vastgesteld. Naar onze mening dient het hierbij alleen te gaan om investeringen waar bedrijfseconomisch pleegt te worden afgeschreven.

Voorbeeld herziening:
Stel, een pand is verbouwd voor 100.000 euro, waarbij 21.000 euro btw is betaald. De verwachting is dat het pand volledig btw-belast verhuurd gaat worden, bijvoorbeeld middels short stay verhuur. Alle btw mag daarom in eerste instantie worden afgetrokken. Na afloop van het tweede jaar wordt besloten om te stoppen met short stay en over te gaan op reguliere woningverhuur, wat btw vrijgesteld is. In jaar drie, vier en vijf wordt vrijgesteld verhuurd.

Het gebruik in jaar drie, vier en vijf is nu niet meer in overeenstemming met de aftrek die is genoten. Bij de aftrek was immers uitgegaan van volledig btw-belaste verhuur. Over die jaren dient daarom een deel van de (in jaar 1) genoten aftrek te worden terugbetaald. De terugbetaling wordt als volgt berekend:

*De aftrek kan ook in een eerder jaar al zijn genoten. Bijvoorbeeld aannemer die een factuur al in 2025 heeft gestuurd. De herzieningstermijn gaat dan alsnog lopen in het jaar van ingebruikname. In dit voorbeeld is dat 2026. Er is geen overgangsrecht aangekondigd voor investeringen die al in het verleden zijn gedaan, maar pas na 1 januari 2026 in gebruik worden genomen.

Waarom deze regeling?
De herzieningsregeling wordt ingevoerd om te voorkomen dat vastgoedondernemers profiteren van een btw-voordeel door een pand kortstondig voor belaste activiteiten te gebruiken en daarna over te stappen op vrijgestelde verhuur. In het huidige systeem wordt de btw-aftrek op diensten (zoals verbouwingen) namelijk al definitief na het jaar van ingebruikname. Dit biedt de mogelijkheid om na een kostbare verbouwing kortstondig short stay te gaan verhuren om vervolgens, met behoud van btw-aftrek, over te stappen op reguliere verhuur. Door de herzieningstermijn van vijf jaar wordt beter aangesloten bij het werkelijke gebruik van de afgenomen diensten.

Herzieningstermijn voor (op)levering onroerende zaken blijft ongewijzigd
Deze nieuwe vijfjarige herzieningsregeling vormt een aanvulling op de al bestaande herzieningsregel van tien jaar, die geldt bij de  (op)levering van onroerende zaken. Die regel blijft verder ongewijzigd.

Niet in lijn met Europese regelgeving / jurisprudentie
De herzieningstermijn die nu wordt ingevoerd, lijkt direct in strijd te zijn met de Europese btw-richtlijn, zoals blijkt uit recente jurisprudentie (12/9/2024, C‑243/23). In die jurisprudentie, betreffende een Belgische zaak, geeft het Hof van Justitie aan dat een herzieningstermijn voor bijvoorbeeld renovatiewerkzaamheden niet mag afwijken van de herzieningstermijn voor onroerende zaken. Zoals hierboven opgemerkt, bedraagt die termijn in Nederland tien jaar. Deze jurisprudentie van het Hof van Justitie heeft rechtstreekse werking en kan dus door belastingplichtigen worden ingeroepen. Feitelijk geeft dit een keuzemogelijkheid tussen het toepassen van een herzieningsperiode van vijf dan wel tien jaar, afhankelijk van wat de belastingplichtige beter uitkomt. De Belastingdienst heeft deze keuzemogelijkheid niet en is gebonden aan de wettelijke termijn van vijf jaar.

Wat betekent dit voor vastgoedondernemers?
Vastgoedondernemers moeten er rekening mee houden dat btw-aftrek op diensten niet langer definitief is na het jaar van ingebruikname van de dienst. Veranderingen in de bedrijfsvoering of het simpelweg accepteren van een nieuwe (vrijgestelde) huurder kunnen leiden tot terugbetaling van btw-aftrek. Vanwege de vrij lage grens van 30.000 euro is dit een behoorlijke administratieve last.