Ovb (verhuur)woningen pas in 2026 naar 8 procent - too little too late?

Op Prinsjesdag 2024 is bekend gemaakt dat de verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen pas per 1 januari 2026 ingaat. De verlaging werd verwacht per 1 januari 2025. Uitstel van de verlaging zal negatieve gevolgen hebben voor de (huur)woningmarkt in 2025, schrijven vastgoedfiscalisten van Taxand Susan Raaijmakers en Richard Meerstra in deze bijdrage voor VJ.

De verlaging gaat gelden voor alle verkrijgingen van woningen. Het maakt daarbij niet uit of de woning wordt gekocht voor de verhuur, als vakantiewoning voor eigen gebruik of als kantoorvilla. De oude fiscale discussie over wanneer een pand wel of niet ‘naar zijn aard’ als een woning kwalificeert wordt hiermee weer relevant.

In de toelichting wordt nog niets opgemerkt over een verlaging voor het tarief voor panden die op het moment van levering nog geen woning zijn, maar wel worden gekocht met het doel om er woningen van te maken. Bijvoorbeeld in geval van transformatie of sloop/nieuwbouw. Gelet op het systeem van de overdrachtsbelasting, verwachten we ook weinig nieuws op dit gebied. Een gemiste kans.

Te laat en niet genoeg
De verlaging is bedoeld om de woningmarkt een impuls te geven door investeringen in huurwoningen aantrekkelijker te maken. Investeerders zullen waar mogelijk aan- en verkopen uitstellen tot na de invoering van het verlaagde tarief per 2026. Door de invoering een jaar uit te stellen, dreigt dit de investeringen in 2025 af te remmen. Gevolgen? Minder aanbod en stijgende prijzen.

Ook bereiken ons signalen van beleggers dat de verlaging op zich goed nieuws is, maar het alsnog te weinig is. Door de marktomstandigheden en politieke keuzes (waaronder het WWS), is minimaal een verlaging tot 6 procent nodig om de gewenste impuls te geven.

Financiële gevolgen
Het kabinet schat dat de verlaging de schatkist jaarlijks 108 miljoen euro kost. De vertraagde invoering per 1 januari 2026 terwijl de markt al weet dat dit eraan zit te komen, leidt tot 205 miljoen euro minder inkomsten in 2025. Bij een tarief van 10,4 procent in 2025, gaat dit omgerekend om een kleine 2 miljard euro die in 2025 niet in de huurwoningmarkt wordt geïnvesteerd. Het kabinet verwacht dat dit in 2026 weer wordt ingelopen. Of dat ook echt gebeurd is natuurlijk de vraag, veel beleggers kijken immers nu al naar investeringen buiten Nederland. Geld dat daar eenmaal is geïnvesteerd, komt niet zomaar terug naar Nederland.